Naponta frissülő tartalommal, ami gondolkodásra késztet

IFL Gazdaság

Okos gondolat ma lakást vásárolni?

2016. október 15. - Szarvas Norbert

ketszintes-lakas-hatalmas-belmagassaggal-01.jpg

Most egy nagyon fontos gondolatot szeretnék veletek megosztani. Ez nem szentírás, és nem mindenki számára alkalmas illetve jövedelmező ötlet. Szerintem  már észrevetted az ingatlanboom-ot Magyarországon. Brutálisan megjött a lakásvásárlási kedv. Mivel megjött a kedv, de kevés az ingatlan, ezért túlárazottak az eladó lakások. Mivel túlárazottak a lakások, ezért sokan kénytelenek albérletbe menekülni. Mivel nagyon sokan akarnak albérletbe menekülni, miközben a kínálat itt is véges, ezért megemelkedtek az albérleti díjak is.

Túlkereslet

 

Ma legjobb befektetésnek mindenki az ingatlant fogja megint megnevezni, hiszen a két éve 10M forintos lakást ma 18-20 M-ért is elviszik, mint a cukrot. Ebből logikusan következik, hogyha be akarsz fektetni, akkor mit kell tenned? Hát vegyél lakást, mert az árak örökké emelkednek!- Gondolja az utca embere.

A valóságban viszont nem tudjuk, hogy mikor jutunk el a csúcsponthoz, ahonnan a tendencia megfordul és az árak elkezdenek zuhanni. A kérdés, hogy mikor érjük el a túlkínálatot?  Az biztos, hogy az árak nem emelkednek örökké, az is biztos, hogy már most irreálisan magasra nőttek az árak a magyar jövedelmi viszonyokhoz képest. Elég belegondolnod, hogy Budapesten ma már nem tud önálló albérletbe költözni egy KSH szerinti átlagjövedelemmel rendelkező fiatal. Innen lehet sejteni, hogy hamarosan vége az emelkedésnek, mivel eltűnik a fizetőképes vagy fizetni akaró kereslet.

A túlkínálatot az eladó/kiadó ingatlankínálat drasztikus növekedése fogja okozni. Mivel az építőipar is ugyanúgy gondolkodik, ezért most mindenki építkezik. Építkeznek és reménykednek, hogy még pont el tudják adni a házat. De eljön az a pont, amikor túl sok házat építettek, ami meghaladja a szükségletet.

Van 5-10-15 millió forintod és be akarsz szállni a buliba? Lehet, hogy nem az a legjobb megoldás, ha most vásárolsz:

kepernyofoto_2016-10-15_11_04_39.png

Most biztosan elmosolyodtál, hiszen egyértelműen állítod, hogy a zöld karikánál érte volna meg beszállni! Ehhez képest most mindenki a piros karikához közel akar vásárolni és reménykedik benne, hogy ez majd jobb lesz. Ez a KOCKÁZAT. De hogyan tudjuk elkerülni a kockázatot biztosan?

Számítsunk a piac önismétlődő mechanizmusára!

Egyszer fenn, egyszer lenn. És ez nem üres demagógia, hanem a gazdaság természete. Ma mindenki lakást akar venni, hiszen:

  • olcsóak a hitelek
  • növekednek az ingatlanárak=jó befektetés (tényleg? hmhm)
  • mindenki más is vásárol- nem véletlen, hogy most jutott eszedbe, és nem három évvel ezelőtt

Persze számos családnak nincsen választási lehetősége, hiszen valahol lakniuk kell. Nem is akarok senkit lebeszélni erről. Itt leginkább azokról van szó, akik befektetési lehetőséggel vennének házat-lakást vagy egyébként lenne idejük gondolkodni.

Milyen okos megoldás létezik? Ismerjük az ingatlanárak ciklikusságát és tudjuk, hogy most minden bőszen emelkedik. Tehát biztosak lehetünk benne, hogy egyszer leáll a növekedés és a túlkereslet helyett bekövetkezik a túlkínálat, ami miatt elkezdik leárazni a házakat, mivel leárazzák a házakat, ezért olcsóbb lehet hitelből saját házat venni, mint albérletbe menni. Sok albérletes kezdi felszívni a túlkínálati lakásokat/házakat. Mivel kevesebb az albérletes, ezért csökken az albérleti ár és már kiadni sem tuti befektetés. Mivel nem tuti befektetés kiadni a lakást, ezért kevesebben akarnak majd lakást venni, tehát tovább csökken az ingatlanok ára. Érted a folyamat lényegét?

Neked egyetlen dolgod van 2016-ban, hogy elkezdj stratégiában gondolkodni, és a legjobb terv, ha kifejezetten lakás céllal a rndelkezésre álló pénzedet befekteted lakás-takarékpénztárba (30%-os támogatás) és vársz. Vársz és miközben vársz, addig a pénzed garantáltan gyarapodik. Várakozni pedig nem tízévet kell várni. Lehet, hogy 3 évet, lehet, hogy 6-ot. Ezért logikus, hogy 4 évre indítasz minél több ilyen programot és legrosszabb esetben hosszabbítod az 5.-6. vagy akár a 8. évre. 

kepernyofoto_2016-10-15_11_34_19.png

Tehát meggtakarítás oldalról annyi történt, hogy a mostani 5,8M forintodat kizárólag ebbe fektetv 4 év alatt garantáltan kapsz + 1,7M forintot (nagyságrendileg). Ingatlanpiaci oldalról pedig mi történik? Ha jól számítottunk, akkor a piaci árak elkezdtek zuhanni, tehát amit ma megakartál venni 15M forintért, azt jó eséllyel megkapod 12M forintért, tehát nyertél további 3M forintot azzal, hogy kevesebbett kellett kifizetned. Ráadásul mivel olcsón vetted, ezért várható valamikor áremelkedés megint (ciklikusság), ekkor pedig kézhez is kapod a nyereséget, hiszen 12-ről felmegy például 15M forintra. + 3M

Összességében 4 éves távlatban azzal, hogy nem most vásároltál, nyertél a példa alapján 4,7M forintot!

Mi lett volna, ha ma megveszed 15M forintért és kiadod albérletbe? Mivel 5,8M forint az önerőd, ezért hitelbe fel kellett volna venni 9,2M forintot. 15 évre a havi törlesztés 80.000 forint (5 éves fix kamat). A lakást ki tudod adni mondjuk 120.000 forintért és szerencséd van, mivel a következő 4 évben átlagos ennyiért tudod kiadni. 

48x120.000= 5.760.000 forint

De ebből le kell vonni a hitel törlesztését: 3.840.000 forint

Azaz bruttó hasznod (mert ebből viszont adózni kell, szemben az LTP nyereségével...) 1.920.000 forint. és közben kockázatot is vállaltál.

Megérte neked?

:

Természetesen ez a példa csak a fejemben létezik és számos körülményt nem vettem figyelembe. A lényeget akartam átadni neked, egy másik szempontot, amikor a tömeg után akarsz menni és ezért hajlandó vagy még fizetni is!

Ha részletesebben szeretnél a saját helyzetedbe belemenni, akkor írj emailt és megnézzük.

Ha csak egy dolgot jegyzel meg a cikkből, akkor ez legyen: ingatlant akkor kell venni, amikor senki más nem hajlandó és akkor kell eladni, amikor mindenki venni akar.

 

►►►►

Ha szeretnéd a kiskapukat és a legjobb ötleteket a pénzügyekben, akkor írj:

✰✰ szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy

✰✰ www.iflgroup.hu

� Ajándék ingyenes családi vagyontervező

Letölthető itt: Klikk

� Ajándék lakástakarék választó 

Klikk

Itt találsz meg minket:

A bejegyzés trackback címe:

https://iflgazdasag.blog.hu/api/trackback/id/tr511809211

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Arcade Macho 2016.10.16. 12:53:51

az a testver nevere kossuk a lakast az ugyebar SZJA/illetek koteles (ami kevesebb azt kell igenybe venni)
a szulo nevere is felig adokoteles ha kozos vagyonrol van szo, ugyanis csak es kizarolag egyenesagi rokon szamara lehet illetekmentesen
a gyerek nevere a legjobb fokent ha kiskoru, akkor majd el lehet menni SZOPNI a gyamhivatalhoz, ha megis a befektetett vagyonelemmel kezdeni akarna az ember valamit

Jelentéktelen Hangya 2016.10.16. 12:56:35

@vg123: "Én nem bízok semmilyen banki dologban.
Azt az állam bármikor elveheti vagy megadóztathatja.
A biztos az arany vagy az értékálló ingatlan."

Ha a "banki dolgot" bármikor elvehetik és megadóztathatják, miért gondolod, hogy az ingatlant vagy az aranyadat nem?

Ha ennyire bizalmatlan vagy, ne vegyél itthon semmit.

Jelentéktelen Hangya 2016.10.16. 13:00:15

"...az is biztos, hogy már most irreálisan magasra nőttek az árak a magyar jövedelmi viszonyokhoz képest..."

Az árak egyáltalán nem irreálisak, hiszen

1. ezek piaci folyamatok: ha nem lenne, aki megvenné, akkor csökkennének;

2. a régiónkban még így is olcsók vagyunk, szerintem van tere a növekedésnek.

Brix 2016.10.16. 13:04:41

A mostani árak több mesterséges árfelhajtó tényező együttes hatására alakultak ki. Az államnak extra adót kellene kivetni azokra a kapzsi építési vállalkozókra, akik egy nap alatt 5-10 millióval emelték az új építésű lakàsok àrait! Ingatlanpiaci összeomlàs jön, mert a mostani àrak màr nem felelnek meg a jövedelmi viszonyoknak.

Boka1 2016.10.16. 13:07:37

Valutába kell tenni és külföldre vinni.

csorsza 2016.10.16. 13:14:36

@Boka1: nem kapsz érte semmi kamatot. Árfolyamingadozás.

R2D2 & C3PO 2016.10.16. 13:16:58

Nem a hirdetéseket kéne nézni, hanem a valódi árakat (-15-25% helyi viszonyoktól függően!)
A hitel-kamat-bérleti díj összefüggés is számít. Most a hitel alacsony, a bérleti díj magas, a kamat nincs. Nem nehéz eldönteni, hova tedd a pénzed. Tavaly közrejátszottak a pénzügyi szolgáltatói botrányok, rémhírek is; sajnos most sem javult a helyzet. Nincs jogbiztonság, a kőben meg csak benne marad a pénz...

asdfrew 2016.10.16. 13:25:38

@R2D2 & C3PO: És honnan lehet megtudni a valódi árakat, mert én csak a hirdetésekkel találkozom. Ezt komolyan kérdem. Mondjuk Bp külső kerületeiben pl.: 18-19 mennyi a reális ár?

Dr. Bélus___ 2016.10.16. 13:30:35

@Jelentéktelen Hangya:
1. Hallottál már lufiról? Az is piaci folyamat ám. Olyan 2008 magasságában pukkant ki egy ingatlanlufi legutóbb, akkor is mindenki be akart fektetni, akinek volt egy kis pénze, sőt az is, akinek nem, ekkor vettek fel sok jó kis CHF hitelt (vagy rosszabb esetben JPY-t). Vagy ha más nagyon nem volt, ingatlanalap, nyami... Na szóval tudod mi történik, ha már MINDENKI befektetett, ha már mindenki megvette a saját kis lakását/lakásdarabkáját? Mivel már mindenki megvette amit akart, eltűnik a vevők nagy része, az ingatlanár meg elég hirtelen áll bele a földbe (pukkan a lufi).

2. Az ingatlan piaci értékét az adja, hogy lehet benne lakni olyan helyen, ahol van munka (és jó esetben nem késelnek meg a környékén). Mert ugye a miskolci Avason is van ingatlan (mondjuk panel), meg mondjuk Gazdagréten is, és hasonló méret esetén előbbi kb. 0 pénzt ér, utóbbi meg mondjuk 20-25 misit... Na most, ha az ingatlan költségeit nem termeli ki a helyzete által biztosított munka bére ("Budapesten ma már nem tud önálló albérletbe költözni egy KSH szerinti átlagjövedelemmel rendelkező fiatal") az azt jelenti, hogy nincs hosszútávú gazdasági oka ennek az árszintnek. Lufi van kérlek szépen, a befektetők hajtják felfele az árakat és közel a pukkanás. Persze még lehet 1-2 év hátra, de komoly emelkedésre sok esély nincs... És kurva lényegtelen, hogy a régióban olcsók vagyunk-e.

porthosz 2016.10.16. 13:38:18

@Brix: "Ingatlanpiaci összeomlàs jön, mert a mostani àrak màr nem felelnek meg a jövedelmi viszonyoknak. "

Jaj... Összeomlás akkor jönne ha hirtelen megszünne a kereslet.

Ennek pont az ellenkezője tapasztalható, ráadásul a kereslet jelentős része külföldről (nyugatabbról) jön, ahol pont lesz@rják hogy mennyi a magyar átlagkereset, náluk még az "irreálisan" drága magyar lakáspiac is csak aprópénz.

Pont ezért tud emelkedni a lakásár, mert mig a magyar egyetemista összesz@rja magát amikor meghallja a 100e + rezsi bérleti dijat egy 1 szobás lakásért, addig egy angol buliturista röhögve fizeti ki ennek a dupláját is.

Boka1 2016.10.16. 13:39:29

@csorsza: pont az a jó. A forint befektetések 5-10 éves távlatban veszteségesek. Mindegy, hogy ingatlan vagy arany.

Fánkevő Fáncsi 2016.10.16. 13:45:43

Nem tudom honnan származik az az alapvetés, ami a bevezetésben elhangzik, hogy az utóbbi két évben 100%-ot emelkedtek a használt lakások árai ?

Meg aztán az ilyenek mint:
"...ezért most mindenki építkezik. Építkeznek és reménykednek, hogy még pont el tudják adni a házat..."

Ez is honnan jön ? Ki mondta hogy az új lakások iránti kereslet az egekben van ? Miféle axiómák ezek, honnan vannak ? Ez még egy butuska tinédzser bimbódzó filozófálgatásainál is gyengébb. Ez történik amikor egy hozzá nem értő dilettáns elkezd "gondolkozni" a világ dolgairól.

asdfrew 2016.10.16. 13:48:22

@Fánkevő Fáncsi: Miért, mit tudsz? Mennyivel emelkedtek?

Dr. Bélus___ 2016.10.16. 13:51:04

@porthosz: Hát nem tudom, szerintem az angol bulitúrista nem vesz lakást ma Mo-n, max. AirBnB-zik egyet. De az ottani hozamszint magassága azért jórészt az "adómentességnek" köszönhető (aka adócsalás) és nem lennék meglepve, ha ezt mindentmegadóztatófideszbácsi egyszer csak kirúgná a rendszer alól. Amúgy az angol amúgy se jó példa, a font akkorát taknyolt az elmúlt időben (majdnem paritásban van az EUR-ral!), hogy ők mostanában külföldre nem fognak befektetni... :)
Na de vissza a külföldi befektetőre. Ugye azt látod, hogy ő befektető? És a befektető kinek adja el? Egy másik befektetőnek drágábban? Lehet, de az megint kinek adja el? Egy darabig pingpongozhatnak így, felfújhatják az árakat, de a rendszerbe pénz csak akkor lép be, ha valaki nem csak befektető (albérlő, AirBnB vendég, vagy nem befektető vásárló) beletesz. Ha viszont ilyen nem nagyon van (pl. mert nem tudják az árakat megfizetni, akkor... Na azt hívják pukknak.
Amúgy a lakáspiaci befektetés igen gyakran úgy néz ki, hogy mindenki befektet, az árak elszállnak és mikor már mindenki jól befektetett, akkor nincs kinek eladni és az árak beleállnak a földbe.

SeggLuke 2016.10.16. 13:52:01

kérdem én laikus fejjel, akkor mibe érdemes tenni a zsetont?

asdfrew 2016.10.16. 13:54:20

@SeggLuke: A gyerekeid taníttatásába. :)

Dr. Bélus___ 2016.10.16. 13:54:20

@asdfrew: A mi lakásunknál kb. megvan a kettes szorzó, ha szűken is. '12-ben vettük... El kéne adni, csak hova teszem az asszonyt meg a kölköt, albérletbe? Na meg rohadt jól felújítottuk, annak a pénznek nyilván pápá. Az új kecót meg majd a pukk után megint újíthatjuk fel + adó + rengeteg futkosás... Kell a francnak.

a.szirbik 2016.10.16. 13:55:48

A levezetett számítás nem reális, mert:
1. Az csak spekuláció, hogy a következő 5 évben csökkeni fog 3M-val egy 15M-s lakás ára.
2. Az egyes pontból következőleg az LTP nem 4,7M csupán 1,7M nyereséget termel 4 év alatt
3. A bérbeadásnál számitott hitel törlesztésnél nem vette a blogger figyelembe, hogy csak a hitel kamata jelenik meg költségként, a tőketörlesztés a vagyont gyarapitja. Tehát a havi 80.000 forintos törlesztőből (évi 960.000) kb 300.000 éves szinten a kamat (az első 5 évre, 15 éves futamidőnél). Igy az 5 év alatt 1,5M menne el kamat törlesztésre, a maradék 3,3M befizetéssel a hitelünk tőkéjét törlesszük.
4. Bevételel oldalon 5 évre vetitve 60x120.000 = 7.200.000 - adózás után kb. 6.000.000. Ebből a 6M-ból kivonjuk a kamatra fizetett költséget (1,5M), és megkapjuk, hogy 4,5M-t keresünk (szemben a LTP 1,7M nyereségével). Ha veszünk még 5 évente 1M felújitási költséget, akkor is 3,5M vs 1,7M.

Eltekintve a blogger spekulációjától (miszerint 5 év múlva 20%-al kevesebbet ér nominális értéken egy jelenleg 15M-s lakás) a jelenlegi kamatszintek mellett 4,5M-t lehet keresni bérbeadással, és 1,7M-t LTP-vel. Ezek a konkrét számok, a többi csak tippelgetés. Ha tippelgetni akarunk, akkor számolhatunk akár áremelkedéssel is, és ugyanúgy torz képet kapunk, mint a 20% áreséssel számolva...

vuvuvu2 2016.10.16. 13:56:26

@porthosz: valóban az airbnb hajtotta fel alapvetően az árakat. csakhogy a turizmusra is jellemző a ciklikusság. előbb-utóbb ott is kidurran a lufi, mert ráunnak egy városra és mennek máshová. most nagy boom-ja van budapestnek, ahogy a 90-es évek első felében, de a mostani boom is le fog csengeni. annyi ember vesz ma airbnb-zésre lakást, hogy már ma is túlkínálat van a piacon. szóval teljes mértékben egyetértek a posztolóval. aki most fektet ingatlanba, az nagy kockázatot vállal. az új építésűeknél kétszeresen is: az árral, és a minőséggel. régóta köztudott, hogy a 2000 óta épült lakóparkok többsége (90%) nagyon rossz minőségű, sokadosztályú anyagokból épült. a technológia rosszabb mint a panel esetében. egyébként érdemes a spanyol ingatlanpiaci lufival kapcsolatban olvasgatni, nagyot szólt amikor az kidurrant. (szellemlakótelepek madrid környékén, be nem fejezett beruházások, a lúzerek, akik odamentek nem tudják eladni a lakásukat, mert a kutya nem veszi meg, miközben a lakáson ott a jelzáloghitel, amit sokan nem tudnak fizetni, mert nincs munkájuk).

Dr. Bélus___ 2016.10.16. 13:56:36

@SeggLuke: Engem is érdekelne. Nekem van biotechnológiai befektetésem (befektetési alapban), az eddig nem tűnik rossznak, de ha pl. Kína bedől (aminek azért van esélye), akkor az is bukós lesz, hisz ugye részvény van mögötte... Állampapír? Lehetőleg nem magyar persze... :)

asdfrew 2016.10.16. 13:57:15

@Dr. Bélus___: De el is tudnád adni annyiért, vagy a környékeden lévő, hasonló kategóriájú, eladó lakások hirdetéséből kalkulálod a kettes szorzót? Engem nem a hirdetési árak érdekelnek, mert azt látom, hogy felteszik irreális árakon és 2-3-6 hónap után engednek, akár milliókat is és még úgy sem kel el.

vuvuvu2 2016.10.16. 14:03:21

@a.szirbik: a te kalkuációd éppúgy spekuláció mint a bloggeré. a nehézséget épp az jelenti, hogy rengeteg változó van, ami befolyásolja egy befektetés hozamát, ezek közül a legtöbb változó alakulása csak becsülhető.

Dr. Bélus___ 2016.10.16. 14:07:20

@asdfrew: Hát figyu, 8ért vettük ratyi állapotban, a nem ratyi kb. 10.5 lett volna (nem is adták el soha). 18 magasságában vannak most hasonlók hirdetve, ha vannak, a 16 talán meglenne. De beletoltunk 3 misit a felújításba, szóval messze a 2-es szorzó... Ha nem újítom fel, akkor meg nyilván nem lenne meg a 16...
De persze ez csak tipp, akkor tudnám, hogy kapok-e érte 16-ot, ha eladnám. Nyilván.

Fánkevő Fáncsi 2016.10.16. 14:13:56

@asdfrew:
2014-ben kb. 10% az országos átlag, Bp.-en kb. duplája a legkevésbé prosperáló területeknek, mint pl. Borsod.

2015-ben kb. 15% Bp. és Észak-Dunántúl megint kiemelkedő 20% körül, másutt esetleg még 10%-ot sem éri el.

2016-ról még nincs adat, de nem történt semmi váratlan, kb. 2015 ismétlődik meg, esetleg kicsit tupírozva.

Ez bizony nagyon-nagyon messze van a 100%-tól, köze sincs hozzá.
Ezek a használt lakás árak voltak, bár a srác nem tud különbséget tenni az új meg a használt lakás árak között.

De az egész cikk amúgy is tömény butaság.
Nézd meg azt az ábrát a zöld meg a piros karikával. Meg a kérdés hozzá, "mikor vettél volna ?".
Az a helyzet, hogy nem a pillanatnyi állapot számít hanem a tendencia, és annak kiszámíthatósága, tippelhetősége. Valamint más befektetések tippelhetősége, ugyanis a "lakásba fektetek be" , az csak egy választás sok egyéb befektetési lehetőség közül. A mostani piros karika, lehet hogy dupla zöld lesz 10 év mulva, de lehet hogy még pirosabb. Az hogy "mikor vettél volna" az a múlt ismeretében nem egy spekulációs kérdés, és nem valamiféle bölcsesség a válasz rá. Eleve butaság feltenni a kérdést, és úgy csinálni mintha felfedeztük volna a vízhatlan vizet.

Zsuzsi25 2016.10.16. 14:21:23

@Idiofil: Micsoda??????Miskolcon 30 M egy hazert??????? Ingyen se kene ott.

a.szirbik 2016.10.16. 14:28:39

@vuvuvu2:
Valóban spekuláció, de én a jelenlegi szintet vettem mindenből alapul (ár, kamat, albérlet...) a blogger meg önkényesen valamit negativnak titulál (pl. ár-szint) és van, amivel nem számol (tőke törlesztése). Ezért az ő számitása teljesen irreális. Hasonlóan irreális lenne, ha én további áremelkedéssel számolnék, vagy mondjuk negativ banki kamattal :)

whale 2016.10.16. 14:29:38

@Fánkevő Fáncsi: Ezt azért számold újra. Kamatos kamattal, persze...:) HA nem is 100%, de bő 80 simán megvan Bp-n...

2016.10.16. 14:40:20

Én tudom, hogy az emberek hülyék, de azt azért már túlzásnak érzem, hogy annyira, amit a cikk írója feltételez. Most iszonyú drágák a lakások és olcsók a hitelek, nekem paraszti ésszel is az következik, hogy most NEM szabad lakást venni.
Én akkor vennék, muszáj.

Szarvas Norbert 2016.10.16. 14:42:02

@a.szirbik:

2. pont- az biztos, hogy eljön az a pont, amikor zuhanni fog az ingatlan ára és ott realizálod az árnyereséget, hogy ez 3 vagy 4 vagy 5 év, azt nem tudjuk, ezért hívják módszertani példának a módszertani példát

3. a vagyongyarapodást azért nemv vettem figyelembe az általad követelt módon, mivel egyrészt elenyésző, másrészt ha 4 év múlva vesz házat a módszertani példa embere, akkor sincsen elég önereje tehát ott is hitelt kell felvenni. nagyjából még 49 költség és vagyonelemet fel tudnék sorakoztatni pro és kontra de nincsen értelme túlbonyolítani- ismétlem a módszertan és az elmélet a fontos a cikkben

bérbeadási számításod nem jó, mivel:
"Ennél a jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, s ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót, - 2015-ben 16%-ot, - valamint az esetlegesen felmerülő 14% egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettséget teljesíteni. Ez utóbbi akkor merül fel, ha a bérbeadás jövedelme meghaladja az 1.000.000 forintot, de akkor a teljes jövedelem után."- tehát 7,2M után vonjál le 30%-ot=5M forint, és akkor még mindig nem számoltál a legelején az illetékkel, a könyvelő költségével, vagy éppen az ingatlan amortizációjával és felmerülő költségeivel, ami a tulajdonost terhelik. Azzal sem számolsz, hogy nem biztos, hogy minden hónapban lesz albérlő, elég ha a 4 év alatt nem találsz 5 hónapig albérlőt-új albérlőt- ebben az esetben is fizeted a költségeket, téged terhel a rezsi, közös költség+ elbuksz a havi 120.000 forintos albérleti díjtól, ez így legalább 800.000 forint nagyon alsó hangon... ezt is vond le

ebbe nagyon bele lehet menni amúgy...

porthosz 2016.10.16. 14:45:40

@vuvuvu2: "aki most fektet ingatlanba, az nagy kockázatot vállal."

Az a baj hogy ennek semmi alapja, csak ilyen full hasraütés. Tudod én egy időben tőzsdéztem.

Na ott voltak a fórumokon ilyen orákulumok, akik folyamatosan zengték hogy na most aztán már isten bizony megfordul a trend és esni vagy épp emelkedni fog az adott részvény mert már mióta emelkedik/esik és ez nem mehet örökké.

Na ezek az emberek bukták el kb. mindenünet (ha tényleg a saját tanácsuk alapján cselekedtek).

asdfrew 2016.10.16. 14:49:56

@whale: Inkább 65-70% kamatos kamattal. De ez nyilvánvalóan kamu. Ennyit nem emelkedtek a lakásárak. egy 2013-ban 180.000 ft nm árban lévő lakást ma nem adsz el 300.000-ért.

para_noir 2016.10.16. 14:50:06

Nem mindenki befektetés miatt akar lakást/házat venni, például itt vagyok én. Párommal most tervezünk venni valamit, mert a tizenévnyi bérlésből már elég volt, de nagy a dilemma, mert most olcsón bérlünk, a ház árak viszont marha magasak, sírni tudnék, hogy X összegért 3-4 éve mit vehettünk volna, és mit vehetünk ma. Úgyhogy vagy várunk a lufi kipukkadására, és bérlünk még 1-2 évet (hamarabb szerintem nem pukkan) vagy veszünk most valamit, és benyeljük azt a 20-30%-ot amit így vesztünk az áron.

a.szirbik 2016.10.16. 14:53:03

@Szarvas Norbert:
2. ha 3-4-5 év múlva esni fognak az árak, akkor 7-8-9 év múlva ismét emelkedni fognak.... Ennyi erővel mindig csak 3-4 évre kell venni ingatlant (a mélyponton) és 3-4 év múlva eladni (a csúcson). Azt azért láthatod, hogy nem ennyire egyszerű :)
3. egyáltalán nem elenyésző, hogy a 80 ezres törlesztőt tiszta költségnek számolod, vagy abból 25.000 a kamat, és 55.000 a tőke törlesztő. Vagy szerinted havi 55.000 egy 6 milliós befektetésnél (ennyi önerővel számoltál) az "elenyésző"
4. LTP-nél is előbb-utóbb lakás vásárlás lesz a vége, tehát akkor is lesz illeték, ügyvéd...

Kiegészités: 1998 óta folyamatosan ki van adva Budapesten a lakásom (vidéken élek). Tudom, hogy átlagosan hány évente váltakoznak a bérlők (3-5 év), és mennyi meg el felújitásra és amortizációra. Két albérlő közt soha nem volt még 2 hónapnál nagyobb üresjárat. Ez a közel 20 éves tapasztalat nekem többet mond, mint egy fikcióra épülő számitás.

Fánkevő Fáncsi 2016.10.16. 14:57:15

@whale:
Én ezt nem "kiszámoltam", ezek statisztikai adatok. Miből gondolod te is azt amit a cikk buta szerzője, hogy érdemes bárkinek is befektetni, kockáztatni vagyis olyan komoly dolgokat tenni, amit okos spekulánsok tesznek, olyan alapokon, hogy megsaccoljuk, kb 80% volt az emelkedés.
Az első hozzászólásomban nem is nagyon vitatkoztam vele, inkább érdeklődtem, hogy mik a forrásai a srácnak. Neked mik a forrásaid ? A házmester néni ? Otthontérkép ? Vagy mi ?
Egyébként a lakásár éves változásának nincsenek kamatai, az csak egy adat, mint a bruttó átlagfizetés. Az is külön érdekesség, hogy tudnunk kellene különbséget tenni a kínálati árak (hirdetés) és a tényleges eladási árak között, de ez már tényleg csak a tejszínhab. A fenti világoskék diagram totális baromság, hisz 2015-ben lényegesen erősebb volt a lakásár emelkedés mint 2014-ben. A diagramm szerint 2014-ben 35% volt, 2015 már csak kicsit lejt !!! Hahaha :) Hol élt ez a srác 2014-ben? Az az év volt az első 8 év után amikor nem csökkentek, hanem már egy picit nőttek a lakásárak. Egy picit. A tartós és lényeges növekedés valójában 2015-ben indult meg. Két-három évre nem tudsz visszaemlékezni whale ? 2013-ban még csökkenőben voltak az lakás árak ! Két és fél évvel ezelőtt.

Mr. Waszabi 2016.10.16. 14:59:06

Lufi ez. 55-60 nm-es panelek normális ára 10 év óta 9-13 milcsi között mozgott. A legalacsonyabb, legnyomottabb ár 2006-ra jellemző. Figyelembe véve, hogy e 10 évben volt gazdasági fellendülés, válság és válság utáni időszak is. Ma ugyan lassan javul a gazdaság, de köze nincs a 2002-2005 közöttihez, ergo, nincs indoka a 16-19 milliós lakás áraknak. Ha nem lendül fel igazán a hazai ingatlan építés, akkor sem reális hosszabb távon a mintegy 30%-kal magasabb ár.

porthosz 2016.10.16. 15:03:25

@para_noir:

Mi két éve vásároltunk lakást (Bp-en), akkor is azt mondta mindenki hogy nem szabad lakást venni mert majd esnek az árak, mert az ország lakossága fogy, az emberek külföldre mennek, és hogy ez az emelkedés csak ideiglenes, majd jól bezuhan stb stb...
Na azóta csak annyi történt hogy a lakásárak a környékünkön 50%-al emelkedtek, akkor meg tudtuk venni az első emeleti lakást 10 milláért, most 15-ért hirdetnek földszinti meg tetőtéri lakásokat ugyanitt, első emeletit még többért...

Szóval én k.rvára örülök hogy nem hallgattam akkor a megmondóemberekre, mert most vagy vehetnék másfélszer annyiért lakást, vagy kifizethettem volna vagy másfél millát csak bérleti dijra...

Másfelől: miért fontos hogy esik-e az ingatlan ár vagy?Ha úgy is hosszú távra veszitek mert benne laktok, akkor nem az a fontos hogy 3 év múlva mennyit ér a lakás hanem hogy 15-20 év múlva mennyit ér. Ha esik is 2-3 év múlva akkor meg azért nem fogtok venni mert hátha még tovább esik.

2016.10.16. 15:08:40

@csorsza: a valutába tett pénz a magyar kormányok balfaszságának köszönhetően a kertben elásva is hasznot hajt.
Pár éve vettem eurót, a forint beszakadt, most magasabb áron adhatnám el.
Forintban tartott pénzt inkább felejtsük el.

@Dr. Bélus___: Budapesten a bérek tényleg nem nőnek úgy, hogy az alátámassza hosszabb távon a magas lakásárakat.

A posztoló elfelejti, hogy sokan vesznek lakást, mert lakni akarnak valahol. Nem mindenki akarja elpasszolni nyereséggel pár év múlva.

Ma munkaerőhiány van Magyarországon. Ahol van munka, ott nincs megfizethető árú lakás, emiatt az emberek inkább elhúznak Ausztriába, Németországba. Magasabb ott a lakbér, de összességében jobban ki lehet jönni.

2016.10.16. 15:11:06

@porthosz: ez is igaz. A vásárlók jó része lakni fog a lakásban, szükségletet elégít ki, ezért veszi, nem elsősprban befektetésnek.

Szarvas Norbert 2016.10.16. 15:21:41

@karandash: benne van a cikkben, hogy ez a cikk azoknak szól akik befektetnének, és nem azoknak akik lakni akarnak valahol

para_noir 2016.10.16. 15:31:46

@porthosz: csak az a nem mindegy, hogy most 18-ért kapunk olyat, amit három éve 12-ért kaptunk volna :) De egyetértek, írtam is, hogy én nem befektetésben gondolkodom, csak szar ügy, hogy három éve a pénzemért nagyobbat, jobbat kaptam volna, vagy kevesebbért kaptam volna ugyanolyat, mint most kapok drágábban. De veszünk, nem spekulálunk, már nézegetjük a házakat :)

Make Valamit · http://make.blog.hu 2016.10.16. 15:38:52

Teljesen egyetértek a cikkel, én most a legszemetebb ingantlanmogul nyugalmával gyűjtögetek és várok 6-7 évet amikor ez a mostani buborék kipukkan, még az is lehet hogy a 2008-as árakon két lakás is belefér majd.

vuvuvu2 2016.10.16. 16:52:45

@porthosz: a posztban le van írva, hogy miért nagy a kockázat. azt is olvasd el, ne csak a kommenteket, pajtás.

fda 2016.10.16. 17:08:13

"lakás-takarékpénztárba (30%-os támogatás)"

Így már értem, miről szólt a cikk. Egy kis bújtatott reklám...
Azonban akkor már érdemes lenne említeni, hogy a 30% egyszeri alkalomra szól, és legfeljebb havi 20 ezer forint befizetésre, a konstrukcióban összegyűlt pénzből (1-2 millió forint) garázst lehet venni, vagy lakásvásárláshoz jó lesz foglalónak. A hangzatos 30% pedig évek alatt elaprózódik, aki nem hiszi, számoljon utána.

Persze, kutyám macskám nevére is lehet ilyen szerződéseket kötni, a kérdés csak, hogyan fogod igazolni, hogy mindenki ott lakik az én ingatlanomban.

A konstrukció egyébként tényleg megéri, de ugye nem nehéz belátni, hogy max. 20 ezer forintot ha valaki 4 éven át tesz félre, azzal semmiféle lakásvásárlást nem lehet megoldani, tehát nem erre való.

whale 2016.10.16. 17:35:41

@Fánkevő Fáncsi: Lazulj le.:) Pusztán annyit írtam, hogy a saját számaiddal számolva nem igaz az állításod, hogy köze nincs a 100% áremelkedéshez az áraknak. Persze Budapestről beszélünk, mert arról érdemes, a többit nem tudom, de nem is érdekel.

whale 2016.10.16. 17:41:18

@asdfrew: Háááát, pedig...:) Tudom, hogy fura, nekem is az, én is csak pislogok soxor...
A 180 tipikus pesti panelár volt pár éve (akkor is inkább 200 volt az). Ma 300 alatt semmi nincs. Ami tégla és közepesen normális környéken van, 400. Ami kicsit is jobb az átlagnál -bármilyen szempontból, elsősorban lokáció szempontjából- az 500/nm. Az új építésűek itt indulnak és ezért még erősen a kínálat alját kapod. Ez van...

Idiofil 2016.10.16. 17:50:26

@Zsuzsi25: Azt írtam, hogy "16ezres borsodi város", nem pedig Miskolc (az kb 10X akkora népességű)

Szarvas Norbert 2016.10.16. 17:56:20

@fda: tévedés, az elsődrangú rokonoknak nem kell beköltöznie a te lakásodba, egyszerűen rád ruházhatják a saját megtakarításukat.

amúgy nem rejtett reklám, hanem ez a legjobb megoldás. vagy tudsz jobb opciót 4 éves távlatban lakás célra? Engem érdekelne

fda 2016.10.16. 18:17:12

@Szarvas Norbert: Nekem is volt már több lakástakarék szerződésem, apró összegeket valóban lehet vele nyerni, ha tényleg tudod, mire költsd. Azonban szerintem maga a termék egy nagy hazugság: a konkstrukcióban 4 év összegyűlő pénz városban nem elég egy garázsra. Valahogy máshogy kellene hívni. Az meg egy vicc, hogy járjam körbe a rokonokat, hogy a nevükre kössünk szerződéseket. És persze köthetek én tízet, de annak a havi költsége már 10*20150 forint lesz...
És aki csinálta már ilyennek az elszámolását, az el tudja képzelni, milyen érzés a 10 lejáró szerződés összes ügyes-bajos dolgát intézni, a pénzekről az utolsó fillérig elszámolni.

Szóval bizonyos esetekben használható ez, mondom nekem is volt (4 összesen), de ilyesmit csak olyannak szabad ajánlani, akinek van némi pénzügyi affinitása (neki persze nem kell ajánlani.) Olyasmi, mint a hitelkártya, ami tök jó dolog, de csak annak, aki érti, hogyan működik. Mindenki másnak egy csőd, ezért nem is ajánlanám azt se senkinek.

A kérdésre visszatérve, én azt mondom, hogy magyar átlagkereset mellett 4 év spórolással nem lehet lakást venni, pont. A lakástakarék pedig a futamidő hosszabbításával rohamosan romlik, lassan értelmét veszti, ezért csak óvatosan.
Aki meg a fél rokonsága nevére 20 ezres számlát tud nyitni, annak valójában nincs is szüksége e konstrukció előnyeire a sok kötöttségével szemben.

porthosz 2016.10.16. 18:20:15

@para_noir: " most 18-ért kapunk olyat, amit három éve 12-ért kaptunk volna"

Tudom én ugyanezzel szembesültem csak épp 2014-ben.

" csak szar ügy, hogy három éve a pénzemért nagyobbat, jobbat kaptam volna"

és ebben is egyetértek. A gond az hogy semmi garancia nincs arra hogy újabb 3 év múlva nem pont ugyanezt fogják mondani a mai árakra utalva. Persze az ellenkezője is bekövetkezhet.

És pont ezért problémás ez a poszt, mert jelenleg senki a világon nincs aki meg tudná mondani hogy magyarországon 3-5 vagy 10 év múlva hogyan fognak a lakásárak alakulni. Márpedig igy le vagy rá beszélni valakit a lakásvásárlásra eléggé necces.

geekthink 2016.10.16. 18:44:46

Azért egyáltalán nem biztos, hogy annyira túl van fújva az a lufi. Ez a cikk árnyalja a képet:

index.hu/gazdasag/2016/05/13/airbnb_betiltasa_berlinben_nagyvarosi_lakashiany/

"A lakáshiányban sokkal nagyobb szerepe lehet annak, hogy a világ menő nagyvárosaiban sokkal többen akarnak élni, mint amennyi lakás van, és a rendszer nem képes felzárkózni az igényekhez.

Röviden arról van szó, hogy felgyorsult az évszázadok óta tartó urbanizációs folyamat, és a következő évtizedekben soha nem tapasztalt mennyiségű ember fog városokban születni, illetve odaáramlani: 2050-re az emberiség kétharmada városlakó lesz."

d4n13l 2016.10.16. 18:47:34

@fda

"A kérdésre visszatérve, én azt mondom, hogy magyar átlagkereset mellett 4 év spórolással nem lehet lakást venni, pont."

Ki mondta neked, hogy lakastakarekbol lakast lehet venni?... Az egesz tortenet az onero megszerzeserol szol, abban tud segiteni, plusz kedvezmenyes hitelt vehetsz fel (most epp nem eri meg, de egy emelkedo kamatkornyezetben mas lenne a leanyzo fekvese).

A masik pedig a lakasfelujitas, mert bizony egy lakas is amortizalodik es viszonylag jol elorejelezheto modon es mondjuk nem rossz dolog, ha egy negyedmillas kazant az allami tamogatasbol ki tudsz cserelni.

Hihetetlen amugy, hogy egyesek ugy fikaznak otleteket, hogy nem is tudjak mire valo.

"Mekkora szar ez a Lamborghini, meg repulni se rud, he!"

asdfrew 2016.10.16. 18:54:29

@whale: Na most akkor konkrét leszek. Szerinted mennyit ér egy kispesti 36-40 nm tégla lakás? És mennyit egy első kerületi 90-100nm. mindkettő közepes állapotú és emeleti.

2016.10.16. 18:55:35

A fák sem nőnek az égig, jó indulattal ciklikusnak nevezhető a folyamat. Amúgy meg szeintem ez lufi, lassan elfogynak a vásárlók előbb lesz egy stagnálási időszak, aztán elkezdenek zuhanni a lakásárak. Persze a vannak kockázatok a világban pl.: Kína, de amennyiben ez nem keltene kellő hatást, akkor vigyázó szemetek a Deutsche Bankra vessétek. Lehmann Brothers II. Ráadásul, ahogy kinéz az USA és Európa jelenlegi kapcsolata a meghiúsult TTIP.... Háááááát....

abc 2016.10.16. 19:30:36

Sajnos nekünk épp most kellett vennünk újépítésűt (használt árak felújítással gyakorlatilag ugyanott vagy magasabban vannak)
A vállalkozó az elejétől fogva magas lóról beszél, kilopja a szemünket, a minőség szar amit csinálnak mert egyszerre több projekten dolgozik nagy a kapkodás.
Felelős műszaki vezető nincs, az embereknek reggel elmondják mit csináljanak aztán hagyják őket magukra.
Az összes munkás romániából származott nemzetiségi, szarnak bele magasról nem is értenek hozzá, szigetelőanyagon keverik a habarcsot ami megköt, a fal ferde amit egyik munkáscsapat megcsinál a másik elszarja.

gyöngyök 2016.10.16. 19:44:14

Mo- n 4 milla lakás van. Ahhoz, hogy 100 évente megúljon, évente 40 e - t kelleme épiteni. Ennyi utoljára a szocializmusban épült, most, hogy felület, jó ha 20 e.

venomspawn 2016.10.16. 19:49:45

Tudod mitől mentek fel a lakásárak?
A k* csoktól. Már a használtakba is betervezték a 10+10 egyik felét az eladók.

Tesómék tavalyelőtt költöztek, nézegettünk nekik házakat. Volt egy nekem nagyon tetsző, mediterrán stílusú, 20.000.000. Ma ez kb 35.000.000 körül mehet.

Nézegettem, hogy veszek belterületi építési telket helyben, van némi megtakarításom. Tavaly 3,5-5,5 között mentek a nem frekventált helyen lévők. Felvásárolták mindet az ingatlanközvetítők (most másikuk kínálatában jelennek meg), és 8-16 között árulják őket.
Úgy döntöttem, maradok a panelomban (2009-ben 8,5-ért lett véve, ma kb. 12M) és nem veszek lósz*rt sem. Így legalább nem húznak le vele.

Körülmények, környezet: Közép-magyarországi régió, dunántúli megyeszékhely baromi sok munkalehetőséggel és országos viszonylatban nem rossz fizetésekkel.

Nancsibacsi 2016.10.16. 19:57:16

Banknak, biztosítónak pénzt nem adunk. A lakásárak most érték el azt a szintet, hogy megéri építeni, vagyis lesz egy csomó új építésű 1-2 éven belül. Az árak csökkenésének azonban nincs realitása akkor sem, mivel az nem egészséges, ha egy termék ára bekerülési ár alá csökken.

Ha van pénzed, vegyél termőföldet. Lemész falura, az összes apró termőföld tartós bérbe van adva. Elkéred az utolsó évi papírt mennyi bevételt hozott az adott föld, felajánlod az ötszörösét, és 100 tulajból 5 oda fogja neked adni annyiért. A maradék 95 persze okos, de mindig lesz 5 ember, aki meg van szorulva, és többet ér neki most 1 millió forint mint jövőre, meg utána évente 2-200 ezer. 20% hozamot meg semmi az ég világon nem fog neked hozni, ami ezen kívül a reálértékét is tartja.

NagyVonalakban 2016.10.16. 20:25:05

Most vettem egy 3 szobás lakást a klinikák környèkén 23 misièrt.
3 különbejáratú szoba saját zuhanyzóval vagy fürdőszobàval.
Persze fel kell újítani (4-5 misi), de havi 200-èrt simán kiadható. Simán.
Ez 9%-os éves hozam.
Ennél senki nem tud jobbat. Se most, se jövőre, se utàna.

csorsza 2016.10.16. 20:39:03

@Fánkevő Fáncsi:
Most láttam 2007-2008-as banki ingatlanbecslői számokat: ugyanabban az utcában a 10,5-11,2 mFt-os lakások ma 21-24mFt-ok. No comment.

Szarvas Norbert 2016.10.16. 20:42:08

@venomspawn: januárban már megírtam ezt a blogon, hogy ez történik és a CSOK 100%-ban beépül, még a Magyarul Balóval műsorban is elmondtam... akkor sokan lehülyéztek....

asdfrew 2016.10.16. 20:52:12

@NagyVonalakban: azt elárulod, hogy hány nm?

venomspawn 2016.10.16. 20:56:34

@NagyVonalakban: Havi 200-ért simán? Van egy logikai buktató, márpedig a középkategória kereslete és a lakosság keresete.
- Van a csóró, a szegény réteg, őneki ugye felejtős. Még harmadmagával is. Keres egy kétszobás, 80-100.000 körülit és kiveszik ketten-hárman, vagy egy egyszobás garzonban lesznek ketten, esetleg koli. Ők nem a te vásárlóközönséged.
- Van a középpolgári réteg. Ahol anyuka és apuka együttes fizetése kb havi 400 nettó és ha a gyerek is dolgozik, neki is összejön félállásban egy 40-50. Ők sem a célközönséged. A családi kassza egynegyedét nem fogják tudni odaadni a gyereknek, míg ő a maradék keresetéből él meg.
(A kettő réteg között az első kategóriához sodródnak többen)
- Van a gazdag réteg. Őnekik nem probléma kifizetni gyerekenként 150-et sem. Az ilyen gyerekek azonban nem fognak osztozkodni. Lehet, hogy jól elvannak a haverokkal, de egy saját kecóba, bérleménybe felvinni a csajt más tészta, mint a közös lakásba, ahol lehet a többiek épp hányóbulit tartanak.
- Van a mészáros lőrinc kategória. na ők megint nem a te réteged, ők bal zsebből vesznek egy lakást a gyereknek - ahol akar - azzal a céllal, hogy jó befektetés és később eladják.

Egy dologban bízhatsz. Ha a lakásod bejön a középső rétegnek és 4-5 fő veszi ki. Mondjuk 2-2 pár és egy egyedülálló. Így kitöltik a 3 szobát. Viszont mivel a párok idővel továbbállnak, vagy szétmennek, nem lesznek nálad sokáig.

Nem vagyok ingatlanos, csak próbálom reálisan látni a dolgokat. Ha bárki budapestre megy fel tanulni, nem tud ennyit kifizetni. Ha valaki budapesti, lakik anyuciéknál. A te ingatlanodra nincs meg ezen a pénzen a fizetőképes kereslet.
De kívánom hogy járj sikerrel a kiadásában.

VT Man 2016.10.16. 20:59:41

2007 vegen vettem lakast, egy evig tartotta az erteket, utana 5-6 ev valsag jott, mig elerte a vetelkori arat. Ma mar pluszban lenne, de ha korabban kell eladnom, tobbmillios bukta.

Erdemes elgondolkozni ezen. Vannak hullamvolgyek is, es valoszinuleg lesznek is.

fda 2016.10.16. 20:59:45

@d4n13l:

"Ki mondta neked, hogy lakastakarekbol lakast lehet venni?"
A cikk lakásvásárlásról szólt. Azt épp én tettem hozzá, hogy a lakástakarék összege jó lehet pl. foglalónak egy valódi lakásvásárlásnál. Igaz, a valóságban a foglalóhoz a saját késztpénzed kell, mert mire lakástakarékos pénzt a kezedbe kapsz, addig a foglalózandó lakás már lehet, hogy hónapok óta el van adva, ezért a példa sántít.

"nem rossz dolog, ha egy negyedmillas kazant az allami tamogatasbol ki tudsz cserelni."
Kicsit csúsztatás, mert a lakástakarékkal nem "állami támogatásból" cserélsz kazánt, hanem a saját magad által megspórolt pénzből, amit némi kamattal támogat az állam.
Ahhoz, hogy a dolog működjön is, már csak annyi kell, hogy a kazánoddal jó előre megbeszéled, hogy pl. 4 év 4 hónap után romoljon el, és semmiképp mondjuk 1 hónappal korábban, mert akkor nincs pénzed. Emellett nem árt, ha nyár elején romlik el, hogy a 90 napos kiutalási időszakot is ki tudd várni a kazánod nélkül. Nem árt az sem, ha 4 évvel előre tudtad, hogy mennyibe kerül a negyedmillás kazánod cseréje, mert ha túl sokat tettél erre a célra, akkor számla ellenében kénytelen vagy elkölteni.

Fentiek alapján a lakáskassza bizonyos esetekben jól jöhet egy kis lakáscélú befektetéshez, de a lakásvásárláshoz sajnos nem sok köze van.

Hihetetlen amugy, hogy egyesek ugy fikaznak otleteket, hogy nem is tudjak mire valo.

A Lamborghinis példádat nem értem, azt nem szokták úgy hirdetni, hogy jó lenne vele repülni.

Köldök_szösz 2016.10.16. 21:02:42

Én azon gondolkozom hogy hitelt felvenni és részletekben törleszteni jobb-e mint albérletben lakni és oda fizetni a lakbért ...

Köldök_szösz 2016.10.16. 21:04:41

@NagyVonalakban: Nemrég tűnődtem azon hogy ki az isten fizet ennyit egy albérletért ...

MrWolf_ 2016.10.16. 21:05:23

Az egész cikk egy találgatás és egy lakástakarék pénztár reklám.

A cikkíró hasra ütésre kitalálta, hogy a következő öt évben 20%-ot esni fognak az ingatlanárak (lásd. 15 millió -ról 12 millióra). Ebből az következik, hogy a legjobb megoldás a lakástakarék.

Akkor a teljesség igénye nélkül néhány fontos tényező, ami felfelé hajtja az ingatlan árakat és nem fog változni egyik napról a másikra:
- Béremelkedés (munkaerő hiány egyenes következménye)
- Olcsó hitelek
- Állami támogatás
- Tőzsdebotrányok hatása (bizalomvesztés, más eszközosztályba való befektetés)
- Trend

A szerző azonban semmilyen ész érvvel nem támasztja alá azt, hogy miért lenne ez az emelkedés teteje.

para_noir 2016.10.16. 21:16:30

@NagyVonalakban: tegyük hozzá, most kiveszik 200-ért, de ha lecseng a boom, visszamegy a felére, ahol volt az ilyesmi 2-3 éve. Persze akkor se lesz rossz üzlet, csak nem tarthat a végtelenségig ez az eszetlen magas árszint a bérleményeknél. (Mondjuk a Klinikáknál a külföldi diákokra azért mindig lehet alapozni).

Szarvas Norbert 2016.10.16. 21:44:57

@Köldök_szösz: szerintem jobb lenne, de ne felejtsd el, hogy most annyival többe kerül a saját lakás a legtöbb régióban, hogy nem 1/1 az arány, hanem bizony jóval több hitelt kell felvenni (ha nincs a zsebedben a lakás ára), ami olcsó hitelek mellett is magasabb törlesztőt eredményez.

Ha csökkennek az albérlet árak, akkor neked is csökkenne, viszont a most felvett hitel törlesztése nem csökken és függetlenedik az ingatlanpiac alakulásától.

Szarvas Norbert 2016.10.16. 21:46:12

@MrWolf_: tehát mindenkit arra bíztatsz, hogy most vegyen lakást/házat?

whale 2016.10.16. 22:05:28

@asdfrew: Amennyit adnak érte.:) Kispest 15 guriga, I. ker 50... Szólj, ha találsz olcsóbban, NORMÁLISAT...

whale 2016.10.16. 22:09:45

@VT Man: Én kb. 7 gurigát buktam a végtörlesztésben eladott lakásomon. Azóta is szomorú leszek, ha rágondolok. Nem csak a pénz miatt. Életem legjobb 4 éve volt 2011 előtt, amíg a fasz narancskomcsik szét nem baszták, többek között a forint bedöntésével...

vuvuvu2 2016.10.16. 22:20:00

@venomspawn: plusz ne felejtsük el, hogy a lakás a klinikáknál van, valószínűleg régi bérház, nem a legjobb környéka ahhoz hogy 200eFt-ért lakást adj ki folyamatosan.

whale 2016.10.16. 22:37:22

@vuvuvu2: Viccelsz? A SOTE miatt széttépik egy pillanat alatt...

asdfrew 2016.10.16. 22:39:04

@whale: hát, elég nagy a szórás. 20 millió különbség 90 nm lakások közt ugyanabban a városrészben.

kiker 2016.10.16. 22:39:16

Van ott azért pár másik kiadó is..

asdfrew 2016.10.16. 22:41:32

@whale: SOTE közel van, meg a Pázmány informatikai kara, és még egy másik fősuli. Jó befektetésnek tűnik.

whale 2016.10.16. 22:42:23

@asdfrew: Az átlag 50 simán megvan...:)

Arcade Macho 2016.10.16. 22:48:16

@NagyVonalakban: "Most vettem egy 3 szobás lakást a klinikák környèkén 23 misièrt."

WOW ember es kepzeld el ha mindezt 3 eve megvetted volna 12 misiert...
es ne alljunk mar meg a havi 200e -nal, hat az olyan proszto annyit egy atlag diplomas se keres, elvegre 2 kereso van a csaladban, nem? sot a legjobb ha a 4 keresos csaladmodellt nezzuk :)

Arcade Macho 2016.10.16. 23:00:53

Orbaneszku elvtars anno a manyup temakorhoz (ami MAGANTULAJDON volt) ugy allt hozza hogy toltogessek csak a kasszat, aztan amikor hatalmasra hizott, akkor rajott, hogy el kell venni
a felsofoku tanittatas temakorehez ugy allt hozza hogy ingyenes kell legyen, ennek ellenere ma fizetos
az ingatlanadohoz is ugy allt hozza hogy nem kellene hogy fizetos legyen

3bol 2 megvan, ti miben remenykedtek?
egyszamjegyu SZJA bevezetese soron van meg az EUs tamogatasok lecsokkenese is, raadasul az ingatlanarak novekedese pont Judapesten tortent az orok renitens varosban...

MrWolf_ 2016.10.17. 00:00:08

@Szarvas Norbert: Nem bíztatok senkit semmire, de az említett összefüggések alapján sokkal inkább további áremelkedés várható a következő néhány évben, mintsem hirtelen árzuhanás. Azt ugyanis jelenleg semmi sem indokolná, csakis az ilyen elméletek, hogy "már túl sokat ment fölfelé, biztos esni fog".

A tőzsdei összeomlást is folyton vizionálják, évről-évre, ez megy most is évek óta. Meg lehet nézni az amerikai tőzsdeindexet, hogy mennyire jött be.

Nyilván, semmi sem tart örökké, de annál komolyabb dolgoknak kell történniük, minthogy "már sokat emelkedett, akkor esni fog."

11110000 2016.10.17. 01:26:30

Nem a lakások ára irreálisan magas, hanem a keresetek irreálisan alacsonyak az országban.
A lakások ára egy darabig még emelkedni fog, mert külföldi befektetők vásárolják meg, azoknak meg még mindig nagyon olcsó (mondjuk egy bécsi vagy zürichi lakás árához képest).

Egyébként a cikkelkövető jó látja, valóban 2012-ben kell befektetni, vagy még jobb 2009-ben.
Már csak egy jó időgép kell hozzá.

Vagy kevésbé demagóg ökörségeket kell írni, mint másik lehetőség.

11110000 2016.10.17. 01:29:02

@Arcade Macho:
Nem vette volna meg, ami most 23, az 3 éve is 18-20 milla körül volt.
Voltak áremelkedések, de nem kétszeresek, hanem mondjuk 20% körüliek. És azok sem a VIII. meg IX. kerületben.

11110000 2016.10.17. 01:30:55

@asdfrew:
Azért nagyon nem mindegy, hogy az I. kerület melyik része, még a kerületrészen belül sem, hogy melyik házban van a lakás, milyen állapotú a lakás és a ház stb.

Fánkevő Fáncsi 2016.10.17. 03:39:56

@whale: Hát mi köze lenne a 100%-hoz a kb. 25%-nak. Semmi.
Te idióta vagy öreg, mi az hogy kamatos kamat ? Miről beszélsz te. Azt hiszed valaminek a drágulása kamatozik? A banki kamatok kamatoznak, semmi más, de a betéti kamatok kb 2% manapság, ami az első évben 2% a másodikban meg 2.04%-a a betett összegnek. A lakásárak az utóbbi 2 évben összesen kb. 22-25% emelkedtek az országban, úgy ahogy felettem 11110000 is mondja. Előtte meg csökkentek az árak.
Mi az hogy csak Bp. számít ? Bp.-en az ország 17%-a lakik, ha a külterületeit is beleszámítjuk. Ez nagyon messze van egész Magyarországtól. Ezt a cikket egy idióta írta 8 elemivel a háta mögött, és egy rakás buta proletár kommentálja, akik azt hiszik, hogy mi a szkítáktól meg a hunoktól számazunk. Minden csak a szokásos.

Fánkevő Fáncsi 2016.10.17. 04:15:07

@csorsza:
Hát tényleg nem kellett volna kommentálni, mert nem mondtál semmi értelmeset. Ha ugyanazok a lakások, ugyanabban az állapotban, ugyanazok az értékbecslők által vannak összehasonlítva, akkor talán van értelme az összehasonlításnak, de még akkor is csak arra az utcára, esetleg kerületre vonatkoztatható. Általánosítani nem lehet belőle. Én tudok olyan ingatlanról ami ma kevesebbe kerül mint 5 éve. De abból se következik semmi.
Abból amit mondtál szintén semmi nem következik. Akkor sem ha igaz egyáltalán, nem csak nagyot akartál mondani. Ami pedig a inkább a legvalószíbűbb. Hiszen 2008-tól, a világválság kezdetétől a lakásárak csökkentek egész 2013-ig, kb 15-20%-ot .
Nézz meg az otthontérképen egy statisztikát :
otthonterkep.hu/elad%C3%B3-lak%C3%A1s/Budapest+VIII/15-20-m/50-100-nm/szigony+utca-j%C3%B3_%C3%A1llapot%C3%BA-t%C3%A1vf%C5%B1t%C3%A9s-1661829

Nem a konkrét lakás az érdekes, hanem a lentebb lévő statisztika. A mai Bp. átlagos m2 ár pl. itt is megtalálható :
www.portfolio.hu/ingatlan/lakas/a_harmincszoros_arkulonbsegek_orszaga_vagyunk.238782.html?utm_source=index_main&utm_medium=portfolio_box&utm_campaign=portfoliobox
2014-ben az átlagos m2 ár Bp.-en 230e
2016-ban ugyanez 274e
Az emelkedés szerintük is kb. : 274/230 = 1.19 => kb. 19% Bp-en.
Lehet hogy ez inkább 20% ahogy 11110000 gondolja feljebb, vagy 22-25% ahogy én hiszem, de semmiképp nincs még a közelében sem a 100%-nak. Az országos adat még alacsonyabb, Miskolcról nem is beszélve.
Ezek a Fejlesztési és Hitelbank, Otthontérkép és a Portfólió adatai. A bankok meg az ingatlankereskedők mégiscsak sokkal hitelesebb forrás, mint ez a buta cikkszerző, vagy pl. te.
Számukra ez egyszerű statisztika sok-sok ezer hirdetés/eladás/értékbecslés alapján, érzelmek, meg hőbörgés nélkül.
A te áraidra visszatérve pedig, a 2008-as bp.-i átlagár : 258e/m2, 2016-os = 274e/m2 , 2008-hoz képest az emelkedés fika 6% . Te meg itt több mint 100%-ról hablatyolsz :))) Hahaha :DDD

Szarvas Norbert 2016.10.17. 08:40:14

@Fánkevő Fáncsi: akkor legyel szives az arakat megnezni kifejezetten azokban a keruletekben, ahol megeri kiadni alberletbe egy lakast....

Nancsibacsi 2016.10.17. 09:30:12

@NagyVonalakban: Adózni fogsz-e? Költői kérdés volt...

Nancsibacsi 2016.10.17. 09:33:40

@Köldök_szösz: Lakásvásárláshoz kéne önerő is, és több mint 3 havi kaukció. Ha nincs a zsebedben a lakás árának legalább a fele, akkor fölösleges vásárláson gondolkodnod.

vuvuvu2 2016.10.17. 09:38:02

@whale: jogos, figyelmen kívül hagytam a SOTE-t és a szintén vki más által megemlített külföldi diákokat

mrbateman 2016.10.17. 09:48:44

Minden szava arany az írásnak, korszakos nagy elemzés!

Részleteivel nem is bátorkodnék foglalkozni, inkább megpróbálom összefoglalni: jó befektetés=alacsony áron vásárolni, majd megvárni míg felmegy az ár és aztán drágán eladni. Elemzés=a trendvonalon korábban már volt alacsonyabb érték a mai árfolyamnál, ezért ez nem jó befektetés, mert ahhoz akkor kellett volna venni.

Nah, ennyike..ez az aranycsinálás képlete. További jó hír, hogy van egy tőzsde nevű műintézmény, ahol semmi másra nincs szükség, csak a fenti szabályt kell jól és pontosan alkalmazni (a short majd a következő óra anyaga lesz a "Pénzügyi tanácsadás háziasszonyoknak" kurzus képzési tematikájában, egyelőre ennyi). Lehet menni gyarapodni!

csorsza 2016.10.17. 11:43:57

@Fánkevő Fáncsi: Hogy a te stílusodban válaszoljak: lószart , mama. Agyadra ment a sok fánk.

Adott egy utca, ahol 2008-ban kb. 11 millió volt egy másfélszobás tégla becsértéke. Ez ma 20-21 + milliót ér.

Szart sem érnek a te statisztikáid, a valósággal szemben. Olvasgasd csak őket, az nem baj, az már annákl inkább, h belőlük kiindulva hülyeségeket beszélve fölényeskedsz.
Nem, ne válaszolj, én sem fogok. Köszi.

Fánkevő Fáncsi 2016.10.17. 12:36:34

@csorsza:
"Adott egy utca, ahol 2008-ban kb. 11 millió volt egy másfélszobás tégla becsértéke. Ez ma 20-21 + milliót ér..."

Én csak a többieknek mondtam, hogy ez egy kitaláció, egy légből kapott baromság, egy hazugság. Ha 2008-ba 11 misi volt az a lakás, akkor 2003-ra kb. 8.8 misi lett az értéke, de az is csak akkor, ha közben folyamatosan karban tartották, szinten tartották az állagát, nem hagyták lepusztulni. Közben volt ugyanis egy igen jelentős hatással bíró világválság. Csak hát az emberek idióták, az már régen volt senki sem emlékszik.
Na most így már így talán jobban látható a hazugság, szerinted 2004...2006 októbere között egy 8.8 misit érő lakásból 20-21 misit érő lett hirtelen. Hahahaha :DDD
Az áremelkedés szerinted nemhogy 100% ahogy a cikk állítja, hanem 140% az utóbbi két évben !!!
Mint egy idióta dedós aki mindenkinél nagyobbat akar mondani.
Na erre mondtam én hogy te is olyan internet-tudós vagy aki szerint a magyarok a szkítáktól, hunoktól, suméroktól, szarmatáktól és japánoktól származnak, a finnugor elmélet az egy összeesküvés. Amellett persze közgazdász vagy, ingatlanbefektetési tanácsadó, mint a cikk szerzője is :) Öt percig röhögtem mikor olvastam, hogy :
"Ha részletesebben szeretnél a saját helyzetedbe belemenni, akkor írj emailt és megnézzük."
Ez aztán az önismeret, a srác tényleg azt hiszi hogy érti az ingatlanbiznisz csínyját-bínját, mert rájött, hogy ha 2012-ben olcsóbb volt egy lakás mint most, akkor az azt jelenti, hogy megérte volna akkor lakást venni és most eladni !!! Nem is értem, hogy ez másnak miért nem jutott még eszébe.

11110000 2016.10.17. 15:00:43

@csorsza:
"2008-ban kb. 11 millió volt egy másfélszobás tégla becsértéke. Ez ma 20-21 + milliót ér"
Csak valószínűleg nem ugyanarról a lakásról van szó.
A házban, ahol lakom, szintén van olyan lakás, ami 15 milliót ér, meg olyan is, ami 60-at. Pedig egy házon belül van, csak az egyik panorámás meg 80 négyzetméteres, a másik meg betonudvarra néz, és 30 négyzetméter.

Szóval kettőtök közül nem Fáncsi ír hülyeséget.

De legalább remek a vitakultúrád.

@NagyVonalakban:
"3 különbejáratú szoba saját zuhanyzóval vagy fürdőszobàval."
Hát... eléggé ismerős vagyok a környéken mindkét kerületben, de ilyen lakásokról nem nagyon tudok arrafelé.

Fánkevő Fáncsi 2016.10.17. 18:39:08

@11110000: Pontosan így igaz.
Egyébként a 20-25%-os emelkedés is nagyon nagy, olyankor amikor a banki betéti kamatok 2.25%-on vannak, és ráadásul a tendencia sem változik. Úgyhogy nem kell itt rémtörténeteket kitalálni 100% meg 150%-al, annélkül is hatalmas az áremelkedés. A bérek emelkedését is nagyon lehagyta.

Fánkevő Fáncsi 2016.10.17. 18:50:16

@Szarvas Norbert: Én nem azt mondom, hogy mindenütt ennyi az emelkedés, hanem az átlagról beszélek. Ettől még lehetnek kiemelkedő esetek és bizniszek, de ha szabályt akar valaki felállítani, mint a cikkíró, akkor az átlagot kell figyelembevennie.
Vagy pedig olyan címet kell adni, hogy "Okos dolog-e ma lakást vásárolni Budán, a II. kerületben?" . Nagyon más dolog az, mint lakást venni/eladni Miskolcon az Avas lakótelepen, vagy Pécsett Borbálatelepen.

Fánkevő Fáncsi 2016.10.19. 20:27:48

@whale:
Ez a cikk pedig teljesen mást állít :

www.portfolio.hu/ingatlan/lakas/a_harmincszoros_arkulonbsegek_orszaga_vagyunk.238782.html?utm_source=index_main&utm_medium=portfolio_box&utm_campaign=portfoliobox

"Nem meglepő módon az ország legdrágább települése továbbra is Budapest, ahol átlagosan 274 ezer forintért hirdetik eladásra a lakások négyzetméterét...."

Ehhez képest a te cikkedben nemhogy a lakások átlagára lenne 274, hanem a paneleké 330. Hát akkor mennyi lehet a tégla átlaga vajon szerintük, 500 ? 600 ?

Egyébként nyilvánvaló honnan az eltérés, valószínű teljesen másképp számolják az átlagot.

Ráadásul a cikk ezen az IFL oldalon amit kommentelsz nem Bp.-ről szól, végképp nem bp.-i panelekről. Azt meg végképp nem állítja sehol egyik cikk sem sehol, hogy 140%-al mentek feljebb az árak, mint ahogy az a másik nagyotmondó idióta mondja, ráadásul nem az utóbbi 2 évről beszét hanem 2008-tól 2016-ig. Az pedig csak kifejezetten az idiótákra jellemző, hogy kiragadnak valami speciálisat, szélsőségeset, azt általánosítják, aztán abból törvényeket vezetnek le.

Húgyagyú faszkalap.

whale 2016.10.20. 05:46:27

@Fánkevő Fáncsi: Igen, agyhalott barátom, a tégla átlagára valahol 400-450 körül alakul manapság. Természetesen Budapestről beszélünk, Bivalybaszomfaszomban kapsz vályogputrit három forintért.
Mindenki hülye, csak te vagy helikopter, igaz?:DD Na, hessspicsába!
süti beállítások módosítása