Az albérlet drágább, mint a saját lakás? Az albérlet miatt távolodnak a gazdagok a szegényektől?

2015. december 07. - Szarvas Norbert

Az origon megjelent ma egy cikk a magyarországi albérletárak emelkedésével kapcsolatban. Innen megtudhatjuk, hogy például Debrecenben a havi átlagjövedelem 68%-át kell albérletre fordítani. Ez valami hihetetlenül magas arány. Sajnos az ország keresettebb részein hasonlóan nyomasztó a helyzet. Így kénytelen vagyok én is elővenni az örök dilemmát: saját lakás vagy albérlet? Számos megmondó oldalon találkoztam ezzel a kérdéssel. Általában az albérlet pártiak a rugalmasság-olcsóság érvrendszerrel próbálnak meggyőzni. De valóban rugalmasabb és olcsóbb az albérlet a mai magyar viszonyokhoz igazítva? Át lehet ültetni más kultúrkörök ideológiáját (lásd: USA, ahol szinte minden városlakó albérletben lakik) hazánkba? És mi köze van mindehez Thomas Piketty francia közgazdásznak, aki megírta a Tőke a 21. században című sikerkönyvét?

Albérlet vs saját lakás

Nem szeretem a kultúrális összehasonlításokat két nem azonos kategóriájú nemzet között. Ennek olyan egyszerű okai vannak, mint országterület, népességszám, átlagjövedelem, popularizmus. Amerikai szokásokat nem szerencsés magyar szokásokkal összehasonlítani. Ha egy átlagos amerikai városlakónak a mozgását megfigyeljük, akkor számunkra világossá kell válnia, hogy a rugalmasság náluk teljesen mást jelent, mint nálunk. Ugyanis nem ritka, hogy egy New York-ba költöző átlagos amerikai fiatal két-három magyarországnyi területen utazott át, mielőtt megérkezett a városba. Nálunk kevésbé megoldható az "otthonról" való munkabejárás. Ellenben Magyarországon átlagosan 1 óra alatt autópályán el lehet jutni egyik nagyvárosból (ahol laksz) egy másik nagyvárosba (ahol dolgozol). Rövid következtetésként azt tudnám leszűrni, hogy Magyarországon (elenyésző kivételektől eltekintve- ritka, hogy valaki Debrecenből jár Győrbe dolgozni...) teljesen mást jelent "rugalmasan" élni.

Olcsóbb lenne az albérlet? Nézzük meg mai friss adatokkal! A cél ingatlan Budapesten található a VIII. kerületben (találomra). Megpróbáltam 50-60 nm közötti lakást találni ugyanazon a környéken. Egyik eladó, a másik bérelhető.

Albérlet:

A területen találtam 73.000/hó és 453.000/hó ajánlatot. 100.000/hó alatt volt 9 ajánlat. 130.000 forint felett viszont több, mint 40 azon az oldalon, amin kerestem. Így vehetünk átlagnak 130.000,-/hó átlagos albérletárat a keresett kategóriában. Ez azt jelenti, hogy az átlagosnak mondható kaucióval le kell tenni az asztalra 1 hónap leforgása alatt 4x 130.000,- forintot, ha ott akarunk élni. Ez 520.000,- forint azonnali kiadást jelent. Cserébe kaphatunk teljesen üres lakást vagy berendezettet. Túlmenően az "ízlés kérdésén" anyagilag sem mindegy, hiszen egy berendezendő ingatlan újabb százezreket, milliókat jelentene azonnal. Ráadásul amennyiben te bútorozod be, akkor könnyen nehéz helyzetbe kerülhetsz, amikor tovább szeretnél költözni és a nyakadon maradt egy komplett berendezés. Albérletet felújítani a biztonsági festésen kívűl nem éri meg, hiszen bármikor elköltözhetsz onnan.

Saját lakás:

A saját lakás ezen a környéken található 7M forintért és 39,5M forintért is. Klikkelgettem és rengeteg lakást találtam 9-13 millió forintos tartományban. Szerintem nem érdemes tovább lapozgatnom, mivel a lehető legoptimálisabb megoldást próbáljuk megtalálni. Próbálom kizárni a luxust az albérletek és a saját lakás opciókból is. Úgy látom, hogy 11,9M forintos lakás kiadható ezen a környéken azonos paraméterekkel 130.000,-/hó-ért. Így számoljunk ezzel. A legnagyobb baj, hogy megszűnt a gazdasági világválságnak köszönhetően a 100%-os finanszírozás. De legalább a válságnak és a kormányzati gazdaságpolitikának köszönhetően sokkal olcsóbbak lettek a forint alapú hitelek. Ahhoz, hogy saját lakásról merjünk álmodni, két lehetőségünk van:

1. rendelkeznünk kell minimum 20% önerővel.

2. a család segítségét kell kérni, és valakinek az ingatlanját be kell vonni a projektbe. Ugyanis a törvény azt mondja ki, hogy az összes bevont ingatlan HBÉ értékének a 80%-a finanszírozható jelzálogalapú hitelfelvét során. Ez azt jelenti, hogy 11,9M forintos érték esetén megkaphatunk 9.520.000,- forint hitelt. Viszont ha a szülők odaadják az ingatlant (minden kockázatot ismerve és vállalva), aminek az értéke 10M forint, akkor a két ingatlanra (amennyiben minden más feltételnek is megfelel a hitelfelvevő) összesen 17.520.000,- forintot lehet felvenni. Ebbe a keretbe már belefér a szükséges 11,9M forintos saját ingatlan önerő nélkül.

Hitel:

Nézzük a második lehetőséget szerintem. Tapasztalataim szerint a családok lehetőség szerint össze szoktak fogni a "jó cél érdekében". A hitelt direkt nem a legjobb feltételekkel számolon. Inkább egy piaci átlagos értéket próbálok megadni nektek, mivel egyértelmű, hogy azok az ügyfelek, akik a maximális kedvezményekhez szükséges háttérrel (jövedelem, vagyon) már rendelkeznek, azok nem kényszerből gondolkodnának albérletben.

Egy átlagos családnak 20 évre változó kamatozással (ez menet közben folyamatosan változhat és változni is fog) jelenleg 5,1%-os kamattal tudnék hitelt közvetíteni. A legtöbb ügyfelemnél viszont sikerült 4,2% alá is mennünk az elmúlt hónapokban. Számokban ez az 5,1% azt jelenti, hogy havonta 79.860,- forintot kellene jelen állás szerint fizetni. Ha 5 évre fixálni szeretnénk a hitelünket, akkor 6,29% mellett 88.610 forintot kellene vállalni. Én most az 5 éves fix konstrukcióval fogok számolni, mivel ezt garantálni tudjuk 5 évig. Pont úgy, mintha aláírnál egy 5 éves garantált albérleti szerződést. Amikor lejár az 5 év, akkor a hitel is drágulhat és az albérletre sincsen garancia, hogy nem lesz jóval drágább számodra.

A számokból már jól látszik, hogy lényegesen olcsóbb hitelből ingatlant vásárolni és gyakorlatilag a bank "albérletében" élni, amit idővel kifizetsz, mint valaki másnak a lakásában lakni, ami soha nem lesz a tied.

5 éves periódusban ez azt jelenti, hogy albérletre kifizetsz 7,8M forintot, míg az 5 éves garantált hitelre 5.316.600,- forintot. Ez 2,5M forint különbséget jelent. Persze az igazsághoz két dolog hozzátartozik, amit mérlegelned kell:

1. 5 év után jelen esetben a hitel nem jár le, hanem még tartani fog 15 évig (nem nem változtatsz a konstrukción).

2. 5 év után vagy maradhatsz az albérletedben megemelt havidíjjal vagy új lakás után kell nézned. Az új lakás lehet megint albérlet (nincsen garancia, hogy olcsóbban találsz) vagy 5 év múlva kezdesz bele a saját lakás projektbe. Az biztos, hogy 5 év múlva is élned kell majd valahol, ami pénzbe fog kerülni.

A különbség:

Ne feledkezzünk el a két példa közötti havonta megmaradó közel 41.390,- forintról sem! Szerintem a legéletszerűbb a mai magyar viszonyokkal számolva, hogy ez a pénzt pont "jól jön" a mindennapi életedhez. Ideális esetben viszont a megmaradó összeggel is tudunk kicsit játszani és okosan felhasználni. Ilyen jó megoldás lehet kötni 2x20.000 forintos 5 éves lakástakarékpénztárat (ha már össze akarjuk hangolni a konstrukciót). Ez számodra azt jelentené, hogy amikor lejár az 5 éves hitelkamat periódus, akkor a lakástakarékpénztárból garantáltan rendelkezésedre fog állni 2x1,5M forint. Ezt a 3M forintot betörlesztheted a hiteledben, amivel jelentősen csökkeni fog az akkor újraszámított hiteled törlesztőrészlete vagy tovább is gondolkodhatsz (lehetőség szerint).

Dönthetsz úgy, hogy a 3M forint lakáscélra felhasználható vagyon pont egy kisgarzon önerejét jelenti. Befektethetsz még egy ingatlanba (Figyelem: az ingatlanbefektetés kockázatokat rejt és nem mindenkinek megoldás. Érdemes több lábon állni, viszont most az egyszerűség kedvéért vonom össze a dolgokat. Bonyolultabb tervezés miatt beszéljünk személyesen). Persze erre sokan kérdezhetnék, hogy miért jó újabb hitelt felvenni és eladósodni? A legnagyobb hibát ott követik el az emberek, hogy rosszul mérik fel a lehetőségeiket. Hiába van 3M forintod, ha a renedlekzésre álló egyéb vagyonod nem elegendő finanszírozni az új lakás felújítását illetve a rendelkezésre állási időben keletkező költségeket (rezsi, illeték). Tehát ez a folyamat nem olyan egyszerű, mint ahogyan sokan hiszik. Attól, mert van 3M forintod, még nem biztos, hogy van elég pénzed egy saját lakásra. De tegyük fel, hogy minden kockázattal tisztában vagy és képes lennél belevágni.

Ebben az esetben 5 év múlva a következő lenne a helyzet:

1. Van egy mai értéken 11,9M forintos ingatlanod, amire fizetned kell továbbra is a havi törlesztést. Mivel a törlesztés része a tőketartozás csökkenése, ezért évről évre növekszik a vagyonod. Ez mit jelent? Tegyük fel, hogy 7 év múlva elakarod ezt a lakást adni. A tőketartozásod a 7. év végén 9.378.930 forint (változatlan kamatokkal számolva). Az ingatlant sikerül eladni 12.9M forintért (ami az ingatlanárak változását figyelembe véve Budapesten az elmúlt 20 évben egyáltalán nem tűnik lehetetlennek). Miután a bankod kifizetted (tőketartozás+ legrosszabb esettel számolva 2% végtörlesztési díj= 9.566.509,-), marad a kezedben 3.333.491,- forint. Magyarul 7 évig laktál valahol, aminek fizetted a költségeit és mégis maradt a kezedben egy jelentősnek mondható összeg.

2. 5 év múlva a lejárt 2 lakástakarékpénztárból származó 3M forintból veszel egy 8 M forintos kisgarzont hitelre. 5M forint hitelre van szükséged, aminek a havi törlesztése ugyanazokkal a feltételekkel számolva (5 éves fix kamat, 20 évre, átlagos család) : 37.220,- forint. Én azt gondolom, hogy Budapesten egy ilyen kisgarzont 50.000 forintért 5 perc alatt ki lehet a mai állapotok alapján adni albérletbe. Ez azt jelentené, hogy havonta 12.780,- forint "nyereséged " keletkezne. Tegyük fel, hogy két év múlva (mától 7 év) ezt a lakást is el akarod adni. Két év alatt kerestél 306.720,- forintot. Ez lenne a te nyereséged, de a valóságban ez számodra veszteséget jelentene. Ugyanis ez a 306.720 forint nem fedezi szerintem a lakásvásárlással járó illetéket illetve az alap felújítás költségeit. Szerintem 50.000 forintnál lényegesen magasabb összegért lehetne egy ilyen lakást kiadni, de most direkt megyek "tutira".

Viszont a lakást el tudod adni 9M forintért. A banknak tartozol 4.738.738,- forinttal+ 2% végtörlesztési díj= 4.833.512,-

Így a zsebedben marad bruttó 4.166.487,- forint.

A két manőverrel a vagyonod a jelenlegi 0 forintról 7.499.978,- forint lett. Közben a saját lakásodban lakhattál és vagyont halmozhattál fel. Amennyiben nem ezt az utat választottad volna, hanem továbbra is fenntartod a két lakást, a vagyonod évről évre növekedett volna (már csak amiatt, hogy csökken a tőketartozás).

3. Amennyiben albérletben laktál volna ebben a hét évben, akkor változatlan állapotokkal számolva 7x12x130.000 forintot fizettél volna ki úgy, hogy abból egy fillér sem maradt a zsebedben. 10.920.000,- forint. Így ebben a verzióban nem halmoztál fel ugyanannyi ráfordítással (havi 130.000,- forint) semekkora vagyont sem.

A tőke gyorsabban nő

Thomas Piketty francia közgazdász a Tőke a 21. században című könyvében olyan összefüggéssel él, amivel a gazdagok elképesztő ütenű gazdagodását magyarázza.

A képlet:

r (tőke növekedése) nagyobb, mint g (gazdaság bővülése)

A kutatásai alapján (szigorúan számadatokra támaszkodva) a tőke évente átlagosan 5%-al gyorsabban növekszik. Mi a tőke? A vagyon, amid van és amit hajlandó vagy valamibe befektetni. A világ tőkéje gyorsan növekszik, gyorsabba, mint a gazdaság. Ez azt jelenti, hogy akinek már van tőkéje (befektetni való pénze), annak a vagyona gyorsabban növekszik. Ebből következik, hogy azok a gazdagok, akik a vagyonukat öröklik, egyre nagyobb mértékben lesznek gazdagabbak a társadalom többi részénél.

"Ez azt is jelenti, hogy akinek a múltból van már felhalmozott vagyona, az gyorsabban növekszik, mint mások bérből megkeresett jövedelme, így egyre nagyobb lesz az egyenlőtlenség azok között, akiknek vagyonuk van, és azok között, akik csak a bérükből élnek. Vagy ahogy ezt Piketty elég költőien megfogalmazza:"forrás index

A vállalkozó elkerülhetetlenül járadékossá válik és fölébe keveredik azoknak, akiknek nincs másuk, mint a munkaerejük. Ha egyszer létrejön, a tőke gyorsabban termeli önmagát újra, mint ahogy a kibocsátás növekszik: a múlt felfalja a jövőt

A vállalkozó elkerülhetetlenül járadékossá válik és fölébe keveredik azoknak, akiknek nincs másuk, mint a munkaerejük. Ha egyszer létrejön, a tőke gyorsabban termeli önmagát újra, mint ahogy a kibocsátás növekszik: a múlt felfalja a jövőt

Hogy ennek mi köze az ingatlanokhoz?

Az átlagos emberek, akik átlagos pénzügyi tudással rendelkeznek és saját munkabérükből élnek (vagy örököltek egy kisebb összeget) behatárolt lehetőségeik vannak:

1. vagy elköltik a pénzüket

2. vagy megpróbálják befektetni

A második verzió számukra azért veszélyes, mivel nem rendelkeznek kellő információval a befektetések világával kapcsolatban és viszonylag szűkös lehetőségeik miatt ki vannak szolgáltatva a szélhámos-rossz tanácsokkal kereskedő tanácsadokkal szemben. Így az átlag ember számára egyetlen kézzel fogható univerzális befektetés az ingatlanvásárlás marad, amiben viszonylag minimális kockázatot vállalva növelheti a vagyonát.

Ez viszont nem érdeke a rendszernek!

1. Nem érdeke az Államnak, hiszen a mai rövidlátó országvezetési stílusban lehetetlen előre tervezni 5-10 évvel. Mivel a társadalom és a politika az eredményeket ma akarja látni, ezért a mindenkori országvezetés kénytelen maximalizálni az adóbevételeket. És miből tudják jobban maximalizálni az adóbevételt? Ha az átlagos ember az adózott teljes jövedelmét-vagyonát azonnal adózni való eszközre/szolgáltatásra váltja be, vagy pedig hosszú évekre az ország szempontjából parkolópájára helyezi és kamatoztatja?

Talán nem véletlen, hogy ma Magyarországon ilyen szinten túl akarja a kormáynzat szabályozni a piacot és szinte ellehetetleníteni a hitelfelvételt az áltagos jövedelemmel bíró réteg számára. Miközben a vállalkozói réteg egyre többet kap meg, addig az átlagos embernek egyre nehezebb vagyont felhalmozni.

2. Nem érdeke a gazdagoknak, hiszen minél gazdagabb a társadalom, annál drágább a munkaerő. Minél többet keresnek a dolgozók, annál több elvárást támasztanak a munkáltatóval szemben (munkakörülmények, munkaidő, fizetés). Ráadásul generációs viszonylatban egyértelmű konkurenciát jelentene egy olyan megerősödött társadalmi réteg, akiknek a tagjai a vagyonukat saját családjuk több generáció során felhalmozott munkájából és eredményes vagyonkezeléséből szerezték. Ma is találunk erre számtalan példát, viszont a polgári családból származó átlagos emberek többgenerációs gazdagsága már nagyon ritka.

3. És nem érdeke az átlagos embernek sem!

Nem érdeke, ugyanis az átlagos ember nem tudja elképzelni a távoli jövőt. Nem tud több generációban gondolkodni, mivel ezt a lehetőséget már régen elvették tőle, aminek történelmi okai vannak. Miért mondjon le a saját jóléte egy részéről az ükunokái miatt, ha semmi garancia nincsen a jövőre nézve? A rendszer megtanította az embereknek a garanciát, csak nem magyarázta el nekik, hogy mi is az igazi garancia.

Konklúzió

Számos szakértő blogját, írását olvastam vagy véleményét hallottam. Mindig mindenki az olcsóságról és az azonnali megtérülésről beszél. "Miért olcsóbb az albérlet?", "miért drágább ez, miért jobb az"? Viszont vagyonfelhalmozásról nem nagyon esik szó. Pedig amit leírtam nektek lehetőség, az igazából a vagyonfelhalmozásról szólt. Biztosan vannak jobb befektetési lehetőségek, magasabb hozamok, de szerintem a vagyonfelhalmozás nem erről kell, hogy szóljon. A legtöbb ember pontosan a saját ábrándjai miatt nem tud sosem előbbre jutni. Elhitte, hogy a vagyonfelhalmozás mindig nyereséget jelent. Pedig nem erről van szó.

Nagyon egyszerű a kérdés:

Mit kell tennem ahhoz, hogy x év múlva y millió forint legyen a zsebemben?

Piketty-től megtudhattuk, hogy a vagyon jobban nö. Ez azt jelenti, hogy 1M forint gyorsabban tud növekedni, mint 20 ezer forint. Ebből következik számomra, hogy nem létezik abszolút nyereség. Sokan azért nem fektetnek be havi 20 ezer forintot 10 éven keresztül, mert senki nem garantálja nekik, hogy a 2,4 millió forint befizetésből lesz 3 millió forint. Azért pedig nem teszi be senki, hogy más használja a pénzt és még annyit se kapjon vissza, amit befizetett. Holott ez lenne a logikus lépés.

Vagyont kell felhalmozni és nem nyereséget!

Nem lebeszélni akarlak a nyereségről (isten ments!), viszont rá akarok valamire világítani:

Neked nincsen rokonod, akitől örökölsz. Csak magadra számíthatsz és nincsen felhalmozott vagyonod. 10 évig félreteszel havi 20 ezer forintot és a végére 300.000 ezer forint hozamod volt rajta. Sokan ennek nem örülnének, de teljesen mindegy, ugyanis:

Másnap befekteted 5%-os éves kamatra ezt a pénzt, melyik lesz a te vagyonod?

1. 2,4 millió forint, amit minden hónapban 10 évig félretettél

2. 300.000 forint hozamod, amit 10 év után kaptál?

Az egyikből 120.000 forintot kapsz 1 év után, a másikból 15.000 forintot.

Pontosan emiatt a tény miatt szoktam megmosolyogni azokat a véleményeket (gyakorlatilag sokak véleménye), akik szerint a unit linked egy rendkívül rossz termék. Lehet, hogy drága termék, de nem rossz. Ugyanis a unit linked tökéletesen alkalmas vagyon felhalmozására. Ez nem azt jelenti, hogy nyereségre is alkalmas (főleg nem 10 éves távlatban). Viszont a havi csekk kötelez téged arra, hogy fizess. Pont az van meg benne, ami a legjobb befektetési lehetőségekben nincsen meg: Kötelező fizetni. Kötelező, ezért fizeted. Nekem pontosan ezért van unit linked termékem is ( ismétlem: fontos hogy több lábon éljél). 10 évben gondolkodtam mikor megkötöttem, havi 25 ezret fizetek be és nem a hozamokért csinálom. Én azt akarom, hogy biztonságos helyen legyen a pénzem (biztosítónál), legalább annyit kapjak vissza, amennyit befizettem (eddig teljesül) és kötelező legyen fizetni, ha nem akarok hatalmasat bukni (visszavásárlási érték). 10 év múlva ebből a termékből lesz egy vagyonom, amit aztán jobban fogok tudni kamatoztatni, mintha ezt a pénzt ad hoc jelleggel pakolgattam volna ide-oda 10 évig.

Most kockáztattam, mert leírtam, hogy unit linked és ilyenkor van egy ősrobbanás a kommentekben. Mivel a témát nem akarom, hogy elvigyétek, ezért a kommentekben törlöm a unit linked-ekkel foglalkozó beszólásokat. Nem erről van szó. Ez csak egy példa volt.

Akármit csinálsz, gondolkodj vagyongyarapodásban és ne engedd, hogy a figyelmed a hozamra terelődjön.

Munkám miatt rengeteg sikeres vállalkozó ismerősöm-ügyfelem van. Akiknek már van pénze és egy sikeres vállalkozása, azok ugyanazt felelik a kérdésemre:

"Ha van 3 millió forintod, akkor hova fektetnéd be?"

"Norbi, ezt a pénzt jobban meg tudom forgatni, mintha berakom egy bankbetétbe. Ugyanis pontosan tudom, hogy ennyi pénzből hogyan lehet többet csinálni. Új vállalkozásba fektetném vagy beraknám a mostaniba. Esetleg ingatlant vennék. Bármibe fektetnék, aminek értéke van ma és lesz holnap is. Engem nem a hozam érdekel, hanem a vagyon" (ez egy összesített általam megírt szöveg azok alapján, amit válaszolni szoktak nekem. Nem vettem el belőle és nem is raktam hozzá).

:::

Kérdésed van? Írj: szarvas.norbert@iflgroup.hu

192 komment

FlybyWire 2015.12.08. 10:13:40

@shred: pontosan, én legalább azt el akarom érni, hogy nyugger koromra legyen egy saját tulajdonú, kamatmentes, viszonylag magas értékű ingatlanom.
Azt még mindig be lehet majd cserélni egy kisebbre, ami ráadásul akárhol lehet, a világ végén is (hiszen nem kell melóba járni, yeee), és a megmaradó pénzből (ha semmi vészhelyzet nem üt be) ki lehet egészíteni a nyugdíjat.
Ettől függetlenül önkéntes nyugdíjpénztárba is fizetek, de hát tudjuk, hogy manapság semmi sem biztos :/

Válasz erre

csepke 2015.12.08. 10:22:55

@FlybyWire: nem te nem érted. nem kötözködni akarok, tényleg. te arról beszélsz hogy nyugdíjasként eladod kisebb-be költözöl, de van akinek az a kisebb amibe te nyugdíjasként veszel a "maradékból", na az az egész életprojektje. itt van a nagyságrendi probléma köztünk. szóval mindegy, mert a kérdés többoldalú a fenntartási költségtől a röghöz kötésig, addig hogy egy saját szájízhez tervezett nagy család ház, lehet olyan hely ami "családi birtok" ahol generációk nőnek fel...stb. plusz érzéssel társulhat, de egy 7. kerületi kislakásnak mondjuk nem biztos hogy van ilyen érzelmi többlete, és annál már a rugalmasság, a jelenben téglában nem lekötött pénz forgathatósága...stb. nagyobb súllyal esik a latba. arról nem is beszélve hogy ha megszorul az ember és minden vagyona a lakásában fekszik, akkor mihez nyúl? csak a fürdőszobát nem lehet eladni. amilyen életről te beszélsz, ott a lakás/ház más súlyt képvisel. felteszem nem az egyetlen komoly vagyontárgy.

káeurópaibankoló 2015.12.08. 10:23:18

@igazi hős: Ezzel elismered, hogy nem volt mögötte CHF, csak tudnám, miért tagadták ezt a bankok. Másrészt - ha volt mögötte CHF - 7,2% kamat elég magas volt ahhoz a 2,25%-os akkori CHF alapkamatot tekintve, hogy egy 5%-os kamatmarzs bőven a piacon szokásos nyereséget hozza. Csak szólok a nemzetközi piacon az 1%-os kamatmarzs a megszokott, nem az 5%. Kár, hogy egyébként soha nem volt a féléves kedvezményes periódus után 7,2% a hitel kamata, mert egyből 9,5%, majd 10,4% folytatták. Szóval azt mondod, 10,4%-os kamat mellett indokolt volt a CHF-ben számított tőke?
Alapvetően meg a leánybanki vállalatcsoport közötti hitelezésben nincs cds felár, a chf kamata pedig rövid úton 0,025%-ra süllyedt.
Továbbá, swap ügyletekben a kamat nagyon alacsony volt, csak nyilván ahogy láttuk, magasabb a kockázata. Én olyan magas chf kamatra vettem fel a hitelet, amiben ez a rizikózás nem volt indokolt, mert ebben az esetben max 4% hitelkamat lett volna indokolt.
De ismétlem nem szerepelt a szerződésemben swap ügylet, ha szerepelt volna, sosem írom alá. Azért választottam a chf-et, mert annak stabilan alacsony volt a kamata, egy kétszeres árfolyam változás meg belefért. Azért nem forint hitelt választottam, mert anyámék otp hitele lett 3% helyett anno 30% miután az állam kihátrált a garanciavállalása elől. Nem bíztam a forint kamatban. Egyébként az az ügylet is megmutatta, Magyarországon ennyit érnek a szerződéses kapcsolatok, tegnap rendszerváltás, ma válság, holnapután ki tudja mi, de mindig van ok rá, miért kopasztják meg az ügyfeleket. Viszont eddig tartott a bizalom. Elmúlt.
nagyapám soha nem vett fel hitelt. A szüleim elmesélték, hogy a . világháború előtt is sok embert biztattak, hogy hitelből fejlesszék a földjeik megmunkálását. majd egy napon ugyanez történt, a kamatot durván megemelték, a gazdák becsődöltek, a földjeiket elvesztették, és lett az ország millió koldus országa. Már akkoriban is ez volt a módi.

FlybyWire 2015.12.08. 10:30:03

@csepke: Ezek rendben is vannak. Az alapvitánk viszont onnan indult, hogy soha, semmilyen körülmények között nem éri meg Magyarországon albérletben lakni, mert az albérleti díjjal egyenlő lakáshitel havi törlesztőjéből lehet fizetni egy legalább olyan, vagy jobb lakást, ami végül a saját lesz.
Ez nemcsak 130/170 ezres, hanem 50/60 ezres törlesztőre is igaz.

Az egyetlen nehézség az alaptőke megszerzesére, erre pedig ahogy írtam, voltak fentebb is használható tippek.

káeurópaibankoló 2015.12.08. 10:34:34

@igazi hős: váltam, panelt cseréltem panelre. Nem nevezném nagy ugrásnak.
Egyébként meg leszarom, megoldottam. Többet nem üzletelek bankkal. Ennyi. Gyerek nem lesz több, egy elég. A 3 millás magánnyugdíjam bedarálása után különösebben nem érdekel a nagy magyar álom megvalósulása. Kertvárosban sem akarok lakni, soha nem is akartam, mert nem kevés idő, amíg beérek a belvárosba. Parkolni meg csak akkor lehet, ha épp van céges parkoló. többet nem dolgozom másra. Adóznom muszáj, de nem felejtem el, hogy amikor bajban voltam, ettől az országtól éhen is halhattunk volna a gyerekkel együtt. A gyerek sem felejti. Kábé annyira lettünk szolidárisak és megértőek, hogy kb leszarunk mindent.
Ehhez a cikkhez is azért szóltam hozzá, mert még egy éve is ment a szöveg, hogy milyen hülye, aki hitelből akar lakni, miért nem jó neki az albérlet, milyen ütődött, meg senki se fogott pisztolyt a fejéhez, hogy aláírja a szerződést. Eltelt egy év, ez mintha elfelejtődött volna. most újra kezdik a mantrát, mennyivel jobb üzlet sajátot venni hitelből. Tényleg. Kéne a kihelyezés, kéne a lóvé, hát rajta.

Kivlov 2015.12.08. 10:36:38

@FlybyWire:
Első mondatom: "Az lehet." Értelmezni kéne a magyar szöveget, koma.
Irreleváns? Akkor amit kajára költesz egy hónapban, azt inkább utald át nekem, ha neked úgyis mindegy a nagysága.

FlybyWire 2015.12.08. 10:38:37

@Kivlov: Köszi a megerősítést. Tényleg nem ment át (elsőre sem, most sem :)

csepke 2015.12.08. 10:47:59

@FlybyWire: egyébként én azt gondolom, hogy az ember nem olyan lakást engedhet meg magának valójában, amilyenre futja a meglévő pénzből, hanem olyat, amilyenre a meglévő pénzének a fele elég. Ha van x mennyiségű pénzem, akkor annak csak legfeljebb a fele álljon ingatlanban. Ha nem lehet annyiért venni semmit, akkor bérlés. Ha bérelni kell, akkor legfeljebb olyat, ahol annyi a bérleti díj ami mellett ugyanannyit félre lehet tenni.

FlybyWire 2015.12.08. 11:02:28

@csepke: Ez teljesen jó, és nem mond ellent az én érveimnek.
23-25 évesen elkezdek dolgozni. 5 évig pici garzonban, urambocsá' társbérletben lakom 40 ezerért. Keresek 120 nettót, 50-et felélek, 30-at megtakarítok.
30 évesen nagyobba költözöm, szerencsés esetben párosan - mondjuk 100 ezerért. Ketten együtt keresünk 300-at, 120-at felélünk, félre megy 80. Így 7-8 év alattt össze is jön 5x30x12 + 3x80x12 = 1,8m + 2,8 = 4,6 misi (minusz extra költségek + esetleg a párunk korábbi megtakarítása, családi segítség stb. - Na persze ha egyből jön 1 gyerek is, akkor az borít sok mindent, de felnőttek vagyunk, védekezni, tervezni csak tudunk.
Szóval 30-32 évesen vagy ~5 misi alaptőkénk. Felveszünk mellé még 15-öt 20 évre, és a 20-asból már olyan lakás tudunk venni, aminek az albérleti díja igen bőven 100e fölött lenne, miközben ennek a kölcsönnek a törlesztője jelenleg 100e alatt van.
Így a 300ezres közös bevétel kevesebb, mint 1/3-át fordítjuk arra, hogy a saját lakásunkat törlesztjük. 50-55 évesen, egy full kifizetett, nem nagy, de élhető lakásban vagyunk, kölcsön nélkül.

Szerintem sehol nincs barokkos túlzás vagy erős naivitás egy ilyen sztoriban!

Kivlov 2015.12.08. 11:19:07

@FlybyWire:
muhahhaa, neked nem ment át! :D

droid_ · http://matyiszuro.blog.hu/ 2015.12.08. 11:24:02

@FlybyWire: igen, erdekel pontosan.
"bérbeadó által aláírt dokumentum nélkül nincs lakcímbejelentés." - senki nem allitotta az ellenkezojet, csak azt, hogy a berleti szerzodes pont ilyen, es kerdeskent merul fel, hogy megis mire kell meg engedely.

csepke 2015.12.08. 11:25:45

@FlybyWire: basszus még a végén egyetértünk...;) hát igen ez járható út. mondjuk én a magam részéről nem tudnék nyugodtan aludni hitellel a nyakamban, de aki ezt legyűri annak ez ugyan egy feszes életvitel, de lehetőség. Még annyival kiegészíteném, hogy ebben az esetben, azért arra törekednék, hogy legalább egy évi tartalék mindig legyen, ne csutkára ki legyenek költekezve hó végén.

FlybyWire 2015.12.08. 11:30:58

@droid_: Jó, hát a mi lakhelyünk önkormányzatán a szerződés nem elég, nem fogadják el. A saját nyomtatványuk jó csak, és azon is kell a tulaj vagy haszonélvező aláírása.
Hogy ez jogszerű vagy sem, fogalmam sincs, és nem is érdekel, mert még mindig egyszerűbb ezt beszereznünk, mint nekiállni a hivatallal veszekedni. Nem vagyunk mazochisták ugyanis.

droid_ · http://matyiszuro.blog.hu/ 2015.12.08. 11:35:38

amugy aki kerek perec kijelenti, hogy nem eri meg berelni vagy nem eri meg venni, az max a sajat preferenciajat teszi kozze. ahogy fentebb emlitettek, van jopar kalkulator, ami viszonylag korrekt (nem ugy mint a posztolo agymenese), amit lehet probalgatni. 1-2% tevedes (pl atlagos lakasar-valtozas, nem lakasba fektetett penz becsult hozama, stb), tobbmilliot billenthet ide vagy oda.
a peldakkal is ovatosan. a posztolo peldaja nonszensz, 8 ev berlettel kifizetne a lakas arat. az en berlemenyemnel ez kb 15 ev, vagyis a lakas aranak kb 7%-at fizetem evente. ez kb az eves kamata a lakas aranak, tehat mindegy lenne, hogy megveszem vagy berelem, ha csak ez szamitana. de mint irtam, egy korrekt szamitasban messze nem csak ezek vannak benne,

FlybyWire 2015.12.08. 11:50:50

@droid_: kerek perec kijelentem, hogy egyenlő feltételek mellett (pl. nem akar fix idő után költözni, stb,(, senki semmilyen preferenciája mellett nem éri meg jobban bérelni, mint venni.

Fent párszor leírtam, miért. nem fejtem ki 27.szer is.

tip 2015.12.08. 12:04:20

@droid_: vitapartnerünknek a jogszabály kevésbé lényeges, mint az "én okmányirodám így csinálja" anekdota. Nem baj, a hivatal pont az ilyen polgárt szereti.

Hujber Tünde · http://egyszeruen.blog.hu 2015.12.08. 12:20:00

@csepke: Már bocs, de ez butaság. Én meghatalmazással egy barátnőm lakásába bejelentett lakók listáját kértem ki a hivatalban, és kiadták szó nélkül. A meghatalmazásra rá kellett írni, hogy konkrétan milyen ügyben járok el, kellett rá két tanú és kész.

A bejelentés pedig ideiglenes bejelentés (tartózkodási hely), ami 5 év múlva automatikusan lejár, és a lejárati dátum rákerül a lakcímkártyára is, nem kell kijelenteni senkit sehonnan. Állandó lakcímre én se engednék bejelenteni senkit a lakásomba. Levelezési címnek meg ki-ki azt ad meg, amit akar. Ha a levelezési címed nem íratod át a bankban/szolgáltatónál, amikor elköltözöl, akkor a bank/szolgáltató örök időkig a régi címedre küldi a leveleket.

csepke 2015.12.08. 12:33:09

@Hujber Tünde: lehet hogy butaság, sőt szerintem is az, de így volt. felajánlották amit fentebb írt valaki, menkjek a népességnyilvántartóba 30 napnál nem régebbi tul lap. + illeték. Ez pont 2 nap szabival(sorban állás egyszer a földhivatalban, meg egyszer a népességnyilvántartóban) és vagy 10 eFt-tal( tul. lap költsége plusz illeték)lett volna több, mint amit jogosnak és racionálisnak érzek tulajdonosként, hogy kipucolják a saját lakásomból bejelentett általam ismeretlen személyeket. Kérdezhetnéd és miért nem tettem meg, azért mert ennek fejében is csak annyi lett volna az eredmény, mondták az okmányirodában, hogy nem is törlik azt a lakcímkártyát ami valakinek az állandója ha nincs másiik, csak valahogy felfüggesztik, vagy passzívként jelölik meg. Ez volt 5 éve. Lehet hogy azóta másképp van. Nem vettem a fáradságot hogy újabb időpontot kérve újabb szabadnapot kivéve újabb zarándoklatba kezdjek a magyar hivatalokban.

FlybyWire 2015.12.08. 12:34:25

@tip: nekem 0 hátrányom van abból, hogy így csinálja a hivatalom.
Neked lenne időd/energiád/kedved nekiállni és kukit méregetni velük szemben úgy, hogy semmi benefited nem lenne belőle, veszteséged (idő/energia/idegrendszer) viszont bőven?

Ne aggódj, ha nekem bármi hátrányom lenne ebből, tennék ellene. De nincs.

Pan Modry 2015.12.08. 12:34:42

Ez a post csak ugy hemzseg a targyi hibaktol.
Sokan hasonloan gondolkodtak 2007-ben is, aztan ugy pofara estek hogy ihaj!
A postolo egy folyamatosan bullish ingatlanpiacot feltetelez, es arra csinal szamitasokat, ez kb. annyira komoly mintha en aszondanam hogy amennyiben a DJ index bulllish lesz, akkor jo long-nak lenni a DJ indexen.

De meg a matematikai alapokat is hianyosnak erzem!

tip 2015.12.08. 12:39:28

@FlybyWire: a "nekem így megfelel, tehát így van" anekdotát hallhattuk :)

porthosz 2015.12.08. 12:42:23

@FlybyWire: "Olyan nincs, hogy én lakcímkártyát kapjak valahová, anélkül, hogy a tulaj/haszonélvező legalább 2 *hivatalos* papírt alá nem írt volna nekem."

Tartózkodási helyet simán. Be kell menni az okmányirodába egy bejelentő lappal, amit ugyan alá kell irnia a tulajnak, de se tanú se más nem kell hozzá, magyarán az irja alá a tulaj helyet aki akarja (csak stimmelni kell a névnek). És már kapod is a szép új lakcímkártyát.

Technikailag ma magyarországon bárki bárhová kérhet tartozkodási helyet full kamun, ha tudod a lakás tulajdonosának pár adatát meg odarettyintesz egy kamu aláírást.

Szarvas Norbert 2015.12.08. 12:46:07

@Pan Modry:

na mégegyszer a gyengébb képességű kollégák miatt:

ez egy elvi számítás.
másrészről stabil számokkal, hiszen a mai piacról vettem valós adatokat ugyanolyan paramétreű lakásokra. a hitelt 5 évre fixált és GARANTÁLT forint alapú hitelként számoltam és feltételeztem, hogy albérletben 5 éves hosszú távú szerződést ír alá a példa embere. Tehát 5 évig fixen 130 az albérleti díja.
Hogy 5 évig mi lesz, azt pontosan lehet ebből az adatsorból kalkulálni a feltételek teljesülése esetén. 5 év múlva mi lesz? nem tudom.
Senki nem tudja.
Az biztos, hogy laknod kell valahol és az is valószínű, hogy az albérlet árak drágábbak lesznek, mint ma. A hitelek is emelkedni fognak. de ismétlem, hogy ez egy 5-7 éves tervezés volt

FlybyWire 2015.12.08. 12:46:17

@tip: Úgy értelmezed, ahogy neked tetszik, sőt, amit gondolsz mögé, az is. Örülök, hogy széppé tehettem a napod :)

@porthosz: Hát okirathamisítással tényleg sok mindent el lehet intézni... :D
Mi pont így csináljuk egyébként, és az egyik doksi a bejelentő lap. A másik valami haszonélvezős, nem tudom az miért kell nekik külön, de biztos van valami jó okuk, amivel kimagyaráznák, mint Árpi.

tip 2015.12.08. 12:52:05

@FlybyWire: tévedtél, beleálltál.

FlybyWire 2015.12.08. 12:53:23

@tip: Nem tévedtem, de mondom, ha fél centit nőtt a kukid tőle, hidd ezt :)

tip 2015.12.08. 12:55:36

@FlybyWire: tévedtél, beleálltál. Ezt már nem magyarázod ki :)

porthosz 2015.12.08. 12:56:04

@FlybyWire: Oké, csak azt akartam mondom hogy ez az okirat hamisítás annyira egyszerü, hogy elég csak egy aláírást odarakni egy bejelentő lapra. Se két tanú se semmi...

Na de a kijelentés... Az ügyben is van tapasztalatom. Az meg úgy megy, hogy be kell menni tulajdoni lappal, meg adásvételivel az okmányirodába ahol igazolod hogy te vagy tulaj és hogy xy nem lakik ott. Na de ez nem elég ám, hanem majd x idő múlva valaki kijön tőlük és megnézni a lakást hogy xy tényleg nem lakik ott (wtf...), meg körbekérdezi a szomszédokat hogy xy tényleg nem lakik-e ott.

És mindennek végén még mindig nem törlik ám ki a címét a nyilvántartásból, csak odabiggyesztik mellé hogy fiktiv...

Szóval számomra elég fura, hogy bárki, ismétlem bárki bejelentkezhet az én lakásomba bármiféle hivatalos papír nélkül, elég ha tudja a nevem, ellenben kijelentetni még a tulajdonos sem tudja semmilyen hivatalos papírral...

FlybyWire 2015.12.08. 12:57:35

@porthosz: hát ez valóban agyrém, de hát hány ilyen van még itthon....
Mintha Kafka rendezné az országot, komolyan.

FlybyWire 2015.12.08. 12:58:09

@tip: miért kellene kimagyarázni? Csak leírtam, mi nálunk a folyamat.
Kényszeres vagy-e?

FlybyWire 2015.12.08. 13:03:47

@tip: Közben elnézésed kérem, mert ti ketten beszéltek hülyeséget folyamatosan.
Egy kicsikét le vagytok maradva, az a baj szerintem.

http :// www. kormanyhivatal. hu/download/b/bf/d0000/lakcimbejelentes.pdf (spaceket vedd ki)

FlybyWire 2015.12.08. 13:06:17

"Nincs szükség a lakcímbejelentéskor hozzájárulásra, ha a
bejelentkező olyan érvényes teljes bizonyító erejű magánokirattal vagy közokirattal rendelkezik, amely
a lakás használatára feljogosítja."

Az a helyzet, hogy a bérleti szerződés nem ilyen okirat, itt buktátok a dolgot.

tip 2015.12.08. 13:08:28

@FlybyWire: "Nincs szükség a lakcímbejelentéskor hozzájárulásra, ha..." ez pontosan az, amit a jogszabály is mond, és ami a te "Olyan nincs, hogy én lakcímkártyát kapjak valahová, anélkül, hogy a tulaj/haszonélvező legalább 2 *hivatalos* papírt alá nem írt volna nekem." állításodnak ellentmond. Thx.

tip 2015.12.08. 13:10:53

@FlybyWire: lmgtfy.com/?q=k%C3%B6zokirat
lmgtfy.com/?q=teljes+bizony%C3%ADt%C3%B3erej%C5%B1+mag%C3%A1nokirat

Természetesen lehet bérleti szerződést közokiratba vagy teljes bizonyítóerejű magánokiratba foglalni.

Egyre mélyebbre ásod magad, szórakoztató :)

FlybyWire 2015.12.08. 13:15:29

@tip: igen, és magyarországon egy bérleti szerződést mindenki közjegyzővel hitelesít, sok pénzért. Okos...

Ki ne durranjon az egód :)
Segítek értelmezni, amit írtam:

"Olyan nincs, hogy én lakcímkártyát kapjak valahová, anélkül, hogy a tulaj/haszonélvező legalább 2 *hivatalos* papírt alá nem írt volna nekem."

Ez tény, mivel nálunk ez így van. Az egyik a közjegyzővel hitelesített adásvételi *vagy* a lakcímbejelentő nyomtatvány, a másik neve most nem ugrik be, de nálunk van még egy.
Tehát fuss neki újra, értelmezd, és ne a seggedből írogass.

Vagy folytasd, mit bánom én :)

tip 2015.12.08. 13:21:03

@FlybyWire: vagy aláíratja 2 tanúval, ingyen, okos :) Egyébként pont a bérbeadók szokták a közokiratba foglalást forszírozni, mert azzal könnyebb megszabadulni egy nemfizető bérlőtől.

Mindez irreleváns abból a szempontból, hogy tévedtél, és beleálltál.

Pan Modry 2015.12.08. 13:27:37

@Szarvas Norbert:

en meg azt irtam erre hogy te egy bullish piacot feltetelezel, de ha peldaul bullsih piacot feltetelezel mashol, ott is az fog kijonni hogy long pozicioval keresel.
(Ingatlant birtokolni nem egyeb mint az ingatlanpiacon long spekulativ poziciot felvenni)

droid_ · http://matyiszuro.blog.hu/ 2015.12.08. 13:33:25

@FlybyWire: ok, ez a velemenyed, tudomasul vettem.

FlybyWire 2015.12.08. 13:51:24

@tip: még mindig nem tévedtem, mert ahogy írtam, nálunk a 2 hivatalos papír ami szükséges. És amit leírtam, ezt jelentette.
Látom, sokadszorra sem sikerült értelmezni, úgyhogy feladom...
Gyorsan még írj valamit, ez még kevés a kicsi-énednek.

tip 2015.12.08. 13:53:34

@FlybyWire: terelhetsz még akármeddig, akkor is tévedtél.

tomfree 2015.12.08. 14:29:17

Nem olvastam el az összes hozzászólást, de megjegyezném, hogy nemrég a nagy sárga bankban azt mondták, hogy olyan, hogy 20% önerő nem létezik lakáshitelnél. Mivel alulbecslik az értékét, ezért számolhatunk 50%-al. Vagyis egy lepukkant pesti panelért alhangon gereblyézz össze min. 5 misit.

PR_fact 2015.12.08. 14:31:58

@sweety: Az átverés abban is állt, hogy akkor még rendkívül hitelesnek tűnő kormányzati források az euró bevezetését igen közeli időpontra tették, ami a hivatalos magyarázat szerint megszüntette volna a devizahitel kockázatát.

sadsdas 2015.12.08. 14:38:11

Kijelentkezés egyszerűen megoldható, addig nem jár vissza a kaució, amíg a bérlő ezt nem igazolja.

sadsdas 2015.12.08. 14:39:53

"

Ez viszont nem érdeke a rendszernek!

1. Nem érdeke az Államnak, hiszen a mai rövidlátó országvezetési stílusban lehetetlen előre tervezni 5-10 évvel. Mivel a társadalom és a politika az eredményeket ma akarja látni, ezért a mindenkori országvezetés kénytelen maximalizálni az adóbevételeket. És miből tudják jobban maximalizálni az adóbevételt? Ha az átlagos ember az adózott teljes jövedelmét-vagyonát azonnal adózni való eszközre/szolgáltatásra váltja be, vagy pedig hosszú évekre az ország szempontjából parkolópájára helyezi és kamatoztatja?

Talán nem véletlen, hogy ma Magyarországon ilyen szinten túl akarja a kormáynzat szabályozni a piacot és szinte ellehetetleníteni a hitelfelvételt az áltagos jövedelemmel bíró réteg számára. Miközben a vállalkozói réteg egyre többet kap meg, addig az átlagos embernek egyre nehezebb vagyont felhalmozni."

Miről beszélsz?

Az állam pont hogy a lakásvásárlást támogatja, a bérlést meg nem.

A hitelfelvétel szabályozása meg szükséges. Ha korábban megteszik, akkor nem dőlnek be a hitelek, nem omlik össze a lakáspiac

benedek012 2015.12.08. 15:11:35

Számolgathatunk napestig is.
Akinek nincs önrésze, 80-90 ezret keres, és nincs, aki a saját ingatlanát adná zálogként, az meg is b.szhatja.
Ennyi.
Az vagy marad a szülőkkel, és megvárja, míg azok kihalván a házukból ráhagyják, vagy tömi a 2-3-sok lakást kiadó burzsujok zsebét.

tede 2015.12.08. 15:13:49

Azért legyünk picit reálisak. Ha mondjuk kiad valaki egy most kb15-17 milliót érő lakást havi 100-120e forintért, akkor még a banki törlesztés sem jön ki belőle, feltételezve, hogy teljesen hitelre vette.

Szóval ez nagyon relatív, hogy mi az olcsóbb, mert attól függ, hogy mennyi pénze van az embernek és mennyi hitelt kell felvenni a lakáshoz.

A hosszú távú spekulálás meg az emelkedésre olyan dolog, hogy inkább hit kérdése, mint tudásé. Bármi lehet. Akármelyik környék felkapott lehet, de veszíthet is az értékből és úgy általában is nőhet vagy csökkenhet a lakások ára, tényleg kiszámíthatatlan ez.

Csak azért mondom ezt, mert több ismerősőm tudja a tutit és ők biztosak, hogy rohadt sokat fog érni a lakásuk 15-25 év múlva, aztán mi van mégsem?

A kifizetendő kamat+törlesztést meg össze lehet hasonlítani a bérleti díjakkal.

Szóval ha valakinek van zsebben 15 millája, annak érdemes venni (talán nem most, hanem amikor kicsit megnyugodtak az árak újra), de aki hitelből akar venni, az jobb, ha átgondolja többször is.

Nancsibacsi 2015.12.08. 15:26:34

@FlybyWire: "A te forgatókönyveddel mim marad?"
Mint mondtam veszel egy olcsóbb lakást, azt kiadod - mondjuk 100-ért -, a jelenlegit meg bérled tovább.
A te forgatókönyvedben 170 helyett fizetsz 130-at, VALAMEDDIG. Utána lehet 400-at, de hát ilyen az élet. 10 év alatt elveszítesz MINDENT.
Az enyémben 170 helyett fizetsz havi 70-et, félre tudsz rakni. Ha a 170 brutálisan megugrik, átmehetsz a saját lakásodba lakni, és úgy tudsz félrerakni. 10, 20, vagy 30 év múlva is PÉNZED LESZ. Valószínűleg további lakásaid, amiket folyamatosan kiadhatsz, így lehet belőle nyugdíjad.

2015.12.08. 15:30:05

Szép elmélet. Csak az a baj, hogy miközben a szerző egyfolytában a magyarországi körülmények jellegzetességeire hivatkozik, azt nem veszi számításba, hogy itt az egyáltalán nem biztos, hogy 10 évig folyamatosan lesz munkám és biztosan be tudok fizetni havi 25 ezret.

FlybyWire 2015.12.08. 15:49:34

@Nancsibacsi: miért fizetnék 130 helyett 400-at, egy forint alapú hitelnél? Ha ezt kifejted és megalapozod, akkor tudjuk folytatni a beszélgetést :)
Az albérlet mennyire biztos? Onnan meg simán kivághatnak bármikor. Saját lakásból ez azért kevésbé kívülről jövő veszély.
Azt sem válaszoltad meg, mi lesz a tulajdonomban nyugdíjas koromra. Az nem válasz, hogy "valószínűleg" lesznek további lakásaim.
Szerinted, ha most is megélek normálisan úgy, hogy 170-et fizetek, akkor amikor 130-150-et fogok törleszteni, nem marad meg még több pénzem, mondjuk önkéntes nyp-ra, vagy más lakásokra (feltéve, hogy 20-25 év alatt még a keresetem is emelkedik, most GYESen levő asszony visszamegy dolgozni, stb.?

A befektetésnek megvett lakással semmi baj, nagyon is jó dolog, de előbb legyen meg saját tulajdonban az, amiben teljes családdal kényelmesen, szépen élni tudok. Én így alszom nyugodtan (és anyagilag is jobban megéri, bárhogy csavargatod).

FlybyWire 2015.12.08. 15:51:51

@Nancsibacsi: ez kimaradt: 12-15 millióért vett lakásodba megnézném, hogy mész át 2 gyerekkel, összes cuccal lakni.

FlybyWire 2015.12.08. 15:53:31

Ez a "félre tudsz rakni" amúgy, amit a véres albérlet-pártiak mantráznak, a fő vezér-baromság.
Az emberek 98%-a nem tud félrerakni. Akkor sem, ha lenne miből. Akkor már inkább a befektetésnek vett lakás, garázs, stb. Mindegy, csak értékálló legyen, és ne költhesse el az ember 60 colos LCD tévére hirtelen felindulásból.

FlybyWire 2015.12.08. 15:56:29

@tede: 15-17 millát érő lakásra most max 9-10 misit kapsz hitelre, a többi önrész kell, hogy legyen. Annak a törlesztője viszont már 15 évre is lepkefing a bérleti díjához képest, 20-25 évesnél meg elenyésző része.

A nagy kérdés mindig az önrész, és elismerem, ez a fő probléma jelenleg az átlag keresőknél.

Nancsibacsi 2015.12.08. 16:05:24

@FlybyWire: Kidobod a fölösleges cuccokat, a 2 gyerek meg elfér. Vagy már nem is lakik otthon. 8 éves a lányom - 10 év múlva lehet már nem is fog otthon lakni. 20 múlva biztosan nem, akkor majd éltek ketten egy k.rva nagy üres, eladhatatlan hodályban.

tede 2015.12.08. 16:09:54

@FlybyWire: igen, és az önrészed megmarad a bankban, ha továbbra is bérelsz. Mintha ezt mindenki elfelejtené. Havi kb 50e forinttal olcsóbb bérelni, 20 év alatt szinte meg is van a lakás teljes ára, feltételezve, hogy valaki félreteszi ezt az összeget és nem feléli. Ehhez még ott van az addig kamatoztatott önrész összege is és 20 év múlva ugyanúgy lehet egy saját lakásod, hitel nélkül.

Nancsibacsi 2015.12.08. 16:10:25

@FlybyWire: "miért fizetnék 130 helyett 400-at, egy forint alapú hitelnél? Ha ezt kifejted és megalapozod, akkor tudjuk folytatni a beszélgetést :)"
Emlkészel arra, amikor 28% volt a jegybanki alapkamat? Nem most volt, de volt ilyen. 20 éve. Mennyi időre is veszel fel hitelt - 20 évre?

Egy 20 éves futamú hitelnél 1% kamatemelkedés 10% törlesztő emelkedés. Vagyis ha a jelenlegi 1%ról felmegy 21%-ra a jegybanki alapkamat - és minimum ennyit emelkedik a forint alapú hitel kamata is - akkor a 130 helyett 390-et fogsz fizetni. Ehhez nem kell más, csak hogy a külföld úgy gondolja, hogy csődbe kéne mennie Magyarországnak. Amíg nincs ájró, addig nincs stabil pénzünk sajna.

FlybyWire 2015.12.08. 16:11:22

@Nancsibacsi: ezt már kifejtettem. Nálunk még 20-25 évig nem aktuális a kirepülés, utána esetleg lecseréljük a "hodályt", akkori helyzettől függően. Egyébként jelenleg egy belvárosi garzonban van a pénzem, 11-12m körül érhet, de 100-ért biztosan nem lehet kiadni.
Odaköltözni 1 szobába viszont esélytelen. Alig várom, hogy elpasszolhassam (persze amíg emelkednek az árak, kivárok amíg lehet), és végre saját magam tulajdonát törleszthessem.
Összehasonlíthatatlan a biztonságérzet. Az anyagi végeredmény meg pláne.

FlybyWire 2015.12.08. 16:12:26

@Nancsibacsi: ha a forint kamata 1-ről 21%-ra nő, akkor nem a lakhatás lesz a gondod, hanem hogy a föld melyik részén nem lesz világháború.

Nagy számokkal lehet dobálózni, csak értelme nincs.

FlybyWire 2015.12.08. 16:14:46

@tede: de nekem nem 20 év múlva kell saját lakás, mert pont 20 év múlva lesz aktuális a saját, normális méretű lakás esetleges kisebbre cseréje.
Ez a tipikus mindig a rohadt almát megevős ember esete: egész életében rohadt almát eszik, de 2 hónappal tovább van almája.

Másrészt az önrész a bankban a legnagyobb baromság, ott csak veszít az értékéből a mostani kamatszintek mellett. Ennél minden megoldás jobb, egyedül a vánkos rosszabb, de az se sokkal.

FlybyWire 2015.12.08. 16:16:35

Mondjuk nem értem, miért próbálok fényt gyújtani, állampolgári joga mindenkinek úgy elszórni a pénzét mások ingatlanának finanszírozásába, ahogy akarja :)
Majd béreljetek tőlem is, légyszi :D

FlybyWire 2015.12.08. 16:21:12

@tede: "Havi kb 50e forinttal olcsóbb bérelni"
Tessék? Az előbb írtam le: egy 17 milla körüli lakást 100 körül bérelhetsz. A törlesztője egy 20 éves, 10 millás hitelnél lesz vagy 70 ezer.
Hogy jött ki a matek? :)

tede 2015.12.08. 16:25:12

@FlybyWire: szerinted nyugaton miért bérelnek az emberek? Mert jobban megéri. Miért hihetetlen a számodra, hogy itt, Magyarországon is jobb üzlet lehet bérelni, mint venni. Több mindentől függ, persze, nem egy egyszerű dolog ez, de simán vannak olyan helyzetek, hogy bérelni érdemes.

Ha valaki meg tudná mondani, hogy merre mennek az ingatlan árak 20 év múlva kb, akkor persze más lenne a helyzet.

Nekem volt egy lakásom 99-ben vettem, kb 1-1,5 milliót ment fel az ára az akkori eladási árához képest. Tudom, mert aki megvette, most próbálja eladni és ismerem. Szerinted megérte neki? A francokat.... Persze ennyi erővel duplázhatott volna esetleg, ezt tényleg nehéz 15-20évre előre kiszámolni.

Vettem házat 2008-ban és nagy marha voltam. Ha bérelek egyet 4-5 évig, akkor sok millióval olcsóbban kaptam volna hasonlót.

Nekem ez úgy tűnik, hogy lakást venni csak nagyon durva várható áremelkedés esetén (persze előtte, nem közben, nem utána) érdemes, máskülönben a bérlés gazdaságosabb minden tekintetben.

tede 2015.12.08. 16:26:31

@FlybyWire: 17 millát hol kapsz 20 évre havi 70e????? Rohanok felvenni, csak add meg a helyet.

FlybyWire 2015.12.08. 16:28:53

@tede: dehogy éri meg. Általános iskolai matek.
A sajátodba tolod a pénz, vagy máséba. Ennyit kérdezz meg, és megvan a válasz.

Külföldön egy okból bérelnek: annyira durván drága az ingatlan, hogy sem az önrészre, sem a törlesztőre nincs esélyük. Ott létezik, hogy drágább a törlesztő, mint a havi lakbér.

Itthon bőven lehet olcsóbban törleszteni, mint a lakbér, mert iszonyú olcsó az ingatlan külföldhöz képest.
De én örülök a sok lúzer bérlőnek, az ő távolmaradásuk sem veri feljebb az ingatlanárakat - ez nekem jó, és a többinek, aki átlátja, hogy a kapitalista szerszám melyik végén jó állni :)

droid_ · http://matyiszuro.blog.hu/ 2015.12.08. 16:30:47

@FlybyWire: a lakas hosszutavu befektetes, ne a bankbetettel hasonlitsd, hanem hosszu allampapirral minimum, az meg ugye kb 4% real. mindjart kisebb a kulonbseg, de van meg ezer dolog. ezert mondom, hogy ilyen egyszeruen nem lehet szamolni. persze velemenyed lehet tovabbra is.

FlybyWire 2015.12.08. 16:31:32

@tede: OLVASS könyörgöm! 9-10 millát kapsz ennyiért 20 évre. 17 millió 20 évre is csak 100,000 most/hó.

www.bankracio.hu/hitelkalkulator/lakashitel/1-lakasvasarlasi-hitel-hasznalt-lakasra?ref=cLIIDekpxX&gclid=Cj0KEQiAnJqzBRCW0rGWnKnckOIBEiQA6qDBaoMxXmU1L9fRHVLzC_P8uFDW_TJcOLz95vAOknohf1QaAkL28P8HAQ

Persze ez nőni fog a kamatemeléskor, de soha nem lesz annyi, hogy bérelni érje meg jobban, akárhogy is győzködöd magad.

tede 2015.12.08. 16:38:24

@FlybyWire: Szerintem ti ott vagytok borzalmasan eltévedve, hogy például az önerőt nagyvonalúan kiszedik a képletből, mintha nem is létezne.

Hogyan akarsz mégis egy 17 millás lakást megszerezni? Vagy felveszed -elméletben- az egészet hitelre, de akkor a havi törlesztőd a 150-170-t súrolja és ki vagy téve a kamatemelkedés kockázatának. Vagy beletolsz komoly önerőt és kisebb hitelt.

Az önerőd viszont ott marad neked a bankban, ha továbbra is bérelsz. Ezt nehéz megérteni? Vagy miért nem számolsz az önerőre kívánt használni összeggel????

Egy német nem hülye, tudja, hogy bérelni neki gazdaságosabb, pont a szükséges nagy önerő és a hitel miatt. Érthetőbben: olcsóbb neki bérelni, mint törlesztetni.

Az meg egy hipotézis, hogy a lakás árak emelkedése hogyan viszonyul az általános kamat szinthez. Most éppen erősen nőttek az árak, de éppen így csökkenhetnek is simán vagy stagnálhatnak.

Én vettem házat, de inkább szentimentális okokból és tudtam, hogy valószínűleg többe fog nekem fájni, mint bérelni, bankban hagyni az önerőmet és majd később venni egyet, amikor már készülök a nyugdíjra.

bircaman szerkesztő maxval · http://bircahang.org 2015.12.08. 16:50:58

@droid_:

Ősi magyar tévhit, hogy ha valaki be van jelentve egy lakásba, annak aztán jogai lesznek ott.

bircaman szerkesztő maxval · http://bircahang.org 2015.12.08. 16:56:40

@tede:

Lakást bérelni gyökértelen liberálisok szokása. Normál ember vásárol.

fordulo_bogyo 2015.12.08. 17:43:06

Lassan a nyelvezettel kovetni kene a valosagot, ebben az ilyen ismeretterjeszto cikkek segithetnenek.
Ugy velem, manapsag mar nem az alberlet, hanem a berlet a jellemzo.
Alberlet az, amikor a berlotol berejuk tovabb, berlet jellemzoen az, amikor a tulajdonos adja berbe.
Amikor szinte az osszes lakas allami tulajdonu volt, es a lakok bereltek, akkor az al-berlet volt a jellemzo. Manapsag a berlet.
A nyugati vilagban az alberlet (sublet) altalaban csak a fix ideju berleti szerzodes ido elotti megszuntetese eseten fordul elo.

fordulo_bogyo 2015.12.08. 17:56:47

Nagyon jo, erdekes es jol kovetheto a logikaja a cikknek.
Egyetlen dolgot hianyolok a szamolasbol: a lakas fenntartasaval, allagmegorzesevel kapcsolatos koltsegekrol nem esett szo. Ez ugye a tulajdonos koltsege.
Felenk (USA) a hutoszekreny, az egyeni futes, legkondi, melegvizhez kazan, sot gyakran a moso es szaritogep is resze a berelt lakasnak, s ezek javitasa is a tulajdonost, es nem a berlot terheli.
Igy valamivel kevesbe kedvezo a kep a tulajdonlas javara.

Ha mar irok, a masik gondolat, hogy az ingatlanok ara akar csokkenhet is, ez a tulajdonosnak faj, ha el akarja adni, a berlot nem erinti.

fordulo_bogyo 2015.12.08. 18:24:57

Meg egy erdekesseg az USA-bol: itt fel lehet venni 15, 20 vagy 30 evre fix kamatozasu kolcsont lakas, haz vasarlasara.
Jelenleg 3% a 15 eves, 3,9% a 30 eves fix kamat a bankomban.
15 vagy 30 evig nem valtozik sem a kamat, sem a torleszto reszlet, kiveve ha a kolcsont felvevo elotorleszt es uj (kedvezobb) kolcsont vesz fel helyette (refinancing).

Sequoyah 2015.12.08. 18:48:08

Nyilvanvalo hogy berelni dragabb mint venni, kulonben -jozan esszel- inkabb eladna az ember es masba fektetene a penzet. A berlo premiumot fizet azert, hogy elkerulje az ingatlan fenntartasaval jaro kockazatokat, es kotottsegeket.
Szoval berelni hosszutavon dragabb, de kockazatmentes.
.
En egyetlen lehetseges kivetelt latok, ha egy tarsashaz egyetlen ceg tulajdonaban van, es a meretenel fogva gazdasagosabban, olcsobban tudja azt fenntartani, mint a sok egyeni tulajdonos.

A megvalósult amerikai ólom.. 2015.12.08. 19:48:19

@FlybyWire: "A sajátodba tolod a pénzt vagy a máséba.." 10 éve is ugyanez volt a szöveg, sokan belevágtak a hitelbe, aztán szoptak nagyot. Az a baj, hogy a hitel kiszámíthatatlan . Míg a bérlés esetén könnyebb váltani is .Pl. ha valakinek csökken a jövedelme olcsóbba költözhet.
Magyarországon kulturális-történelmi okai is vannak a brutálisan magas saját lakás aránynak, de a fő ok az volt, hogy a rendszerváltáskor az önkormányzatok szabadulni akartak a leamortizálódott tanácsi lakásállománytól, és a velük járó karbantartási kötelezettségtől, így olcsón megkapták a korábbi bérlők. Ezek gyerekei pedig már azt látták, hogy a szülőknek saját lakása van, tehát nekik is ezt a mintát kell követni lehetőség szerint. Német nyelvterületen pl. a városokban szinte ismeretlen fogalom a saját tulajdonú lakás.
Más okai a magas saját ingatlan aránynak a gulyás kommunizmusban burjánzó kalákázás, és az állam által erősen dotált építőanyag árak voltak. A kádári kisember pedig építkezett is bőszen..

A megvalósult amerikai ólom.. 2015.12.08. 19:51:25

@bircaman szerkesztő maxval: A háború előtt a méltóságosék is bérelt lakásban laktak. Még egy orvosnak vagy ügyvédnek sem volt saját lakása többnyire.

Szzzz 2015.12.08. 20:08:26

A szerző eléggé kamu alapszámokkal számol, amivel aztán kurvajó a matek, de alapvetően azért igaza van. Lehet, hogy Németországban meg az usában megéri bérelni is, de nálunk sem azért vágyik mindenki saját pecóba, mert hülye, hanem mert itt ez éri meg. Ez egy nyomorék csóró ország, bérelni azok bérelnek, akik annyira csóringerek, hogy nem tudnak összekuporgatni sajátra, és minden hónapban felélik minden pénzüket, x elmegy albira, y meg kajára, és vége. Aki már egy kicsit is félre tud tenni, az szinte mindig ingatlanba teszi a végén. Lehet itt okoskodni, de Pesten saját lakással bírni az egyik legmagasabb privilgium ebben az országban...

tip 2015.12.08. 20:08:48

@A megvalósult amerikai ólom..: a legnagyobb baj az, hogy az ilyenféléket, akik most roppant magas lóról sajnálják le a bérlőket, pár év múlva az utóbbiak pénzéből is kell majd megmenteni, mert ugye a saját lakás az jár... ugye emlékszünk még, nem volt olyan régen. Magyarországon azért nem éri meg bérelni, mert az állam, miután az utolsó bőrt is lehúzta a bérlőkről, még jól beléjük is rúg. A tulajdonosok meg pátyolgatva vannak.

Sequoyah 2015.12.08. 20:11:58

@Szzzz:
Az "American Dream" resze a sajat lakas. Aki tud, es le akar telepedni, az Amerikaban igenis sajat hazra vagyik.
Bar itt van egy komoly kulonbseg, hogy ez inkabb csak a hazra vonatkozik, lakast inkabb berel az ember, hazat viszont vesz.

Szzzz 2015.12.08. 20:16:17

De közelítsük meg máshonnan a dolgot. Tegyük fel, van egy lakásom, amit kiadok, még azon kívül, amiben élek. Ez az alapfelállás. Amit kiadok, abból kapok havi 150 ezret, amiből állagmegóvásra kölötött lé után maradjon 100ezer. Ez az én nyereségem. Ezt én az alapállosmból nézve a semmire kapom, pusztán csak azért, mert van ez a bizonyos vagyonom, a lakás. Ezt a zsetont nekem pedig egy (minden bizonnyal csóró) ember tolja nekem, éspedig azért, mert neki nincs.
Akkor tehát, ha az a felállás, hogy nekem van lakásom, és én ebből kvázi meló nélkül elkarolcgatok ahvi százzal, míg a lakástalan csokkernek minden hónapban 150-ezerbe fáj hogy pusztán létezhet, akkor HOGY A RETKES ANYÁMBA JÖN KI AKÁRKINEK AZ, HOGY EZ A SZERENCSTLEN BÉRLŐ AZ, AKI ITT JÓL JÁR???!
más kérdés, hogy a mutatványhoz kell, hogy nekem alapból legyen vagyonom, neki meg nem, de itt sokan a fenti faszságról vitáznak...

Szzzz 2015.12.08. 20:23:55

@Sequoyah: ... nincs vita köztünk. Az összes natgeós házikózós műsorban (jó, nyilván torzak) is azt látni, hogy kanadában és az usában is a kertes házba költözők hitelre veszik. Megint más, hogy a nagy almás szilikonvölgye manáger, juppi programozó, pénzügyihuszár anyámkinja bérel, mert még ő sem engedheti meg, hogy ott vegyen. De bérelni tud, és a havi 1-2 millás bérleti díj is kiteszi a fizujának felét... a maradékból viszont meg tud venni minden földi jót, és még félre is tud tenni annyit, hogy később akár mellényzsebből is kipattintson egy olyan kis külső kertvárosi három -négyezer négyzetláb alapterület papírházikót. Ráadásul olyan vicces kamatkörnyezetben, hoyg fix egy két százalékra kapsz hitelt, nem nagy truváj mindent hitelre venni, kocsit, tévét...

Szzzz 2015.12.08. 20:25:51

@Szzzz: mármint, szilikonvölgyben meg new york frekventáltabb részén nem tud venni. (vidéken egészen oylanok az árak, amik már összemérhetőek a jobb pesti kertvárosi árakkal...)

Sequoyah 2015.12.08. 21:10:42

@Szzzz: Kihagytad a kepletbol azt, hogy mennyibe kerult neked ez a lakas. Ha a lakas pl 20 milliot er, akkor 100ex12 = 1.200.000 Ft beveteled van belole, ami 6%-os haszon.
Veled all szembe a berlo, aki szinten rendelkezik ezzel a 20 millioval. O jo befekteto, es a penzet be tudja fektetni 8%-os haszonra. Akkor szamara rossz dontes lakast venni, inkabb berli azt, es a penzet mas, jovedelmezobb dologba fekteti.
.
De ez egyeni dontes, inkabb azt mutatja, hogy van akinek jobban megeri a berles.
Nagy atlagban viszont nyilvan premiumot kell fizetni azert, hogy berelhessek, kulonben melyik hulye adna ki nekem, ha rafizeteses. Ha nagy atlagban nem lenne dragabb a berles, akkor nem letezne berloi piac.

Sequoyah 2015.12.08. 21:15:43

@Szzzz: Igy van. Berelni elsosorban az berel, aki palyakezdo/friss imigrans, es meg nem gyult ossze se a sajattokeje, se a kredithistoryja, hogy nagyobb hitelbe belevagjon. Illetve az is berelhet, akinek jo keresete van, es ezert leszarja hogy tudna a tulajdonlassal sporolni, nem eri meg az ezzel jaro macera es kotottseg. Az is berel aki csoro, es bar hosszu tavon igy dragabb, de rovid tavon egyszer sem tudja osszeszedni magat annyira, hogy hitelbe vagjon bele.
.
Persze ez racionalis gondolkozasra igaz. Az ingatlan, sajat lakhatas celjabol, nagy reszt irracionalis dontesek altal vezerelt. Sokszor erzelmeken dol el, hogy ki melyiket preferalja, melyiket hiszi jobbnak.

atpijkamo · http://deciki.blog.hu/ 2015.12.08. 21:42:40

"37.220,- forint. Én azt gondolom, hogy Budapesten egy ilyen kisgarzont 50.000 forintért 5 perc alatt ki lehet a mai állapotok alapján adni albérletbe. Ez azt jelentené, hogy havonta 12.780,- forint "nyereséged " keletkezne."

És adózás után?

tede 2015.12.08. 22:25:09

@atpijkamo: Az adózást ezek mind elfelejtik, nem létező dolog, mert az bonyolítaná a matekot.

Mindenki olyan egyszerűen elképzeli, hogy a havi 100e bérlet helyett majd ebből az összegből kifizet egy 15-17 millás ingatlant. Csak itt jön a bökkenő, hogy kell komoly önerő (amivel megint nem számolnak, hiszen az bérlés esetén megmaradna) és mellé meg majdnem ugyanennyit kifizetni a banknak.

Ez nagyon csalóka amúgy, mert az önerő ugye belement a lakásba, hiába tűnik úgy a hitel törlesztés megegyezik a bérlési költséggel, mert közben eltűnt az önerőnek megfelelő összeg a bankszámláról.

Szerintem rengeteg egyéb dolog van, ami miatt a végén a bérlés olcsóbbra jön. Saját lakásra többet költ az ember, például minőségi cuccokat vesz bele, amiknek az árát lehetetlen érvényesíteni eladásnál (durva milliók elúszhatnak így). Én letérköveztettem 130nm2-t nem kevés pénzért, de megnézem azt az eladót, aki ilyesmit egyáltalán érvényesíteni tudna az eladási árban. Közel lehetetlen. Nem akarom eladni, de egy ismerőssel felértékeltettem a házamat és hát nagyon durva milliókkal vagyok elúszva. Maximum a közérzetem jobb az ilyesmitől, de hogy az eladási árban nem számít bele, az is biztos (térkövezés, jobb garázskapu, minőségi kerítés stb).

A másik dolog, hogy én nem vagyok nagy csavargó, de négyszer kellett költöznöm, ebből háromszor munka miatt egyszer meg nagyobba.

Egy lakás megvásárlásakor eleve feltételezi az illető, hogy mindig talál munkát a közelben vagy jó áron tudja eladni. Na ezek nagyon hipotézis szagúak és súlyos milliókkal el lehet úszni egy költözéskor, ha épp nincs vevő, ha sokáig kell messziről bejárni (elmegy a fizetés jó része a beutazgatásra, nem beszélve az időről).

Az utolsó, amit hozzá akarok fűzni, hogy nekem sok hitelem volt, de egyetlen egy hitelt nem tudtam normálisan végig vinni. Vagy eladás miatt vagy a deviza balhé miatt vagy a bank egyoldalúan emeli a kamatot, valami mindig közbejön az tuti. Még 5 évre előre sem merném azt mondani, hogy a hitelemmel minden rendben lesz és nem lesz egyoldalú kamatemelés vagy valami egyéb k.baszás.

Egy hitellel terhelt ingatlan eladása meg durva macera, hitelt vagy át lehet vinni vagy nem stb.

Ezt komolyan kérdezem, hogy eleve nagyon kérdőjeles, hogy egyáltalán megéri-e venni és nem inkább bérelni, de aki belevág a vásárlásba, az komolyan azt hiszi, hogy nagy üzletet csinált? Mi lesz, ha nem tudja a hitelt fizetni és el kell adnia? Biztos a munkahelye 20-25 évre előre? A fizetése dinamikusan nőni fog, ha esetleg elszállnak a kamatok (mondjuk egy újabb nagyszerű baloldali kormány alatt).

Persze, akinek nincs pénze, azt az albérletből is kiteszik, de kisebb, olcsóbb albérletbe költözni még mindig egyszerűbb, mint egy hitellel terhelt ingatlant eladni, lehetőleg gyorsan és jó áron.

Azt elfogadom, ha valaki a saját szubjektív, kissé irracionális érzései miatt a vásárlás mellett dönt, de hogy ezt úgy akarja eladni valaki, hogy ez a bomba üzlet a bérléssel szemben. Na ez egy hatalmas baromság. Bérelni nagyon megérheti, a legtöbb esetben anyagilag is jobban jár a végén az ember, közben tud gyűjteni önerőt és megveheti a kiszemelt ingatlant, amikor tényleg úgy érzi, hogy biztos munkahelye van, nem kell majd költözködni gyakran stb stb

atpijkamo · http://deciki.blog.hu/ 2015.12.08. 22:37:44

@tede: A kérdést, hogy bérelni jobb-e vagy sajátot venni, én sem tudom eldönteni. Az a gyanúm, hogy venni jobb, mert én is ezt csinálom.

Az biztos, hogy:

1. Mobilabb bérleti piac kellene, a törvények jobban védjék a bérbeadót és a bérlőt. Most a jóhiszemű bérlót azonnal ki lehet tenni, a rosszhiszemű bérlőt csak sok éves hercehurcával, ami alatt nem is fizet. 5% adó kellene rá, vagy 0%.

2. Ahogy te is írod, a pédádat: kiszámíthatóbb kamatkörnyezet, alacsony, stabil infláció, stabil, vagy enyhén romló forint, csődtörvény.

3. Mobilabb lakáspiac, amit a kiszámíthatóbb kamatkörnyezet segíthet.

4. Munkahely mindenkinek. Jobb tömegközlekedés.

tede 2015.12.08. 23:17:32

@atpijkamo: Ez egy viszonylag közeli rokonom története, aki történetesen ezt nálam jóval pontosabban kiszámolta. 2007-ben eladta a lakását és minden hitel visszafizetése után maradt neki 15 millája. Én azt javasoltam neki, hogy béreljen, de mondtam neki, hogy én is vettem korábban, szóval megértem ha vásárol és nem bérel.

Vett egy nagyobb lakást 25 milláért, ebből 14 milla volt CHF hitel, a megmaradt 4 milliójából 2,5-t a lakás felújítására a költött, a többi passz mire ment el. Most itt azért nem térek ki az illetékre meg a hitelfelvétel költségeire mert nem tudom, hogy mennyi volt neki pontosan, legyen mondjuk 500e, szóval 3 milla plusz összesen.

Szerintem egyébként többet is ráköltött, mint az említett 2,5 milla, csak nekem szépítette a dolgot, de mindegy is, itt már ugye 28 millánál járunk alaphangon.

Azt is értem, hogy a CHF hitel egy speciális módon mérgezett termék volt, szóval a fene tudja, talán most már nem lehet ilyen módon lehúzni az embereket, legyünk optimisták.

A rokonság összedobta neki a végtörlesztésre valót, de 2012-ben eladta inkább a lakást, mert a cél anglia.

Szerintem korrekt áron tudta eladni 27 milláért csak nagyon sokára jött vevője, de közben még csinosította a lakást, tuti ráköltött még 1 millát, csak az új konyhabútora volt 500e 2010-ben.

Tehát a hitel nélkül kb 29-ben volt neki, kapott 27-t, 2 misi bukó. A hiteleket fizette ugye és szintén csak az elmondása alapján a közel 4 év alatt befizetett majdnem 7,5 milliót, de a végtörlesztésnél gyakorlatilag többel tartozott még, mint a felvett 14 milla, ez kb újabb 2 milla bukó neki, de csak úgy hogy a rokonság nem kért tőle kamatot arra az 1 évre, különben több lenne.

Tehát ennyi, a számok nem pontosak, de nagyjából stimmelnek, némi lódítás lehet benne, főleg a ráköltött összegek és a veszteség tekintetében.

Kb 13 millát tudott kimenteni a lakásból, de tényleg sokáig kellett árulnia és szerencse is kellett az eladáshoz akkoriban, meg persze az is szerencse kérdése, hogy van-e olyan rokonsága, aki segít a végtörlesztésben.

Volt neki 15 millája még 2008-ban de 1,5 millát másra költött, szóval vegyünk csak 13,5-t és mondjuk bérelt volna hasonló lakást 9 millióért (150 havonta) 5 évre.

Közben neki a 13,5 kamatozott volna mondjuk 1 millát (lehet, hogy többet), tehát neki 14,5 millája lett volna szemben a 13-al a végén. Ezt a 1,5 többletet vonjuk le a 9-ből, hogy almát lehessen almához hasonlítani.

Szóval ahhoz, hogy neki 13 millája maradjon 2012-re 7,5 millát kellett volna közben költeni a bérlésre.

Ezzel szemben mennyit költött a vásárlásra? 2,5-t az elején, kb 1-t közben, 7,5-t a hitel törlesztésre és még a végén is bukott 2 millát a hitelen. 13 millió összköltség. Most ez csak véletlenül jött ki pont megint 13-ra.

A lényeg, hogy a svéjci frankos hiteles, végtörlesztős, lakást csinosítgatós és egy nem túl kedvező pillanatban eladott lakás 5,5 millával többe fájt. Mondom ezek körülbelüli számok, nem lennék meglepve, ha több lenne az össz vesztesége, de 5 év alatt 5,5 milla többlet kiadás a vásárlás rovására a bérléssel szemben.

Jó persze, most lehet okoskodni, hogy jelenleg alacsonyak a kamatok, dübörög a gazdaság, van munkahely, szárnyalnak a lakásárak, tehát minden palimadárnak lakást kell venni (mintha ugyanezt hallottuk volna 2008-ban is, nem?).

Számomra a bérlés egy teljesen racionális dolog, amikor az ember időt ad magának és megfontolja, hogy mit is kezdjen magával, belevágjon-e egy vásárlásba. Ha csak kicsit meginog az ingatlan piac, vagy ilyen hitellel átbaszós, kamatemelgetős korszak jön, akkor meg egyenesen jobban lehet kijönni belőle. Akkor is jobb, ha valakinek nem tuti biztos a munkahelye.

atpijkamo · http://deciki.blog.hu/ 2015.12.08. 23:53:02

@tede: Köszi, nagyon érdekes volt! Azért ebbe a CHF hülyeség erősen belerondított.

Azt én nem látom, hogy dübörögne a gazdaság. Mondjuk egy éve már nem esik tovább.

Az sokat segítene, ha a bérlőt nem lehetne egy hónap alatt kidobni.

Jelentéktelen Hangya 2015.12.08. 23:59:53

@tede: szomorú, de ez tövidtávon történt. Ha picit kivárt volna, a mostani környezetben lehet, megkapta volna érte a 35-öt (nem írtad, hol volt a lakás, szóval miért ne?).

Kérdés: mi lesz az egyszeri lakástulajdon nélküli bérlővel, 70 évesen, amikor az aktuális válság/infláció/rossz befektetés (Quaestor stb.) - megfelelő aláhúzandó - épp lenullázta a számláját?

Szerinted mi a valószínűbb? Ez a forgatókönyv vagy hogy az ingatlana elértéktelenedik?

droid_ · http://matyiszuro.blog.hu/ 2015.12.09. 09:47:32

@Jelentéktelen Hangya: amikor a hosszutavu allampapir (aminek a tulajdonsagai, pl a hozama, osszemerheto az ingatlantulajdonnal) lenullazodik, akkor kb mindegy lesz, van-e lakasod.

A megvalósult amerikai ólom.. 2015.12.09. 13:35:11

@Sequoyah: Feltéve ha a pénzét nem a Qaestornál, vagy a Buda- Cash-nél fektette be..:) De alapvetően egyetértek veled.

Szzzz 2015.12.09. 16:26:23

@tede: De a te kdves ismerősöd sem etedendpen azt szopta be, hogy saját pecóval bírni rossz dolog, hanem hogy beszopta a svjecifrankhitelt. Ha almát az almával kellene összehasonlítani, akkor ezzel az állna szembe, hogy bérelem a lakást, és az önerőmet meg betettem a questorhoz, mert ott 10%-ot adtak, és az a tuti biznisz, és most elúszott midnen, és csöves vagyok a híd alatt... Az meg, hogy az ember a saját pecójában hirtelen csekonics báróvá változik, és erre arra elbassza el a lóvét közérzetjavításilag, meg érzelmileg, megint külön téma. Ugyanúgy szembe állítom vele, hogy a ravasz bérlő, aki a bérlés közben (elvileg ugye) milyen sokat meg tud takarítani, meg uganyúgy elkurvázza-kokainozza gyümigépezi a pénzét közérzejavításilag, mert nem térkövezheti le millióért a csúnya szockó mozaiklapos bérelt verandát a bérelt házban...

Szzzz 2015.12.09. 16:34:50

@Sequoyah: Hát... egy lakás esetében nem kell különösebb tudomány ahhoz, hogy 6%-s hozamot elérj... Ha nem Mátészalka-alsón építesz 20 millárt ingatlant, hanem pesten vettél egyet, akkor szinte kockázatmentesen van 6%-od. Ügyes befektető 8% hozammal pedig jelenleg a tündérmese, illetve a gyümölcsösgép kategória annak a példabeli átlag halandónak, akinek egy öt milliós öneró összekapirgálása is nehezen megy.

Szzzz 2015.12.09. 16:54:33

@atpijkamo: igen, adózás után is simán... főleg, hogy szinte egy alig semmi fika adó terheli a kecód kiadását. 16%, attól füg hogy smint csinálód, költséget tudsz rá elszámolni... egy pesti garzont, ha nem egy a Diószegi Sámuee utcában lévő szuterénről van szó, kacagva kiadsz 65+rezsiért... és 50-nel a zsebedben tiszta vagy a fináncok előtt

atpijkamo · http://deciki.blog.hu/ 2015.12.09. 18:21:55

@Szzzz: A mamika, aki az elhalt fia után maradt lakásból próbálja finanszírozni a gyógyszerkiadásait is fizessen 16% adót, meg a milliárdos gyártulajdonos is. Az fika. A gyárosnak.

A megvalósult amerikai ólom.. 2015.12.10. 00:03:13

@Szzzz: Ha mondjuk örökölted a kiadott ingatlant , akkor igaz. Más a szitu, ha mondjuk hitelre vetted és úgy adod ki. Vagy ha nem hitelre vetted hanem kifizetted saját pénzből, de később rájössz, hogy befektethetted volna valami olyanba, amiből többet kaszálhatsz mint havi 100 rugó. ( Lehet hogy az albérlődnek meglett volna a pénze ahhoz, hogy egy olyan lakást vegyen mint amilyet tőled bérel, de ő ezt a pénzt olyasmibe fektette, amivel mondjuk havi 200 ezret keres)

Szzzz 2015.12.10. 01:16:30

@A megvalósult amerikai ólom..: Értem én, hogy mi a matek, csak nem reális, hogy valaki 200 ezret csináljon 100 ezer helyett valami rafkós befektetéssel. Persze később könnyű rájönni, én is ütöm a fejem, hogy miért nem egy múlt heti lottószelvénybe fektettem be, így, hogy már tudom mi lett volna az az öt darab nyerő szám... Egy ingatlannak egészenn magas hozama bír lenni igen alacsony kockázat mellett. Azt, hogy nincs vagyonod, de a bevétledet magas hozammal forgatod kockázatos dolog, nem tűnik jó ötletnek. Láttunk már hasonlót, csóri emberek megnézték, hogy x forinthitel helyett kapnának akár 2x-et i chf-ben, majd tartós huf-chf árfolyamra spekulálva belekezdtek a kurva ravasz pénzügyi manőverbe, hogy majd 1x helyett 2x-et csinálnak, oszt lesz nagy ház nagy lakás. Így később már látjuk persze, hogy a dolog nem adta ki... Aki olyan helyzetben van, hogy kétszer akkora hozamot tud csinyálni magának, mint amit albérletbe tolna bele, nos ez egy igen szűk réteg, privilégizált helyzetben lévő rafkós népek, igen jó helyzetű vállakozók meg sztábrókerek népe, akiknek ez az egésze nem kérdés. És ők kevesen vannak.
Ha megnézed a németeket, usákokat, ott is szükségből bérelnek, csak durván mások az arányok.

A megvalósult amerikai ólom.. 2015.12.10. 21:23:25

@Szzzz: Nem hinném hogy a német nyelvterület nagyvárosaiban mindenki szükségből bérelne. Bécsben pl. még a jómódúak között is ismeretlen fogalom a saját tulajdonú lakás.

Ha hitelre veszel lakást, ott a kockázat hogy ha faszul jöbbek ki a dolgok akkor hogyan lesz, mert pl. egy gazdasági válságidőszakban többnyire a lakáspiac is bedöglik. Míg ezesetben egy bérelt ingatlan esetén sokkal könnyebben lehet váltani olcsóbb ingatlanra.
Évtizedek alatt rengeteg dolog váltzhat az ember életében, amikor is egy saját tulajdonú lakás gátolhatja a helzethez való rugalmas alkalmazodás lehetőségét.. Ha előre kiszámítható lenne, hogy 20-30 évg minden frankó lesz, és nem lesz különösebb változás, talán igazad lenne.

vague.bale (törölt) 2015.12.12. 07:34:16

@A megvalósult amerikai ólom..: A nyugati szokások azért nem mérvadóak Magyarországon, mert ott fizetés/ingatlanár arány más, sokkal rosszabb, mint nálunk. Én konkrétan pl. Luxemburgot tudom: igaz, hogy 1500 EUR a minimálbér, de Luxban 100 ezer euróról indul egy 28 nm-es garzon... London-t ne is említsük, ott ténlyeg csak a royal family tud saját ingatlant venni, munkából élő földi halandó nem. Budapest európai viszonlyatban NAGYON olcsó.

Másrészt ki mondta, hogy 20-30 millióért KELL lakást venni? Kinek mennyi pénze van, olyat kell venni. Valaki említette előttem, hogy minimalizálni kell a kockázatot, és ez tökéletesen így van. Nem 30 évre kell hitelt felvenni hanem 5 évre. Amennyi törlesztőt ki tudsz fizetni 5 éves futamidővel, annyit kell felvenni, és annyiból kell lakást venni. Ilyen egyszerű a képlet. Pesten is lehet 8-10 millióból lakást venni, persze nem Budán. De aki elvből nem hajlandó az anyagi lehetőségeihez méltó helyen lakni, az meg is érdemli, hogy éhendögöljön. Szerintem...

vague.bale (törölt) 2015.12.12. 07:38:17

@A megvalósult amerikai ólom..: Egyrészt 100%-os hozamot csak politikusok tudnak realizálni, másrészt ha valaki 100 ezret költ albérletre, és 100 ezret befektet, amiből 100 ezer bevétele van, akkor pontosan 0%-ot gyarapodott a vagyona, tehát az általad említett kombináció elég rossz. És 100%-os hozamot feltételeztél, ami elég irreális. És a 0% valójában -1%, mert még inflálódott is.

BIZarg 2015.12.14. 22:12:41

Én személy szerint addig nem vennék fel X évre hitelt ingatlanra, amíg nincs X+1 éves határozott idejű szerződésem a munkáltatómmal. Addig inkább fizetem az Y értékű lakbért, X-Y összeget pedig félrerakom a "nyugdíjas" éveimre egy saját hitelmentes ingatlanra. Vélemény?

Naponta frissülő tartalommal, ami gondolkodásra késztet

Ajánlott bejegyzések:

A bejegyzés trackback címe:

Kommentek: