Miközben írtam egy másik cikket, - amiben levezettem, milyen logikátlanságok vannak a lakáshitelezésben - alkottam meg ezt a definíciót: lakhatási lakáshitel koncepció. Miről szól ez az egész? Jelenleg létezik a rendszerben egy adósságféknek becézett szabályrendszer, aminek egyik eleme az ingatlan terhelhetőségének %-os értéke (80%). Ez azt jelenti, hogy minimum 20% önerővel kell belemenni egy lakásvásárlásba, ami sok család számára a megemelkedett albérleti árak mellett egy kikalkulálhatatlan terhet jelent(ene).
Érdemes megkülönböztetni a lakásvásárlásokat érték illetve cél alapján is:
- értékplafon
- befektetési céllal vagy lakhatási céllal
Nagyon leegyszerűsítve teljesen más megközelítést igényel(ne) egy magas értékű, befektetési céllal megvásárolt ingatlan hitelből, mint egy olyan lakáshitellel terhelt lakás, amiben lakni szeretnének a családok. Az előbbi esetén nem dől össze a világ, ha nem jön össze a tranzakció, míg a második esetben a család léte forog kockán.
Ha ehhez hozzávesszük az extrém módon megemelkedett albérleti árakat, akkor egyértelműen elavultnak tűnik a 80%-os finanszírozási plafon. 2018-ban ugyanott tartunk, mint 2008-ban, azaz az albérlet minimum ugyanannyiba kerül, mint az azonos paraméterekkel rendelkező lakás hitelének a törlesztője.
Csúnyán szólva mindig azt mondom, hogy az albérleti díj nem más, mint valaki más hiteltörlesztőjének a megfizetése cserébe a lakhatásért... Mert a másik annyival volt jobb helyzetben, hogy minimum a 20%-os önereje megvolt a vásárláshoz...
Joggal merül fel a kérdés ilyenkor, hogyha lakni mindenféleképpen kell valahol, a lakhatás költsége pedig minimum azonos hitel és albérlet esetében, akkor miért nem létezik egy társadalmi egyenlőtlenséget megszüntető koncepció a lakhatási célú lakások esetében?
Ilyenkor joggal szokták felhozni a devizahitelesek tragédiáját, akiknek hitelkonstrukciója és fizetésképtelensége majdnem beborította a teljes magyar bankrendszert és az ingatlanpiacot. Mai napig állítom, hogy a családok nem a szerződés aláírásakor elfogadott kezdő törlesztővel csúsztak meg, hanem a menet közben akár duplájára hizlalt törlesztés jelentett megmászhatatlan akadályt.
Ingatlanfinanszírozási szempontból nem a 100%-osan finanszírozott ingatlanokkal volt alapvetően a probléma, hanem a 100%-osan finanszírozott ingatlan tőketartozása miatt bekövezett 130-150%-os terheltsége miatt.
Ez azonban mind az árfolyamkockázat miatt következett be, amit a forint alapú hitelek korszakával sikerült tompítani. Egy forint alapú hitel tőketartozása alapvetően nem tud emelkedni. Tehát az ingatlan terheltsége sem tud emelkedni (kivéve egy végrehajtás során keletkezett költségekkel, ami maximum a felvett hitel 110%-os terheltségét jelentheti 2018-ban).
Kérdés, hogy a banki elemzők hogyan látják az ingatlanpiac jövőjét? Elérkezik egy összeomlás vagy pedig Magyarország ingatlanpiacának átlagára folytatja "nyugatiasodását" és kéz a kézben emelkedik a jövedelmekkel? Ezt bízzuk a bankokra saját hatáskörben, hogy milyen kitettséggel hajlandóak hitelezni.
Az elvi esélyét a 100%-os finanszírozhatóságnak törvényileg azonban egy lakhatási lakáshitel koncepció keretében érdemes lenne megadni.Ha pedig attól félünk, hogy a megemelkedett törlesztéseket megint nem fizetik, akkor koncepción belül kell szigorúnak lenni és kizárólag min. 10 éves kamatperiódusú hiteleket adni az ügyfeleknek.
Mert az átlagos család az alábbi paraméterekkel rendelkezik:
- átlagjövedelem
- potenciálisan 10 év + az önerő megszerzése jelenlegi körülmények között
- albérleti díj= lakáshitel törlesztése
- rendesen fizeti a kialkudott törlesztést (kezdő), mint ahogyan az albérletét is
Te mit gondolsz? Érdekes lehetne a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel mintájára egy olyan államilag konstruált megoldás, ami kifejezetten a lakhatási lakáshitelekre koncentrál?
Ezt is olvasd el: Mit tegyek, ha nem tudom fizetni a lakáshitelemet?
►►►►
Segítsek neked vagy kérdésed van pénzügyekben? Akkor írj:
✰✰ szarvas.norbert@iflgroup.hu
Itt találsz meg minket, ahol további "csak itt megjelenő" egyedi tartalmakat is olvashatsz
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű, szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul, nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.
Ez a cikk 2018. augusztus. 21. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek