Naponta frissülő tartalommal, ami gondolkodásra késztet

Megérkezett a Duna House ingatlanalap! 5 kockázat, amire figyelned kéne

2016. augusztus 08. - Szarvas Norbert

5928_1024.jpg

A Duna House csoport tagjaként az Impact Alapkezelő Zrt. hamarosan megkezdi a Lakóingatlan Befektetési Alap jegyeinek értékesítését. Ez azt jelenti, hogy létrejött az első olyan magyarországi ingatlanalap, amelyik kizárólag a magyarországi piacra koncentrál. Sokak számára nagyon csábító lehet majd ez a lehetőség, hiszen a legnagyobb ingatlanközvetítő gondozásában levő alapról és megfelelő marketing kommunikációból ki gondolná, hogy ennek az alapnak is vannak buktatói? 

Nézzünk 5 kockázatot, amire jelenleg még nagyon kevesen gondolnak. Kifejezetten olyan tényezőket mutatok be, amikről tényleg SENKI nem beszélt eddig a magyar sajtóban. Az ilyenkor szokásos azért rossz, mert...

  • drága
  • új eszközalap

tucatelemzéstől megkíméllek. Itt elolvashatod az alap költségeit és leírását klikk vagy kérdezz meg engem: szarvas.norbert@iflgroup.hu (általam nem tudsz ebbe befektetni, de át tudjuk beszéni, hogy számodra ez opció vagy sem).

1. Az építőipar kapacitása

 

2016 I. félévében 3420 új lakás épült, 11%-kal több, mint egy évvel korábban. A kiadott lakásépítési engedélyek és az új lakóépületek építésére vonatkozó egyszerű bejelentések együttes száma 13 236 volt, ami több mint kétszerese a 2015. I. félévinek. (forrás: ksh). Ez a folyamat egy másik pontban kerül perspekítvába. De addig is fontos beszélnünk a Duna House ingatlanalap esetében az építőipar kapacitásáról.

Ugyanis a kapacitás véges, a magyar építőipar roskadozik. Egyszerűen nincsen elég szakember. Egy-egy szakember kiképzése éveket vehet igénybe, de mostanában ennyi időnk biztosan nem lesz megvárni őket. A szakemberhiányt súlyosbítja az iménti számsor, miszerint egyre többen építkeznek. Az egyre több építkezés pedig egyre jobban leköti a meglévő szakembereket. 

Ennek mi köze a Duna House ingatlanalaphoz?

Ha építkezni akarna az alap:

  • egyre drágábban jut építőanyaghoz
  • egyre drágábbak lesznek a szakemberek
  • egyre kevesebb a "szabad és elérhető" szakember az idei évre 

Ha használt lakást akarna az alap:

  • egyre drágábban jut építőanyaghoz a felújításhoz
  • egyre drágábbak lesznek a szakemberek, akik az átalakítást végzik
  • egyre kevesebb a "szabad és elérhető" szakember az idei évre

Ez egy komoly kockázata az alapnak, hogy a piac hogyan árazza be a járulékos költségeket (mint például a felújítás/építkezés). Ugyanis ezek egyértelműen az Ingatlanalap jövedelmezőségét károsítják, ami végső soron a te profitod lehet. Ugyanis abban biztosak lehetünk, amikor az alap megvásárol vagy felépít egy ingatlant, akkor valamilyen formában költenie kell majd rá és "befektetésre kész állapotba kell hoznia".

Az alapkezelő az alapba kerülő ingatlanok kiválasztásánál a hozamtermelő és értéknövelő potenciállal rendelkező, elsősorban lakóingatlanokat részesíti előnyben. Ingatlanbefektetéseit elsősorban Budapesten, másodsorban hazai nagyvárosokban, településeken kívánja megvalósítani, melyeket tőkenövekedés és/vagy bérbeadás céljából vásárol meg.

 2. Egyszer megáll az emelkedés

 

A Duna House ingatlanalap elsődleges befektetési területe Budapest lesz.Szerintem az elmúlt hónapokban már a csapbó is kifolyt a tény, hogy elképesztő mértékben emelkedtek az ingatlan és albérleti árak. Ami 1 éve még 10M forintot ért panel, az ma 18-20 M forintért megy el. Amit 1 éve még havi 80.000 forintért ki lehetett bérelni, azt a lakás nagy szerencsével 120-140.000 forintért tudjuk megszerezni.

Ennek mi az oka? Órákig lehetne fejtegetni a folyamatot, hogy a használt ingatlanok piaca miért robbant fel. Nézzük néhány érvet:

  1. rekordalacsony kamatkörnyezet
  2. olcsó jelzáloghitelek
  3. a budapesti turizmus fellendülése és a Hostel piac

De ennek egyszer vége lesz. Mindig van kezdete, csúcspontja, vége minden folyamatnak. Most elértük véleményem szerint a csúcspontot. A Duna House ingatlanalap pedig pontosan ezt a képet akarja az ügyfelek fejében megerősíteni és meglovagolni. Azért most indult az alap, mert a piac csúcsra van járatva, minden grafikon emelkedő pályát mutat és hihetetlenül nyereséges képet vetít. Az átlagos befektető pedig pontosan ezt nézni. Ha engem kérdezel, szerintem egy ingatlanalap indulása a gazdasági világválságok és ingatlanpiacok összeomlásának idején lenne a legoptimálisabb, amikor egy marék krumpliért hozzá lehet jutni mindenhez és a piac kódolása (egyszer megint megindul az emelkedés és drágulás) önmagában hordozza a nyereséget anélkül, hogy bármilyen aktív vagyonkezelés történt volna (az csak a ráadás).

3. A Duna House ingatlanalap torzítja a piacot

 

Az esemény horizonton én már látok egy valós problémát. A Duna House az ország legnagyobb ingatlanértékesítő hálózata. Hihetetlen adatbázissal rendelkeznek és nagyon sok ügyféllel. Az egész folyamat magában hordozza a "csalás" lehetőségét, hiszen egyértelmű, hogy az elérhető legjobb befektetési célú ingatlanokat, amik beérkeznek a hálózathoz, a Duna House ingatlanalap portfóliójába vándorolhatnak. Így stratégiai kérdés, hogy az ingatlanalapnak sikerül e maximalizálni a tervezett befektetőinek a számát és befizetéseik nagyságát. Minél több a pénzt, annál többször juthatnak oda a mézesbödönhöz.

Ugyanakkor reális veszély, hogy a DH érdekei sérülhetnek hosszútávon, ha a legjobb ingatlanok soha nem kerülnek ki a nyilvánosság elé. Ráadásul amint az eladók is megneszelnek egy hasonló folyamatot, egyszerűen elkezdik megemelni az áraikat további 10-20%kal, ami nem jó a befektetőkenk, a DH-nak, az ingatlanalapnak és a piacnak sem. Ha a mennyiség volumen stimmel, akkor a Duna House ingatlanalap működése torzíthatja a piacot. 

4. A magánvásárlások

 

Szerintem amikor használt autót vagy ingatlan vásárolunk, akkor a legjobb elérhető üzletet mindig két magánszemély tudja megkötni közvetítő kihagyása nélkül. Hiszen ekkor az ár valóban alkuképes, nincsen közvetítői jutalék. Nyilván akkor müködik, ha különösebb anyagi ráfordítás nélkül azonnal megtalálja az eladó és a vevő egymás. Minden más esetben a közvetítő bevonása olcsóbb megoldás lehet. Reális kockázata lehet az ingatlanalapnak, hogy a valóban legjobb ár/érték arányú üzletek nem jutnak el az ingatlanalaphoz, ezáltal a befektetőkhöz. 

5. CSOK

 

A CSOK-nak, főleg a 10+10+5M ÁFA van egy lejárati ideje. Hivatalosan a CSOK 10+10-nek nincsen, de az ÁFA visszatérítés esetében 2019.december. Az látszik, hogy az ingatlanpiac még mindig lélegeztetőgépen működik és egy hatalmas ingatlanlufit akarunk belőle fújni. Valóban pörögne a piac az Állam piactorzító beavatkozásai nélkül? A lakosság saját megtakarításból képes lenne ingatlanokat vásárolni? Vagy mindez azért működik a ma ismert volumenben,

mert soha nem látott kamatkörnyezetben tudunk olcsó hiteleket felvenni,

mert az Állam megnyitotta a pénzcsapot a CSOK által?

Ma azt láthatjuk, hogy a CSOK ma ismert mértékének (főleg 10+10) vége lesz, amint sikerült statisztikailag bebikázni a piacot. Hosszú távon semmi nem indokolja, hogy az állami lélegeztetőgép működtesse a piacot, mert a pénz egyszer elfogy. Egy ingatlanalap esetében, ahol a likviditás hiánya miatt a javasolt időtáv 3-5 év minimum, nagyon fontos szempont lehet az Állam tevékenysége és az ingatlanpiac működésének a mögöttes vonatkozásai, okai. A legrosszabb, ami történhet, hogy az ingatlanalap a CSOK miatt (is) megemelkedett lakásárakon vásárol (mondjuk 20M, de 18M-ért elhozza), a lélegeztetőgépet lekapcsolják, a piac összeomlik és az eszközérték 20M forintról 9M forintra zuhan. Mert ez a te pénzed egyébként...

CSOK segítség: itt

Most 5 kockázati érvet mondtam el, ami nem szentírás és elképzelhető, hogy egyik kételyem sem következik be. Neked kell eldönteni, hogy mit szeretnél. Nem lebeszélni vagy rábeszélni akartalak, csak másik szempontból megközelíteni a dolgokat.

 

►►►►

Ha segítséget szeretnél a pénzügyeidhez vagy kérdésed van, nekem is megírhatod:

✰✰ szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy

✰✰ www.iflgroup.hu 

 

Itt találsz meg minket:

A bejegyzés trackback címe:

https://iflgazdasag.blog.hu/api/trackback/id/tr909757650

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

nick papagiorgo 2016.08.08. 15:25:41

Ez egy tőkevédelem nélküli alap, amely büntet, ha a befektetési jegyeit 2 éven belül visszaváltod. Két év után is csak bizonyos késedelemmel fizet.
Ha bármi történik az ingatlanpiacon, a befektetési jegyek értéke csökken, ez egy öngerjesztő spirált vált ki :egyre többen akarják kivenni a jegyeiket, hogy csökkentsék a veszteséget, de ennek következtében megszűnik az alap likviditása és így a jegyek egyre kevesebbet érnek. Erre egyébként a tájékoztató is kitér.

Ez azt jelenti "magyarul", hogy az alap adott esetben pilanatok alatt kipukkad, mint a lufi.

Ehhez képest nem nagyon értem, hogy miért a 3-as kockázatba sorolták be saját magukat. Ez cseppet megtévesztő, szerintem.

Labrat01 2016.08.08. 15:42:54

Az áfa könnyités csak 2019ig lesz, utána nem látni. A dh 2 tulajára (a testvér párra) 5 forintot nem biznék, az egyik volt előzetesben is, amikor megpróbálta az ügyfelek pénzét ellopni. Gusztustalan alakok egyébként.

Punxsutawney Mormota 2016.08.08. 17:10:02

@nick papagiorgo: Ha megengeded, akkor absztrahálnék: ha bármi történik a gazdaságban, akkor azt az ingatlanpiac (és a járműipar) érzi meg elsőként.

A mai magyar rögvalóságot ismerve, ahol egy Audi tervezett leállítása csúnyán belassítja a GDP-t, azt mondom, hogy csak olyan szálljon be egy ingatlanalapba, aki amúgy a ruletten is a piroson hagyná a tétjét hatszor egymás után.

Frank August 2016.08.08. 19:23:11

BEVA garncia van ,nincs?Mondjuk a questor karosultakat is 12 milliardos MNB kolcsonbol fizeti a BEVA.Az bekteto vedelemnek szamit?