A legfontosabb kérdést már a legelején tisztáznod kell magadban ahhoz, hogy hitelt tudjál felvenni. Valóban szükséged van a hitelre? Ha "nem" a válasz, akkor azt ajánlom, hogy próbálj meg gyűjteni és később megvalósítani a célodat. De semmiféleképpen ne kötelezd el magad x évre csak azért, mert türelmetlen vagy. A türelmetlenség nagyon sokba kerül. Mint ahogy a türelmes előre tervezés minden esetben meghozza a gyümölcsét: egy lakásvásárlás esetében minél később veszed fel a hitelt (miközben gyűjtesz), annál jobban fogsz járni (erről később). Ez nem egy bankos PR cikk lesz, amiben meggyőzlek, hogy milyen jó dolog hitelt felvenni és mindenre ez a megoldás. De azt se várd tőlem, hogy teljesen ezen lehetőséggel szembe menjek. Azt szeretném, ha a cikket végigolvassa helyre kerülnének a dolgok és mérlegelni tudnál hitelfelvétel és hitelfelvétel között!

A hitel rossz dolog?

Ez egy jogosan felvetett kérdés, amit az elmúlt években a "devizamenekültek" csak megerősítettek. Véleményem szerint a hitel nem megoldása mindennek, viszont kiválló lehetőség bizonyos élethelyzetekben. Nem gondolom, hogy az amúgy működő tv-det azonnal le kéne cserélni egy jobb eszközre, mert kaphatsz áruhitelt. Ez tipikus példája a rossz hitelnek, amikor nem valódi szükségletet akarsz orvosolni, hanem egy generált kényelmi opciót erősítesz meg. Alapvetően a továbbiakban beszéljük csak a jelzáloghitelekről. A jelzáloghitel keretében az ügyfélnek lehetősége nyílik előre "elkölteni" (lakást venni) a jövőben megkeresett és összegyűjtendő pénzét. Viszont ennek igen komoly ára van, amit kamatnak és egyéb költségeknek nevezünk, amik felmerülnek egy banki ügylet során. Jelzáloghitelt felvenni két esetben lehet indokolt véleményem szerint:

1. a lakhatásodat akarod megoldani, amihez már rendelkezel minimum 20% önerővel. Az elmúlt évek tendenciáját követve kialakult egy olyan árazása a piacnak, amikor gyakorlatilag olcsóbb belemenni egy hitelbe és a saját házadat törleszteni, mint albérletbe költözni. Így logikus választás egyfajta megnyugvást, létbiztonságot és befektetést keresve "saját magadnak" fizetni és ezzel értéket teremteni.

2. befektetési lehetőségként akarsz egy házat újítani (értéket növeled vagy éppen a saját létbiztonságodat emeled) vagy megvásárolni. Második esetben  (amennyiben jól mérted fel a lehetőségeidet és a piac lehetőségeit), akkor van reális értelme hitelből finanszírozni a dolgot. Mire gondolok? Hitelből ingatlant venni befektetés céljából (továbbértékesítés, bérbe adás) akkor van életszerűen értelme, ha mindenféle külső segítség nélkül (bérleti díj, vételár) a legrosszabb lehetőség fennállása esetén(magadra maradsz) is tudod finanszírozni a hitelt.

Először válaszd meg a célt és mérlegelj!

A cél egy hitel esetében szorosan összefüggésbe hozható az anyagi lehetőségeiddel. Addig nyújtózkodj, ameddig a takaród ér! Ne próbálj meg erőn felül hitelt felvenni és ne adósítsd el magad teljesen! Tegyük fel, hogy költözni szeretnétek a pároddal és ehhez kerestek lakást. Ketten együtt rendelkeztek 300.000 nettó jövedelemmel. Ebben az esetben az emberek gyakran bátrak és vállalnának be havi 150 ezer forintos törlesztőt is, amit a törvény is támogat a megszígorított szabályrendszer szerint is. Én azt tudom tanácsolni, hogy többször beszéljétek át otthon a rendszeres és változó kiadásaitokat. Nézzétek meg, hogy egy ekkora havi kötelezettség mellett mennyit tudnátok félretenni a likvid és hosszútávú tartalékotokba. Ha a válasz közelít a nullához, azaz a hitel törlesztése elvisz minden felesleges pénzt, akkor érdemes lejjebb adni az ígényekből. Nem szabad kizárólag egy célra fókuszálni és ezzel minden mást a kukába dobni. Mi történik egy ilyen esetben, ha jön a baba vagy autót kéne cserélni, ellenben nincsen félretett pénzetek? Általában azt szoktam javasolni, hogy ekkora havi jövedelem mellett maximum 80-100 forintig köteleződjön el az ügyfél, hiszen valóban nem látni, mit hoz a jövő és milyen anyagi kihívásokkal kell megküzdeni.

Keresd meg a te bankod, de ne hagyd, hogy a bank találjon meg téged!

Gyakori hiba, ami a laikusságból következik, hogy a hitelt felvevők bedőlnek a banki hírdetések és azonnali akciók csábításának. Manapság a bankok nem a díjmentes hitelfelvétellel kampányolnak, hanem sokkal kézzelfoghatóbb dolgokkal: Raiffeisen egy LENOVO tabletet ad míg az ERSTE 100.000 forintot sikeres folyósítás után. Ezek a plusz "ajándékok" egy 20 éves hitel esetében nem releváns és fontos események. Egyrosszul megválasztott hitel esetében sok száz Lenovo tablet árát bukhatod, ha kizárólag ez alapján döntesz. Mivel hosszú távon köteleződsz el, ezért mindig a hosszú távú megtérülést figyeld és ne az azonnali hasznot. Ha neked szükséged van egy tabletre vagy 100.000 forintra az induláshoz, akkor bizony érdemes lenne picit várni a hitelfelvétellel, mert nem áll (anyagilag legfőbbképpen) készen! Szerényen azt javasolnám, hogy minden esetben keress fel egy független tanácsadót (nem kell kötelezően, hogy én legyek...), aki legalább 3-4 bank ajánlatát tudja közvetíteni vagy megfelelő banki kapcsolatokkal rendelkezik. Nyílván nem minden tanácsadó jó tanácsadó, de jobb eséllyel találsz egy jó tanácsadót, mint választasz saját kútfőből megfelelő konstrukciót.

Mi a te konstrukciód?

Manapság az ügyfélígények nem sokban változtak. Minél kevesebbet fizetve minél több hitelt a lehető legrövidebb idő alatt visszatörlesztve. Ez az, ami nem létezik még a mesekönyvekben sem. Vannak jó, jobb és legjobb ajánlatok, de ettől függetlenül mindig a zsebedbe kell nyúlni. Érdemes továbbgondolni a banki hitelt és megnézni egy lakástakarékpénztárat illetve egyéb megtakarítási terméket és ezekkel szinesíteni a konstrukciódat. Nagyon fontos, hogy ne köteleződj el 100%-ban a bankod felé, ami a hitelre szánt pénzt illeti. Érdemes ebben az esetben is diverzifikálni a pénzt. Amit a banknak fizetsz törlesztés, azon később nem fogsz tudni csökkenteni (ha baj van), nem fogsz tudni hozzájutni (ha likviditási probléma áll fenn) és nem fogod a tervet átszervezni (ha más célod lesz: pl.: venni egy másik lakást pluszba). Amennyiben diverzifikálsz a programok között, akkor alapvetően sokkal rugalmasabb és átszervezhetőbb konstrukcióhoz fogsz jutni. De persze ez sem jó ötlet mindenkinek, hiszen van, aki három év múlva kifizetné a hitelt. Ebben az esetben hülyeség lenne sokéves megtakarítási programokról, lakáskasszákról beszélni a hitel kapcsán.

Csak a kamat számít?

Szerintem legalább ennyire fontos az adott bank megbízhatósága és ügyfélszolgálata probléma esetén. A válság megmutatott néhány bankot, akik gyakorlatilag elfordultak az ügyfeleiktől és nem voltak hajlandóak szóba állni velük. Ezeket a bankokat és már messziről kerülöm, hiszen nem gondolnám, hogy sok minden változna 1-2 éves távlatban. Arra pedig semmi szükség, hogy most bepalizzanak egy "100ezres" ajándékkal, aztán probléma esetén belém rúgjanak még egyet. A kamat fontos, viszont nem szabad elfelejteni, hogy a bankok árazási technikája folyamatosan változik, mint ahogyan a te ügyfélminősítésed is. Jelenleg a jegybanki alapkamat történelmi mélyponton van, így érdemes belemenni az 5-10 éves fix kamatozású hitelekben. Ne engedj az olcsóbb változó kamatozású hitelek csábító erejének, hiszen ezek a hitelek évente változni fognak (ha emelkedik a kamat, akkor nő a törlesztő), ellenben egy 5 éves fix kamat 5 évre tervezhető megoldást nyújt az ügyfélnek. Hogy mi lesz utána? Annyi biztos, hogy kedvezőtlen kamatárazás miatt szabadon kiválthatod a hiteledet egy másik banknál.

Maximalizálni az állami támogatásokat

Hitelt okosan és laikusan is fel lehet venni. Ez olyan, mint a szavazás: nincsen tudáshoz kötve. A legtöbb ember gyakorlatilag vakon választ bankot és konstrukciót, miközben meg sem próbálja meg optimalizálni a kiadásait. Összességében vannak hitelhez és háztartáshoz köthető állami támogatások, adójóváírások. Egyértelmű, hogy hitel kapcsán a 30%-os állami támogatottsággal bíró lakástakarékpénztár juthat elsőre mindenki eszébe.Többször kiszámoltam, hogy egy átlagos hitel esetében jobban megérni kombinálni (banknak csak kamat) a hitelt egy lakástakarékkal, hiszen az állami támogatás miatt több tőke gyűlik össze a számlán, mint annutiásos (sima) hitel esetében csökkene azonos időtávban a tőketartozás. Ezen felül érdemes megnézni, hogy a család mire tudja használni a www.izys.hu szolgáltatásait vagy rendelkeznek e egészségpénztárral, amivel már a következő évben költségcsökkentést érhetnek el. Azt gondolom, hogy a hitelt nem mindig érdemes külön kezelni a családi költségvetésben, hiszen kis odafigyeléssel komoly összegek spórolhatóak meg a pénzügyi kiadásokon is (lakásbiztosítás, folyószámla, biztodsítások, egészségügyi kiadások...stb). 

Másik állami támogatott pakk a hitelhez közvetlenül köthető állami kamattámogatás. Ez a mai kamatkörnyezetben alapvetően érdektelenné válhat az emberek számára,hiszen az 5 éves kamattámogatás ebben az alcsaony környezetben nem feltétlenül jelent többet, mint amit piaci hitelnél a bank egy átlagos ügyfélnek adna kamatkedvezményként. Ez a támogatás akkor lesz érdekes igazán, amikor emelkedni fog a jegybanki alapkamat és ezáltal a piaci hitelek árazása.

CSOK

Már lehet számítani a CSOK-ra is. Nagyon fontos, hogy nem szükséges házasoknak lennetek a meglévő gyermek illetve 24 hétnél idősebb magzat esetén! Ezt sokan nem tudják jól értelmezni, ezért írom! Viszont, akik megelőlegező kölcsönt szeretnének vállalt gyermek után, azoknál először irány a házasság szent intézménye (pusztán anyagi megfontolásból is). Ezen felül már átlagos és használt ingatlanra is meg lehet kapni a támogatást. Legfontosabb a NAV és OEP igazolás beszerzése, illetve önkormányzati engedély az ingatlanra vonatkozólag. Mivel azonban a rendszer még viszonylag friss, ezért érdemes felkészülni egy átlagosnál lassabb átfutási időre ezzel kapcsolatban.

Papírmunka

A papírmunka megfelelő ismerete rendkívül fontos. Sajnos a legtöbb banki ügyintézés során maga az ügyintéző sem tud mindent, mond el mindent. Gyakran előfordul a "hiánypótlás" intézménye, amit kellő tudással már a legelső találkozókor lehetett volna mondani. Egy megfelelő tudású és tapasztalatú közvetítő a konstrukció mellett pont a papírmunka szakszerű összeállításában tud segíteni. Számos olyan esetem volt, amikor a hitelanyag leadásakor még nem kért valamit az ügyintéző, de hiánypótlásként már követelte. Ez viszont nem okozott fennakadást, hiszen már előre jeleztem az ügyfélnek, hogy mire lesz szükség még.

Alapvetően minden bank esetében szükséges a banki nyomtatványcsomag, személyes dokumentumok másolata, banki formanyomtatványon kitöltött munkáltatói igazolás, folyószámlakivonatok (3 havi, amennyiben nem a számlavezető bankhoz megyünk), kiváltás esetén a kiváltandó hitelszerződés(ek), vásárlás esetén adás-vételi, felújítás esetén egy munka és költségterv. Ezen felül szükséges a méretezett alaprajz, CSOK esetén a szükséges nyomtatványok, illetve terhesség esetén orvosi igazolás.

Amiken megcsúszhat az ügy, azaz jellegzetes hibák:

- az ügyfél szerepel a negatív adósok listáján

- a pozitív KHR-t lekérve olyan hitelt talál a bank, amit az ügyfél nem vallott be

- a munkáltatói igazoláson bruttó és nem nettó cafeteria összeget írnak be

- a hitelösszeg magasabb, mint az ingatlan piaci értékének 75-80%-a

- az igazolható jövedelem több, mint felét (400e alatt) tenné ki az új törlesztőrészlet

- Lemarad a méretarányos alaprajz (kézzel is megrajzolható)

- az értékbecslő megrendelő nyomtatványon illetve a tájékoztató résznél nem írja alá a jelenlegi ingatlantulajdonos (ez akkor baj igazán, ha lakást vásárolunk és a tulaj nehezen elérhető)

- nem érkezett még meg a legutolsó havi (aktuális) bankszámlakivonat, viszont mire az értékbecslés lemegy, addigra a bank pótlásként bekéri

Ez néhány hiba volt, amire nem árt odafigyelni. Ezen felül ügylet függően számtalan hiba létezik, ami hátráltathatja a hitelügylet gyorsaságát.

Ha kérdésed van hitellel kapcsolatban, akkor írj bátran szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy klikk