Naponta frissülő tartalommal, ami gondolkodásra késztet

IFL Gazdaság

A legjobb hitelkonstrukció többfajta állami támogatással, adójóváírással? [konstrukció]

2016. december 12. - Szarvas Norbert

hqdefault.jpg

Most egy igazán komoly hitelkalkulációt hoztam el nektek, ami rendkívül bonyolult, sok papírmunkával járhat és jellemzően magasabb jövedelemnél érdemes vele foglalkozni. Viszont cserébe újabb és újabb kedvezményeket tudtok/ tudnátok igénybe venni, aminek eredménye az olcsóbb jelzáloghitel. Nézzük meg, hogy lehet elérni a legjobb jelzáloghitel konstrukciót? 

Adós+adóstárs: Ádám és Éva
Nincsen hitelük
25M forintos lakást szeretnének megvásárolni
Van 10M forint önerejük
Ádám: nettó 350.000/hó
Éva: nettó 200.000 / hó
CSOK támogatást két meglévő gyerek után igényelnek: 2,6M forint
Még nincsen LTP-jük és nem tagok semmilyen pénztárnak

A hitel

Nagyon fontos, hogy jelenlegi banki kamatkörnyezetben érdemes lehet minél hosszabb távra fixálni a jelzáloghitelünket. Ebben az esetben arra fizetünk be (teszünk fogadást), hogy a hitelünk futamideje alatt biztosan emelkedni fog a jegybanki alapkamat és biztosan több évben lenne magasabb a törlesztésünk változó kamatozásnál, mintha 10 évre előre lefixáljuk most.

A legtöbb ügyfél két verzió között gondolkozik: vagy 10 évre veszi fel a hitelt vagy pedig 20 évre és kombinálja lakás-takarékpénztárral a szerződést. Van, amikor az LTP bevonása megéri és van amikor nem. Most konkrét számokkal fogok dolgozni és erre vonatkozóan számolom ki a megtérülési arányt! 

12,4M forint annuitásos lakáscélú jelzáloghitel 10 éves fix kamattal forint alapon,

10 évre: 134.980 Ft ( 6,08% THM)

20 évre: 85.228 Ft (5,91% THM)

A 10. évben a 20 évre felvett konstrukciónak az aktuális tőketartozása: 7.856.800 Ft

Lakástakarékpénztár megkötése esetén és 4+4+4 évenkénti betörlesztés esetén az alábbi módon alakul a hitelünk:

( az általam köthető legjobb LTP ajánlat 4 évre: 1.287.564 Ft 48 hónapra) 

( a 10 és 20 éves futamidő közötti törlesztőkülönbség 134.980-85.228= 49.752 forint, azaz kerekítve 50.000 forintnyi LTP-t tudunk kötni)

(50.000 forint havidíjú LTP 4 év alatt: 3.218.916 forint + ne felejtsük el a szerződésenkénti havi 150 forintos adminisztrációs díjat, azaz 3x150x48=21.600 forint)

kepernyofoto_2016-12-12_15_17_48.png

(javítás: táblázatban a 10 éves futamidőnél 10-12 év között már nincsen törlesztési díj, mert vége a hitelnek.) 

Az önsegélyező pénztár

2016 év elejétől lehetőségünk van önsegélyező pénztárt igénybe venni a törlesztőrészletünk kifizetéséhez. Ez azért jó mert az adott évi befizetéseink után 20% adójóváírást kaphatunk (feltétel: fizessünk SZJA-t) a következő évben. Ez azt jelenti első körben, hogy bruttó 20%-kal olcsóbbá tehetjük a törlesztésünket. Az általam kiválasztott pénztárnak a költsége minden befizetés 5,9%-a, amit azonnal levonnak. Tehát minden befizetett 100 forintból 94.1 forintot tudunk felhasználni.

Igénylés feltételei:

  • lakáscélú legyen a hitel
  • jelzálog alapú
  • és hitelintézetnek kelljen visszafizetni

Meg van szabva, hogy a mindenkori minimálbér maximum 15%-át igényelhetjük vissza havi szinten. Ez 2016-ban 110 ezer forintos minimálbér mellett 16.650 forint volt. 2017-ben 127.650 forintnak a 15%-át, azaz 19.150 forintot tudunk felszabadítani erre a célra. Nagyon fontos, hogy 180 napos (6 hónap) türelmi idővel ketyeg a történet, azaz ha ma befizetsz x forintot, akkor leghamarabb fél év múlva tudod a hiteltörlesztésedre megigényelni. Mindig arra kell ügyelni, hogy legyen a számládon olyan befizetésed, ami minimum fél éve lett jóváírva!

kepernyofoto_2016-12-12_15_48_59.png

A számításokat jelentősen befolyásolja a mindenkori minimálbér alakulása. A kalkulációban feltételeztem egy konstans  növekedést, ami a valóságban nem teljesen így alakul. Így inkább a stratégiát érdemes megérteni. A lényeg, hogy a 20%-os adójóváírások maximalizálása miatt a következő években nem szabad az adójóváírás összegéből fedezni a hiteltörlesztést. Azt "tegyük félre" és mindig ügyeljünk arra, hogy kimaximalizáljuk a havi befizetéseket. 

Láthatod, hogy 10 éves tervezett futamidő esetén a befizetéseket megállítottam 2025-ben, mivel addigra az általam felvázolt modell szerint (ha máshogyan alakul a minimálbér, akkor teljesen más számokat kapunk, de ezt nem látom előre) az adójóváírásból 613.060 forintunk gyűlt össze. Ezt valahogyan a hitelbe kellene forgatni! 

De! Nem szabad elfelejteni a 15%-os felső korlátot, ezért ügyelni kell arra, hogy a modell szerint 2026-ban maximum 414.000 forintot tudunk felhasználni ebből a keretből, míg 2027-ben 432.000 forintot. A számlán a pénz 613.060 forint (adójóváírásból).

 

Nézzük meg a számokat a hitelkonstrukció önsegélyező pénztárral vegyítve és mindezt úgy, hogy Ádám és Éva is kötött 1-1-et, mint adós+adóstárs. Így duplázták az igénybevehető támogatást.

kepernyofoto_2016-12-12_16_13_57.png

 

Ha Ádám és Éva is ezt a stratégiát követi, akkor gyakorlatilag 8 év alatt 1,2M forint adójóváírást szereznek, amit a hitelbe tudnak beforgatni! Viszont ezt továbbra sem lehet egy összegben megtenni, ezért nagyon fontosak az éves keretek. Most megmutatom, hogy mi történik a a hitelkonstrukcióval, amibe raktunk LTP-t (láttuk, hogy most jobban megérte) és az önsegélyező pénztárral vegyítettük. Figyelnünk kell arra, hogy maradjon a hiteltartozásból a 8. év utánra is

  • egyrészt legalább akkora összeg, mint amennyi az aktuális tőketartozásunk (ami folyamatosan csökken)
  • másrészt pedig a havi törlesztőrészletünk elérje a "kimaxolható keretet", különben az életben nem tudjuk kiszedni az önsegélyező pénztárból a pénzt a hitelkonstrukció miatt (més miatt ki lehet: pl.: gyógyszer, pelenka, babaápolási szerek...stb)

 

kepernyofoto_2016-12-12_17_15_22.png

+ 10 % 2 év alatt?

Az önsegélyező pénztár lehetőséget biztosít számunka arra, hogy minimum 100.000 forintot lekössünk két évre! Ezért cserébe további 10% adójóváírást kaphatunk (feltéve hogy még van az adott évben felhasználható keretünk erre a 150.00 Ft/év/fő-ből)

Ha a futamidő alatt a betét feltörésre kerül, akkor az SZJA törvény 44/A § (4) bekezdése alapján adófizetési kötelezettség keletkezik, melynek mértéke a lekötés után igénybe vett adókedvezmény 20 százalékkal növelt összege.

1. Érdemes több hitelt felvenni és mellette lekötni a felszabaduló pénzt?

Számold ki: Ha 1 millió forintot lekötsz két évre az önsegyélező pénztárban, akkor kapsz bruttó 10%-ot, viszont ne felejtsd el, hogy a befizetésből 5,9%-ot levontak, tehát a befizetésből lement 59.000 forint, a megmaradt 941.000 forintra megkapsz 10%-ot, azaz 94.100 forintot. Ez nettó: 35.100 forint, ami 3,51%-os nettó hozamnak felel meg.

Cserébe azt mondtad, hogy két évig fizetsz a banknak 1M forinttal több hitelt, aztán előtörleszted ezt az összeget. Két év alatt az 1M forintnak a havi törlesztésre ebben a konstrukcióban 7.000/hó, azaz 24 hónap alatt befizetsz 168.000 forintot, miközben az 1M-ra vetített tőketartozás még mindig 960.000 forint körül mozog. Már itt buksz egy izmosat, és akkor még beszéljünk az előtörlesztési díjból eredő 2%-os költségről vagy a büntetésről:

A legtöbb bank elengedi a kezdeti költségeket (100+ ezer forint), de feltételként 2 évnél még nem törleszthetsz elő, különben ki kell fizetned az elengedett díjakat.

lustasag_1.png

 

2. Az amúgy számlán levő pénzeket érdemes lekötnöm?

Viszonylag jól behatárolható az éves keretünk, amit elkölthetünk hiteltörlesztésre. Szerintem két évre előre bátran lehet tervezni a kötségkeretekkel. A példában szereplő konstrukció esetében gyakorlatilag minden második évben a számlán halmozódik 100+ ezer forint, amit érdemes lekötnöd két évre, hiszen úgysem fogod felhasználni még évekig az összeget.

Ezzel a stratégiával még foghatsz pénzt az évek során, nagyjából összesen 100-130.000 forintot.

 

CSOK

A CSOK optimális esetben vissza nem térítendő állami támogatás lakás célra! Ha bővebb információt szeretnél, akkor itt megtalálhatod, ahol összegyűjtöttünk neked mindent: Klikk

Veszély

A legnagyobb veszély, hogy menet közben megváltozik az SZJA törvény, csökken az adójóváírás mértéke vagy megszünik a "lakáshitelbe" felhasználhatóság. Másik veszély a 4 évenkénti LTP újrakötés, ahol egyrészt bármikor csökkenhet az állami támogatás (máris változik a matek) illetve fontos számolni az újrakötések költségeivel is! Harmadik kockázatnak én a minimálbér változását látom, ami korántsem biztos, hogy 10 éven keresztül olyan drasztikus mértékben emelkedik, mint amivel kalkuláltam. És akkor ne felejtsük el, hogy a következő 10-12 évben folyamatosan kellene rendelkeznünk bejelentett munkahellyel, amiből jelentős mértékű SZJA-t fizetünk (KATA EV máris kizárva például). 

 

 ►►►►

✰ ingyenesen letölthetsz egy hasznos pénzügyi eszközt:  Klikk

Segítsek neked vagy kérdésed van pénzügyekben? Akkor írj:

✰✰ szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy

✰✰ www.iflgroup.hu 

Itt találsz meg minket:

A bejegyzés trackback címe:

https://iflgazdasag.blog.hu/api/trackback/id/tr2112042889

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

CyberPunK 2016.12.13. 12:36:34

Az, hogy rohadt sok közvetett kiadással nem számolsz annyira nem számít (LPT szerződés díja, ráadásul 50000-esnél kell minimum három szerződés, hogy maximalizáld az állami támogatást), előtörlesztési díjak. Ja, meg a lakásvásárlási illeték, azt se ártana kiköhögni.
De legyünk rendik, ezeket ne vegyük figyelembe, mondjuk számolva van ezekkel. Ádám + Éva 10 évre minimum olyan adósságot vesz a nyakukba, amelyik a hazárdjátékkal egyenértékű és a legkisebb eltérés a tervtől durva pénzek bukásával jár. (Nem várt kiadások miatt LPT bukása, önsegélyező pénztár szabályainak megváltozása, akármi). Aki egy két gyermekes családot rávesz egy ilyen konstrukcióra az egy jutalékra hajtó rohadék.

Ádám + Éva ha egy kicsit is öntudatos, akkor vesznek egy lakást 12-ért, és inkább gyűjtenek LPT-vel, meg kisfaszommal a 25-ös lakásra. Ami előbb lesz meg, mint 10 év, és a kamatot kapják, nem fizetik.

Barcel08 2016.12.13. 13:11:41

@CyberPunK:
A szamolas valoban nem pontos, viszont gondolkodni szerintem erdemes rajta. Ha te mondjuk Budapesten talalsz olyan lakast ami 12 millio es oda kb be tud menni egy 2 gyerekes csalad akkor legyszi linkelj.
Jutalekrol..
Lakastakarekot majdnem mindenki kot aki vesz vagy venni fog lakast. Onsegelyezot megkotod magad barhol. A hitel utan szinten utana jarhatsz. Szoval marad a lakas takarek jutaleka, amit siman tudsz felezni ha 10k-t vallalsz a fundanal de 20ezret fizetsz. Tamogatas a befizetett osszegre jar. Jutalek a szerzodeses osszeg utan.

Szarvas Norbert 2016.12.13. 13:37:49

@Barcel08: a szamolas azert nem lehet pontos mert nem ismerjuk a pontos minimalber hatarokat a kovetkezo evekre

Az illetek minden verzioban van, tehat az egy allando

Olyan ltp irtam, amit ingyen meg tudsz nalam kotni

Onsegelyezon a jutalekom kemeny 600-1000 forint

A cikkben szereplo termekek tipikusan nem dragabbak ha velem kotod... pitianerseg ezen trukkozni,hogy az otletado meg veletlenul se kapjon jutalekot, mert akkor legkozelebb nem adok tippeket

Barcel08 2016.12.13. 14:01:21

@Szarvas Norbert:
Nyilvan tisztaban vagyok vele. Ezt csak a klasszikus jutalekra megy kommentre irtam. Nah de remelem h akkor az otletado tenyleg kap jutalekot :-D

CyberPunK 2016.12.13. 14:48:41

@Barcel08: ingatlan.com/listasz/elado+lakas+budapest+10-12-mFt+50-70-m2+2-szoba-felett

Azért akad.

De akkor várom az érveket arra, hogy a kedves család miért is vágjon bele egy ilyen projectbe 10+ évre, ahol iszonyat erős pénzügyi fegyelem kell ahhoz, hogy ne kártyavárként dőljön össze a terv. Két gyerek mellett, 40% önrésszel.

Így is a béka segge alatt van az itthoni pénzügyi fegyelem, 10 év alatt simán bejön még egy válság, ahol az egyik kereső kieshet hónapokra, aztán jöhet a szívás. Ugyanezt a projectet lelehet vezényelni cc 6-7 év alatt, és ha beüt a gikszer, akkor maximum az állami támogatás ugrik, de lakás is marad és megtakarítás is lesz. Igaz addig nem álmaik lakásában élnek.

CyberPunK 2016.12.13. 14:51:57

@Szarvas Norbert: Cáfold meg, hol tévedek? Én leírtam a buktatókat, ahol nagyon könnyen csúszhat a terv, azt meg nem fogadom el érvként, hogy nem lesz semmi nehézség meg gikszer 10+ évig, ugyanezzel a dumával volt hülyítve a devizahitelezéskor. Holott az én levezetésemben is ott a 25 millás lakás a végén, kevesebb kockázattal, hamarabb, csak nem azonall lehet oda beköltözni.

Szarvas Norbert 2016.12.13. 15:14:20

@CyberPunK: a cikkben is benne vannak a kockazatok... ennel jobban nem lehet leirni.

Te forditva vagsz neki, azt hiszed hogy ezt a csaladot varki rabeszeli barmire

A valosag, hogy ez a csalad ugy erkezik, hogy ezt akarja es kesz. Onnan indulunk,hogy kell x millio hitel 10 evre... a cikkben ezt a helyzetet bemutatva keresek jobb opciokat, mintha siman a bankban venne fel hitelt

Barcel08 2016.12.13. 15:39:00

@CyberPunK:
Ertem h van kockazat. Ezt nem vitatta senki. Amiket kuldtel koszonom. 3 onkormanyzati lakast meg egy orokberleti lakast talaltam ami kerület alapjan engem is erdekel.Ezt most is neccesen lehet eladni 12 millioert. Amikor a kis csaladnak meg van a penze, majd 7 év múlva akkor szerinted mennyit fog erni, mennyit kell majd rakolteni h valaki megnezze? Amikor 2 even belul tobb ezer uj lakas épül. Ertem h 40 szazalek onero, de azert 550 ezer nettonal, nekem 90 ezer torleszto nem tunik annyira nagyon soknak. Ha felsz h elveszted a munkahrlyed akkor kotsz hitelfedezeti biztositast vagy akkor az onsegelyezot hasznalhatod arra ( van ilyen opcio). A penzugyi fegyelemben igazad van, de akinek tobb millios hitele van es nem tud lemondani az uj iphonerol vagy nyaralasrol az ltp-t se fogja osszerakni

CyberPunK 2016.12.13. 15:52:46

@Szarvas Norbert: Persze, a valóságban meg a következő a helyzet:szinte biztos, hogy a 10 év során fizetési nehézségbe kerülnek, amikor kénytelenek lesznek a lakástakarékot visszamondani/felfüggeszteni, amiatt bukják az állami támogatást, és örülnek, hogy a sima törlesztő is menni fog. Ezt a kockázatot hiányolom. Persze, lehet mondani, hogy nem így lesz, csak elnézve az elmúlt 20 évet ebben az országban kb a tündérmesével érne fel.

Bár az is igaz, hogy már arra is több mint 50% esélyük van, hogy elvállnak a francba, és a nagy pénzügyi fegyelem szintén ugrik a francba, de ez már nem ide tartozik.

Ami idetartozik, hogy tippre most 10 családból kettő tudja ezt végigcsinálni. Mármint azok közül, akik egyáltalán beletudnak vágni.

CyberPunK 2016.12.13. 15:54:25

@Barcel08: Két gyereknél azért nem csak az iphone játszik. Amúgy én úgy olvastam, hogy 140 a havi kötelező kiadás ltp-vel együtt, ami azért már nem kevés.

Barcel08 2016.12.13. 16:59:14

@CyberPunK:
Ez ebben a konstrukcióban a jó, h elég ha a 3 ltp lejár 4 év után. Azzal betörlesztesz és a törlesztő lejön 85k-ról, 60-ra. Ha az önsegélyezőt tolod továbbra is akkor a 60-ból csak 40-at az ad a maradékot meg te fizeted. Onnantól már nem kell fizetned a LTP-t se feltétlen. Szóval a 140 (90+50) leesik kevesebb mint a felére
Abban egyetértek h 10 év alatt lehet para, de az első 4 év a fontos. Utána is kell fizetni, de már lejött a 80k, amivel már megint tudsz játszatni ha tudsz/akarsz.

Frank August 2016.12.13. 19:04:26

Ritkán nézek tv-t,de akkor nagyon bántja a fülem ,hogy mennyeire tukmálják a pénzintézetek a jobbnál jobb hiteleket.Beetetés folyik a következő recesszió előtt.Sokan gyorsan felejtenek.
süti beállítások módosítása