Naponta frissülő tartalommal, ami gondolkodásra késztet

4 lépés, hogy megtudd, milyen lakásra van pénzed

2018. április 17. - Szarvas Norbert

4_le_pe_s_hogy_megtudd_milyen_laka_sra_van_pe_nzed.png

Javában zajlik az ingatlanboom Magyarországon és joggal merül fel az emberekben a kérdés, hogy tulajdonképpen milyen lakásra van pénzük, mi az, amivel nem költekeznének túl. Hogyan kell kiszámolni a családi költségvetést, milyen pénzügyi-stratégiai gondolatokat érdemes alkalmazni és végső soron mikor érdemes belevágni a lakásvásárlásba? A cikkben ennek járunk utána!

 

#1 A JTM és HFM mutatók

Emlékszem még 2008-ra, amikor a hitelfelvételnél kamatkedvezményt kaptak a diplomás hitelfelvevők, amit ráadásul elég volt "beikszelni" mindenféle igazolás nélkül. Szerencsére mára a hitelfelvétel sokkal jobban körülhatárolt törvényi feltételek mentén működik. Létezik két mutató, aminek minden esetben meg kell felelnünk, máskülönben azonnali elutasításban lesz részünk!

Mi az a JTM?

A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatót a 32/2014. (IX.10) MNB rendelet szabályozza, aminek a lényege, hogy a hitelfelvevők igazolt nettó jövedelmének hány %-át lehet elkölteni összes havi törlesztésre. Az "összes havi törlesztésbe" beletartozik a már meglévő hitelek, hitelkártyák, személyi kölcsönök, diákhitelek törlesztése is. Tehát maximum a különbözetből kapott összeg lehet a lakáshitelünk maximális havi törlesztése.

 

jovedelemaranyos-torlesztesi-mutato-tablazat.png

 

Mi az a HFM?

A hitelfedezeti mutató lényege tulajdonképpen az ingatlan terhelhetőségének a maximuma. Már régóta nem lehet 100%-ban hitellel beterhelni az ingatlant lakáshitel felvételnél. Fontos megjegyezni, hogy a HFM mutató mindig a bank által a hivatalos értékbecslésen megállapított piaci értékhez viszonyul. Tehát mi hiába mondjuk azt, hogy ennek az ingatlannak a piaci értéke 26M forint, ha a banki értékbecslő szerint 25,2M.

A HFM forint alapú jelzáloghitelek esetében 80%, azaz az ingatlan bank által meghatározott piaci értékének maximum 80%-áig hitelezhető. Ez a felső érték, amitől egyes bankok eltérhetnek szigorúbb irányban (vannak, akik HBÉ érték 80%-át nézik, ami a tényleges piaci érték kb. 65%-a).

 

Mielőtt komolyabban elkezdünk gondolkodni a lakásvásárláson, ezt a két kérdést kell megválaszolnod:

  1. Az igazolt nettó jövedelmetek (-mínusz meglévő hitelek) elég lesz a havi törlesztésre?
  2. Rendelkeztek legalább 20% önerővel?

 

 

 

#2 Rendelkezel biztonsági tartalékkal?

Tudtad, hogy a magyar lakosság közel 75%-a egy vis major esetén legkésőbb a harmadik hónapban csődbe menne, ugyanis maximum 3, de inkább 1-2 havi biztonsági tartalékkal rendelkeznek? Azaz hónapról hónapra élnek és reménykednek abban, hogy minden rendben lesz. Ez azonban egy életveszélyes felfogás, pláne lakásvásárlás előtt!

Az ideális biztonsági tartalék fedezi 6 havi megélhetési költségünket. Jellemzője, hogy likvid, tehát bármikor hozzáférhetsz anélkül, hogy fel kéne bármilyen közép és hosszabb távú megtakarításodat bontani. Ezzel szemben a tipikus élethelyzet az, hogy valamennyi biztonsági tartalék összegyűlik, amit a családok a lakásvásárlásra el akarnak önerőként-foglalóként költeni.

És mi lesz utána? Általában elfogy a teljes tartalék, ráadásul a családi költségvetést már a felvett jelzáloghitel terhe is nyomja. Az eredmény pedig katasztrófa, hiszen a növekvő havi kiadás mellett semmilyen tartalékunk nem maradt. Abban reménykedünk, hogy majd sikerül pótolni, de ki kell mondanunk: NEM fog sikerülni belátható időn belül.

Azt gondolom, hogy a lakásvásárlás előtt érdemes összeszámolnod a likvid tőkédet és kizárólag abban az esetben belevágni a költözésbe, ha MINIMUM három havi megélhetésre elegendő pénz garantáltan megmarad a számlátokon. Ha ezzel szemben a költözés feltétele, hogy semmi nem marad, akkor ti nem engedhetitek meg magatoknak ebben a pillanatban a kiválasztott lakást!

 

#3 Ha nincsen önerőd, akkor fizess magadnak havi törlesztést

Nagyon fontos, hogy a lakásvásárlást lehetőség szerint ne hirtelen felindulásból valósítsuk meg. Persze vannak  kivételes helyzetek, amikor azonnal lépnünk kell, mert nagyon jó az ajánlat. A jellemző azonban ezzel szemben inkább a hirtelen és megfontolatlan, gyakran túlvállaló döntés meghozatala.

Nagyon sok ügyfél keres meg úgy, hogy nem rendelkezik egyáltalán önerővel. Ez számomra azt jelenti, hogy az elmúlt hónapokban, években képtelenek voltak a fizetésükből pénzt félretenni. Lehet, hogy pénzügyi fegyelmezetlenség miatt, de az is lehet, hogy egyszerűen mindig nullára jöttek ki. Az biztos, hogy egy hitel felvétele nehezítené a dolgokat, extra kiadást jelentene a családi költségvetésnek.

Tedd fel magadnak a kérdést, hogy mi történik, ha nem tudjátok kigazdálkodni a törlesztőt?

A kiszámolt havi törlesztőre mindig számoljunk rá 20%-ot, tehát 100 000 forintos törlesztést számoljunk 120 000 forintnak. Így biztosak lehetünk benne, hogy stabilan tudjuk majd fizetni. Ettől független fontos a kockázatokat mérlegelni, hiszen a bank nem lesz elnéző velünk, ha nem tudjuk fizetni a hitelt.

Lehetőség szerint, amint megszületett az elképzelésünk a lakásvásárlással kapcsolatban, azonnal kezdjünk el magunknak havi törlesztőt (-albérleti díj) fizetni és nézzük meg, hogy az elképzelt hitelhez tartozó havi törlesztő mit jelentene a valóságban a mi költségvetésünkre és életszínvonalunkra nézve!

  • legrosszabb esetben belátjuk, hogy túlvállaltuk volna magunkat és valamennyi összeget még sikerült is megspórolni
  • legjobb esetben megerősítjük magunkat az elhatározásban, ráadásul nagyobb önerővel/biztonsági tartalékkal tudunk belevágni

 

#4 Mit jelent számodra a CSOK támogatás?

Az ingatlanpiaci állóvizet jelentősen felkavarta a CSOK támogatás, főleg a CSOK 10+10. Be kell látnunk, hogy az ingatlanárakba beépültek ezek az összegek, tehát nem biztos, hogy mi nyerünk a CSOK felvételével és lesz "többletünk".

Tedd fel magadnak a kérdést, hogyha most minden erődet beleadva elkezdesz építkezni / veszel egy új építésű CSOK kompatibilis lakást, abban az esetben a beköltözés után fog e annyit érni az ingatlan, mint amennyiért vetted?

Ha a válasz nem, akkor el kell gondolkoznod azon, hogy megéri e számodra 10 évre kincstári bejegyzést rakatnod az ingatlanra és végigmenni a procedúrán. Egyáltalán megéri e emiatt több hitelt felvenned és jobban eladósodnod?

Azt látom, hogy csak CSOK miatt nem biztos, hogy érdemes elköltöznünk otthonról, ha közben nem tudunk jó ajánlatot szerezni, kedvező szerződéseket kötni.

 

 

►►►►

Segítsek neked vagy kérdésed van pénzügyekben? Akkor írj:

✰✰ szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy

✰✰ www.iflgroup.hu

Itt találsz meg minket, ahol további "csak itt megjelenő" egyedi tartalmakat is olvashatsz

Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű, szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul, nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.

Ez a cikk 2018. április. 17. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A bejegyzés trackback címe:

https://iflgazdasag.blog.hu/api/trackback/id/tr8413840880

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.