2017-ben is folytatódik a garázs-láz. Egyre inkább elterjedt a néphiedelemben, miszerint garázst érdemes vásárolni, mivel ez egy biztonságos, megtérülő befektetési lehetőség. Nézzük meg, mi mindenre nem szoktak az emberek gondolni!

#1 Inkább 10 garázs, mint 1 lakás

Garázst két fő céllal szoktak vásárolni! "Lakhatás" vagy befektetés. Az utóbbit vizsgálva azt kell figyelembe vennünk, hogy a befektető értelmezhető hozamot szeretne ezzel az egésszel realizálni. Van a kritikus IRR (megtérülési ráta) pont, amikor %-ban ugyan megvagyunk, de a forintban kifejezett nyereség szabad szemmel láthatatlan. Most őszintén! Te befektetnél 700 000 forintot, ha havonta a nettó nyereséged 2 000 forint lenne? 

Általános szabály alapján elmondható, hogy a garázs bérleti díja a bekerülési költség 10%-a /év szokott lenni.

Van 10 millió forintod és azon gondolkozol, hogy vegyél 10x 1 000 000 forintért garázst vagy pedig egy kisgarzonba fektess bele? Mit várhatunk bruttó bevételként? A 10 garázsból évente 1 000 000 forintra, azaz br. 83 333 forintra számítunk a nagykönyv szerint. Manapság egy átlagos állagú 10M forint értékű lakást ki lehet adni 80-100 000 forintért is. 

-  a lakásnak van állagmegőrzési költsége, a garázsnál ilyet nem kell fizetni

+ a garázsnál ebben az esetben 10 állandó vevőt kell felhajtanunk, a lakásnál 1-et

Merül fel a kérdés, hogy szerinted azonos anyagi feltételek mellett könnyebb számodra 10 garázs bérlőt megtalálni, mint 1 lakásbérlőt? Hosszabb távon te a garázsnak vagy a lakásnak az értéknövekedését vízionálod inkább? 

#2 A garázsnak is van rezsiköltsége

Valamiért beleégett az emberek tudatába, hogy a garázs üzletben nincsen járulékos költség, mivel a "betont" ritkán szokták tönkretenni a bérlők. Ez mondjuk valóban így van, ugyanakkor a garázs birtoklásával egy (társasház)közösség tagjaivá válunk, így a közös terhekből majd nekünk is ki kell venni a részünket.

Elromlik az elektromos kapuajtó és ezzel egyidejűleg az elektromos hálózatot is fejleszteni kellene? Semmi gond!  2 millió forint lesz, ami 100 tulajdonos között oszlik el. Akkor be kéne fizetni 20 000 forintot! Ez szerencsés esetben bruttó két havi bevétel a garázs kiadásából (1 000 000 forintos garázzsal matekozva). 

Mivel egy közösség tagjai vagyunk, ezért közös költséget is kell fizetnünka garázsunk után, ami legyen mondjuk 1 000 forint. Ez azt jelenti, hogy az 1 000 000 forintos példánál maradva a  bruttó 10%-os hasznunk 10%-a máris megy a közösbe. Ha mondjuk 700 000 volt a garázs és ugyanúgy 1 000/hó a közösköltség, akkor a %-os arány máris csúnyábban oszlik meg (-17% a bruttó nyereségből).

#3 "Nincsen albérlő" költsége

Mi történik akkor, ha mégsem olyan könnyű levadászni a következő albérlőnket? Értelemszerűen nekiállunk felkutatni a következő pácienst. Először úgyis a Facebookon és az ismerősökkel kezdünk, illetve a szomszédokkal. Szokás elbagatelizálni ezt a részt, mivel ténylegesen "nem kerül semmibe".Szerintem igenis sokkba kerül, ugyanis a saját időnkkel fizetünk a kutatásért. Ahelyett hogy kutatnánk bérlőt, pihenhetünk vagy más hasznos dologba kezdhetünk bele. Számold ki, hogy ez neked mennyi veszteséggel járna.

A következő lépés a hírdetés feladása az ingatlanos oldalakon. Ezekért elszórunk mondjuk 10 000 forintot, mire megérkezik átlagosan a vevőnk. Ez azt is jelenti, hogy 1 000 000 forintos átlagos garázsnál 1 havi bruttó bevételünk máris ment a levesbe! És akkor mi a helyzet a kieső jövedelemmel? Tegyük fel, hogy 3 hónapon keresztül nem találsz senkit, aki elvinné a garázsodat. Akkor ez neked a példánál maradva 30 000 forint veszteséget jelentett az előzetes elképzelésekhez képest!

#4 A garázs biznisz legnagyobb ellenségei

A garázs piacnak leginkább azokon a túlzsúfolt helyeken van létjogosultsága, ahol egyrészt nincsen parkolóhely, másrészt a helyi önkormányzat pofátlanul emelgeti a köztéri parkolódíjakat. Ilyenkor dörzsöli a tenyerét a mezei garázstulajdonos, aki már vízionálja a garázsra vágyok hordáit az ajtaja előtt.

Amit az önkormányzat ad, azt könnyen el is veheti. A helyi lakosok bérlik jellemzően a garázst. Viszont ők kapnak kártyát, hogy ingyen parkoljanak. A kialakult kereslet inkább a fix parkolóhely miatt alakult ki. Ugyanakkor a parkolási horroron jellemzően az önkormányzatok is folyamatosan dolgoznak. Szerinted mit érezhetnek azok a garázs tulajdonosok, akik mellett éppen egy ingyenes és bekamerázott P+R parkoló települ (lásd: Kelenföld).

Megváltozik a városkép. Garázst sosem a szegények vagy a túristák bérelnek. Ha hirtelen túl sok túrista lesz a területünkön, akkor csökken a potenciális garázsbérlők száma, hiszen az AirBNB emberkék taxival szoktak járkálni vagy tömegközlekedéssel. De simán benne van a pakliban, hogy demográfiai szempontból is teljesen átalakul a környezet és egyfajta "züllés" veszi kezdetét, ami "elrémiszti" a fizetőképes keresletünket.

Terjed a városi nézőpont. Ma még mindenki ragaszkodik a saját autóhoz annak ellenére, hogy a legtöbb embernek nincsen napi szinten szüksége autóra. Ennek ellenére megfizeti a 0-24 rendelkezésre állás költségeit. Azonban elkezdett terjedni (pl.: Green Go Budapesten) az ad hoc bérelhető zöldautó, aminek a lényege, hogy egy tál rizsért cserébe szinte bárhol felvehetjük egyszerűen az autót és keretek között bárhova leparkolhatunk vele, majd ott hagyjuk. Ez véleményem szerint fél Budapestnek megoldást jelenthet az autós problémára. Márpedig, ha leteszi fél Budapest az autóját, akkor hirtelen rengeteg garázs szabadul a piacra, ami túlkínálatot eredményez (eladhatatlan garázsokkal, szinte ingyen bérleti díjakkal).

#5 Az árat mindig emelhetem?

Szeretjük azt hinni, hogy minden évben legalább az infláció mértékével megegyezően emelhetjük a garázs bérleti díját, így generálva magunknak folyamatosan emelkedő hozamkörnyezetet. A valóságban viszont sok minden függ az ingatlanpiac alakulásától. Ha hirtelen kipukkad az ingatlanlufi és zuhan az ingatlan ára, akkor egyértelműen zuhan a garázsunk értéke és ezzel egyidejűleg az elkérhető bérleti díj mértéke is. Ugyanígy hatással lehet a bérleti díjunkra, hogy a közelben éppen milyen mennyiségben áll az üres garázs és a többi tulaj hajlandó e árversenybe és akciózásba kezdeni.

Nem szabad elfelejteni, hogy a garázs kifejezetten kötött befektetési forma, hiszen nem biztos, hogy megfelelő áron és azonnal tudunk "szabadulni", ha szükségünk lenne a pénzre vagy meguntuk volna. Mi történik akkor, ha most 1 000 000 forintért veszel garázst, de 1 év múlva már csak 600 000 forintért lehetne eladni? Mihez kezdesz, ha úgy látod, hogy értéktelenedik a befektetésed és még hozamot sem hoz neked, mivel kiadhatatlanná vált?

#6 A garázskiadó kötelezettségei

1. Ki kell választanunk a jövedelmszerző tevékenység formáját.  Az egyik egyéni vállalkozóként, a másik adószámos magánszemélyként lehetséges. 1 millió forint alatti várt bevétel esetén inkább az utóbbit érdemes.
2. Ügyfélkapus regisztráció, hogy egyszerűsítsük a folyamatot
3. ÁNYK nyomtatványon keresztül bejelenteni a tevékenységet a NAV-hoz.  17T101 számú nyomtatványon kell bejelentkeznünk.
4. Szerződést kell kötni a bérlővel (itt lehet számolni ügyvédi költséggel, ha nem mi szeretnénk jogi okoskodni)
5. Nyugta/számlatömb/szigorú számadású bizonylat beszerzése
6. Nyilvántartást kell vezetnünk, ami alapvetően minimális adminsiztrációs terhet jelent egy garázs esetében
7. Majd adóznunk kell...

#7 Adózás 2017

Az ingatlan bérbeadás adózása az összevont adóalap szerint adózó önálló tevékenység. Tehát legfontosabb napirendi pontunk megállapítani az adóalap mértékét. Áfa mentesség az ingatlan kiadásra igaz, de a garázs , az kivétel, az alapesetben ÁFA köteles. Persze az adószámos magánszemély is lehet évi 8 millió bevételig alanyi ÁFA mentes, szóval ez is jó eséllyel megúszható, de nem az az alapeset. Eldönthetjük, hogy tételes költségelszámolást vagy 10%-os költséghányadot szeretnénk alkalmazni.

Tételes költségelszámolás
Az összes bevételből ki kell vonni a költségeket, melyekről tételes kimutatást kell készíteni. Kizárólag olyan tételek számolhatóak el, amikről rendelkezünk számlával. Bevétel-kiadás, majd a kapott összegből fizetjük meg a 15%-os szja-t vagy pedig 1M forint éves jövedelem felett a 15%-os szja-t+14%-os eho-t (az EHO maximuma miatt viszont jó eséllyel ezt nem kell megfizetni)

Matek:

1 000 000 forintba kerül garázsunkat kiadjuk havi 10 000 (10%) forintért. Ebből le kell vonnunk a példában vett 1 000 forintos közös költséget (erről igazolást kell szereznünk a közös képviselőtől), így marad 9 000 forint/ hó, ami egy évben 108 000 forint. Ebből kell megfizetnünk a 15%-os szja-t, tehát maradt 91 800 forintunk, azaz 7 650 / hó nettó nyererség.

Figyelem! Ne felejtsük el, hogy befektetés szemüvegen keresztül vizsgálva ebből a 7 650 forintból kellene kidolgoznunk a hírdetés költségeit, az egyéb járulékos költségeket, illetve az üresen állás "kieső hasznát" is. Ha minden egyebet kivontunk, akkor el kell döntenünk, hogy a tényleges nyereséggel megelégszünk e vagy sem?

Valami mintha kimaradt volna...

Jah igen! Amiről senki nem beszél, az mondjuk a könyvelő költsége (mert te ezzel nem akarsz szórakozni) illetve a NAV felé küldött pénz átutalási díja, ami a saját számlacsomagod vérmérsékletétől függően több száz forint is lehet. Tudom bagatel tételek, de ezek is mind csökkentik a nyereségedet.

#8 Amiért mégis megérheti

• Ha jó helyen vásárolunk garázst, akkor emelkedni fog az értéke
• Ha gyorsan találunk megbízható bérlőt, akkor az évi 10% bruttó nyereség elérhető
• Ha évente inflációkövetően tudunk emelni a díjon és nincsen üres járat, akkor évről évre emelkedő hozamkörnyezetet generáltunk magunknak az eredeti befektetéshez képest nominális alapon
• 1-2 millió forintot jobban meg lehet forgatni, mint a bankban
• Ha szerencsénk van, akkor gyorsan találhatunk vevőt

►►►►

Gyerekmegtakarításról szeretnél többet megtudni? Klikk

✰ ingyenesen letölthetsz egy hasznos pénzügyi eszközt:  Klikk

Segítsek neked vagy kérdésed van pénzügyekben? Akkor írj:

✰✰ szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy

✰✰ www.iflgroup.hu 

Itt találsz meg minket, ahol további "csak itt megjelenő" egyedi tartalmakat is olvashatsz