Hát kezdjük azzal, hogy egyfajta tőkevédelemmel azért el van látva egy átlagos befektetési céllal vásárolt ingatlan. Ennek drámai oka a fizikalitás, hiszen egy ingatlan ritkán tűnik el egyik pillanatról a másikra. Ha pedig mégis bekövetkezne egy nem várt eseményt (tűz, földrengés, árvíz), akkor elméletben a megfelelő biztosítási védelemmel ellátott ingatlan újjáépítési értéke finanszírozva van. Másrészről joggal merülhet fel mindenkben a kérdés, hogy tényleg a legjobb befektetési lehetőségek egyike az ingatlanvásárlás? Nézzünk pár érvet és ellenérvet, mielőtt belevágnál egy sokmilliós kiadásba.

Valamilyen megmagyarázhatatlan oknál fogva az emberek maximalizálni akarják a vagyonukat és a jövedelmezőségüket. Talán te is megértheted, hogy miért keresi mindenki a "legjobb" megoldást. Az viszont már valóban érthetetlen, hogy miért nem tudja senki elfogadni, hogy ez a "legjobb lehetőség" egyszerűen nem létezik? A legjobb lehetőség egy olyan vágyálom, amit maximum utólag tudunk megállapítani. Előre csak tippelni tudunk, ami vagy bejön vagy sem. Addig pedig mi marad nekünk? Beállítani a kockázattűrő szintet, a kívánt időtávot és néhány egyéb adottságot, amik által nagyjából lehet pozícionálni a befektetések világában.

Az ingatlan amúgy véleményem szerint rövid, közép és hosszútávon is megfelelő alternatíva lehet, amennyiben hajlandóak vagyunk (átlagos emberként/befektetőként) lemondani likviditási lehetőségeinkről. Azaz nem lesz annyi mozgatható pénzed, mint amennyid azidáig volt. Az ingatlan befektetés egy rendkívül statikus befektetés, amiből azonnal szinte lehetetlen pénzhez jutni (normális körülmények között), miközben a legnagyobb kockázatot pont az idő fogja jelenteni. Az idő, ami amortizál. Az amortizáció elleni harc pedig újabb befektetni való pénzekkel jár. Tehát ha erre az útra lépsz, akkor rendelkezned kell a refinanszírozás lehetőségével is hosszútávon. Így eleve kódolva van a bukás azoknál a kisbefektetőknél, akik zéró megtakarított pénzel és jövedelmezőséggel (a hétköznapi jövedelem, amiből képes az ember megtakarítani) a hátuk mögött jelzáloghitelbe vetve magukat vásárolnak ingatlant befektetés céljából. Papíron persze megérheti hitelre megvenni az ingatlant, amit jól kiadva tudsz refinanszírozni egy kis nyereség mellett. Az igazi kérdés az, hogy a valóság ehhez mit szól? A valóságban tényleg minden olajozottan működik? Biztos, hogy az ingatlan a kvöetkező 20-30 év mindegyikében kelendő lesz és garantáltan nem lesznek átmeneti időszakok? Hadd mutassalak be a saját KOCKÁZATODNAK!

Rövid távon

Rövid távon gondolkozhatsz úgy, hogy megveszed, felújítod és eladod, esetleg bérbe adod. Milyen jól hangzik, hogy Budapesten megveszel 5 millióért egy kisgarzont, amit gyorsan redesign-olsz, trendivé varázsolsz és 8-12 millióért továbbadod? Ezen a nyereséged legyen mondjuk ügyességtől függően 2-4 millió forint (a többi anyagköltség volt). Egyrészt egy ilyen manőverhez nem 5 millióra van szükséged, hanem 8-9-re (illeték, anyag és munkaköltség, trendmaker fizuja és később egy jó ingatlanos költsége). Jól hangzik ez a dolog, de nem szabad elfelejteni, hogy sokan mások is így gondolkodnak, sőt profi cégeket alapítottak erre a tevékenységre. Kis befeketőként nálad ott van a para, hogy mi lesz, ha nem tudod időben eladni? Akkor miből fogod ezt a lakást fenn tartani? Hiszen minél tovább áll üresen, neked az annál több plusz kiadással fog járni.

Ebbe a kategóriába sorolom a legújabb őrületet aka Airbnb. Ennek a lényege a profit maximalizálása. Az ingatlan napokra adja ki túristáknak sokszoros áron, hogy azok megízlelhessék a valódi Budapestet. Matematikailag kijön a dolog, hiszen azt az ingatlan, amit hosszú távra kiadunk havi 50 ezerért, azt AirBNB-zéssel 40%-os kihasználstág mellett is ki tudjuk adni 150-300e forintért egy hónapban. Az elmélet megint nagyon szexi, de sokan nem gondolnak bele a rengeteg adminisztrációs teherbe, a "jött-ment" emberek által felvállalt anyagi és erkölcsi kockázatokba illetve abba a ténybe, hogy MÁSOK is így gondolkodnak. Budapesten pontosan azért drágult extrém mértékben az albérletek ára, mert megjelent az Airbnb és jelenleg baromi jó üzlet. Mint mindennek, az Airbnb-nek is van egy felfutási ideje, amit majd a stagnálás és a visszesés fog követni.

Közép távon

Ezen az időtávon egyrészt abban gondolkodhatsz, hogy megvetted a lakást, pár évre kiadtad albérletbe (egy kis nyereség elméletben), majd az ingatlanárak globális emelkedésének a hullámára felpattanva te is túladsz egy komolyabb nyereséggel a tulajdonodon. Az ingatlanok árai és kereslete pont ugyanolyan, mint a tőzsdei részvényeké. Van egy felfutása, majd zuhanása, aztán megint felfut, majd megint... Ha jól le tudod képezni ezeket a hullámokat, akkor van benne ráció, hogy olcsón vegyél és drágán adj el (csak most nem részvényt, hanem ignatlant). A rizikó, hogy képtelen vagy a trendet helyesen értelmezni és pont fordítva fogsz cselekedni (drágán veszel és pánikolva eladsz vagy kényszerűségből), mint ahogyan a tőzsdei befektetők 99%-a...

Másik opció talán a legjobb az összes közül véleményem szerint. Folyamatosan újratárgyalod a feltételeket és igazodsz a trendhez. A trend az árak emelkedése esetében tartósan emelkedő görbét mutat. Vagyis ma drágábban tudod kiadni a lakást ugyanazon a helyen, mint tudtad 5 évvel ezelőtt. Ez azt is jelenti, hogy ma olcsóbban tudod kiadni a lakást, mint fogod tudni 5 év múlva. Emiatt nem szabad véleményem szerint extrém hosszú távra 2 éven túl kiadni egy ingatlant, hiszen amennyiben menet közben olyan drasztikusan nőnek az átlag bérleti árak, mint amit mostanában érezhettünk, akkor nem fogod tudni a saját befektetéseden belül lekövetni a helyzetet és kénytelen leszel lenyelni a békát, hogy 70 helyett neked 40-et fizet a bérlőd.

Hosszú távon

Hosszú távon meglepő módon megint lehet ingatlan eladásra utazni. Gyakran hallom ügyfelektől, hogy azért építenek indokolatlanul nagy házakat (többgenerációs ház), hogy befektetésként a gyerekeknek funkconáljon és a család is együtt maradjon. A valóság viszont inkább arról szól, hogy ezeket a túlépített ingatlanokat még a bekerülési értékükön sem tudják tovább adni az utódok, ellenben gyakran marad a nyakukon egy hatalmas hitel. Valószínűleg a kevés kivételtől eltekintve a gyerekek is jobban örülnének egy kisebb családi fészeknek és mellette 2-3 kis garzonnak, amit könnyen befektetésként kezelni.

Hosszú távon lehet úgy is gondolkozni, hogy egyetlen bérlőnek (családnak) kiadjuk sok évre előre (ezzel lemondani a profit maximalizálásról). Biztosra megyünk, értékeljük a megbízhatóságot és nem kockáztatunk azzal, hogy bérlő cserénél kikapjuk néhány Punk-ot, akik milliós károkat okoznak a lakásunkban. Ugyanis valós veszélye a bérbeadásnak, hogy az albérlő komoly anyagi károkat tud okozni, majd büntetlenül tovább állni. Vagyis elméletben lehet sok pénzért menni  perelgetni, de nem biztos, hogy lesz mit elperelni a károkozótol...

Azért választja valaki ezt az utat, mert szeretné a pénzét relatíve biztonságban tudni és értékálló lehetőséget keres. Mivel az ingatlan ára normális esetben emelkedik (nyílván nem minden körülmény között és nem minden településen- de most Budapestről beszélünk), ezért egyfajta értékállósága lesz a pénzünknek. Kivéve, ha pont a globális ingatlanválság közepette akarunk szabadulni, mert akkor hatalmas bukta vár ránk.

Megéri?

Nem véletlen, hogy a garzonlakások mennek a legjobban, hiszen ezeket lehet a legkönnyebben kiadni arányaiban magasabb négyzetméteráron, mint a szomszéd dupla méretű lakását. Ennek oka a fizetőképes keresletben keresendő, akik ugyan szívesen költöznének 80 nm-es lakásba, de nem fognak emiatt 200.000 forintot kifizetni, maximum 100-120 ezret mostanában. Viszont ha van ennek a lakásnak az árán kettő 40 nm-es lakásod, akkor bizony egy jól frekventált helyen simán elkérsz 70-80 ezret is érte. De legrosszabb esetben sem fognak összeségében kevesebbett fizetni, mint egy 80nm-es lakásért. Viszont a két kicsit könnyeben ki tudod adni, hiszen a mamahotelből menekülők többen vannak, mint a családok.  Másrészről nem mindegy, hogy veszel Budapesten 20-25 millióért egy 80 nm-es lakást befektetés célból vagy veszel két kisgarzont 5-8 millióért fejenként...

Igazából nem tudok egyértelmű választ adni neked, hogy megéri e ingatlanban gondolkodni. Azt tudom csak tanácsolni, hogy jól gondold át és ingatlan miatt ne mondj le a likviditásodról. Vagyis sose nullázd le magad semmi kedvéért sem! Amúgy pedig annyira nem rossz dolog ez az ingatlan befektetés, hogy nekem is megfordul időnként a fejemben...

:::

Ha kérdésed van hitellel kapcsolatban, akkor írj bátran szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy klikk