Elgondolkoztál már azon, hogy mi történik veletek, ha CSOK támogatással szeretnél építkezni többek között hitelből, és menet közben az ingatlanpiac összeomlott, mert például ...
- Oroszország lerohanta Ukrajnát
- Észak-Korea atomháborút robbantott ki
- A kínai tőzsde újabb sokezer milliárd dollárt varázsolt el
- Megállt az indiai növekedés
- Újabb bankválság alakult ki
- A Portugália-Olaszország-Görögország hármas valaki tényleg becsődölt
- ...stb
Mi történt legutóbb?
A 2008-as gazdasági világválság kirobbanásával (,ami idővel a bankokkal szembeni bizalmi válságba fordult át) az ingatlanpiacok jellemzően összeomlottak. Ennek a folyamatnak a jellegzetessége volt, hogy túl sok bank által olcsón a piacra dobott ingatlan lett, miközben az amúgy is egyre fizetésképtelenebb keresletet jelentősen túlszárnyalta a kínálat. Ez pedig az ingatlanlufi kipukkadásához vezetett többek között. Ma már megint nagyon kevesen akarnak erre emlékezni, pedig alig telt el pár év. Jelenleg mindenki a nyereséget számolgatja a szárnyaló ingatlanpiac miatt. Pedig jellemzően a lufi kipukkadása 30% körüli azonnal értékvesztéssel járt. Azok a lakások, amik értek a válság előtt 12M forint, utána évekig 6-8M forintért futottak a hírdetésekben.
Egy hatalmas kockázattal kell számolnod, ha építkezésbe kezdesz és ezt hitelből és/vagy CSOK-ból szeretnéd megvalósítani. A hitel és a CSOK alapja a jövőbeni ingatlanérték lesz, vagyis az az érték, amit vélhetően képviselni fog a házad. Ezt a bank a tervekből állapítja meg és ez alapján ad neked hitelt és megelőlegező CSOK támogatást is.
A várható jövőbeni ingatlanérték 40M forint lesz. Neked van 6M forint önerőd, három gyerekre szeretnél CSOK 10M forintot és banki hitelből 10M támogatott és 14M piaci alapú hitellel szeretnél építkezni. Ez a példa minden szempontból megfelel a finanszírozás feltételeinek, tehát el tudtok kezdeni építkezni és a bank is nyugodtan utalja a pénzt, hiszen a hitelének a fedezet a te 40M forintos jövőbeni házad lesz (60%-os terheltség).
A használatbavételi engedély megszerzése előtt, a második és harmadik építési szakasz között, összeomlik, a gazdaság és az ingatlanlufi megint kipukkadt. Mi történik? A banknak joga van új értékbecslés elrendelnie és felülvizsgálnia az egész finanszírozást. Itt most nem minimális változásokról beszélünk, hanem például egy 30%-os értékvesztésről. Az értékbecslő megállapítja, hogy az új jövőbeni értéke a házadnak már nem 40M forint, hanem 28M forint, mivel ennyire "elértéktelenedtek" az adott településrészen az ingatlanok.
28M forintos ingatlanértékre maximum 80%-os finanszírozásban kaphatsz 22,4M forint hitelt. Ez probléma, hiszen a teljes költségkeretben 24 millió forint hitel szerepelt és még hátra van az építkezésből 35% (példa). A bank ebben az extrém esetben a saját érdekeit védve elrendelheti,hogy maximum 22,4M forintot hitelez, tehát a további hitel kihelyezéséhez szükség van 1,6M forint önerőre, amit az igénylőnek kell kipótolnia vagy pedig előírhatja a pótfedezetet.
Na ez egy kockázat, hiszen amennyiben az igénylő nem tud pénzt szerezni vagy nincsen pótfedezet, akkor a CSOK szempontjából nagyon problémás lehet a teljes ügymenet, hiszen kifuthatnak a határidőkből, ami pedig később a CSOK teljes visszafizetésével is járhat. A kérdés tehát, hogy mennyi önerőd van ahhoz, hogy építkezni tudjál?
Írd meg kommentbe, hogy te milyen kockázatokat tudsz elképzelni a CSOK esetében?
►►►►
Ha segítséget szeretnél a pénzügyeidhez, CSOK-hoz vagy kérdésed van, nekem is megírhatod:
✰✰ szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy
✰✰ www.iflgroup.hu
� Ajándék ingyenes családi vagyontervező
Letölthető itt: Klikk
Itt találsz meg minket: