Hatalmas szezonja van mostanában a lakásvásárlásnak. Mostmár egyértelműen csorda szellemben haladunk előre, és sokaknak azért bizsereg a pénztárcája, mert akaratlanul is ugyanannyira tartja saját magát, mint a szomszádot, aki költözik. Egy ilyen helyzetben, amikor látszólag minden adott a költözéshez, érdemes megállni és átgondolni, hogy miért nem éri meg lakást venni. Ne felejtsd el a tőzsde működését! Mindenhova bele lehet (kis túlzással) fektetni, kivéve, ahova a tömeg helyezi a pénzét. Ugyanis a tömeg felveri az árakat, felfújja a lufit, és kipukkad egy ponton...

#1. Emelkedni fog a CSOK?!

Jelen pillanatban a minisztérium felülvizsgálata folyik a témában és bizonyos hangok már azt mondják, hogy mindenféleképpen megemelik a CSOK összegét akár milliókkal is. Én azt gondolom, hogyha ez bekövetkezik, akkor a legjelentősebb emelkedés az 1 gyerek után fog bekövetkezni. Nem gondolom magam jóstehetségnek, de vízionálom a 600.000 forintos CSOK "milliós tartományba" emelkedését.

Várhatóan év végén bejelentik az új számokat, ha lesznek egyáltalán új számok. Viszont nem biztos, hogy megéri most nekifutni a CSOK-nak (minden a CSOK-ról: klikk), ha vízionáljuk mondjuk a nagyon közkedvelt 2 gyerek után járó új építéses CSOK 2,6-ról való megduplázódását! 

Tipp: év végén már ne vegyünk lakást lehetőség szerint. Még novemberben érdemes lehet előszerződést kötni fix árra és megvárni, amíg kiderülnek a CSOK számok. Ezzel biztosítjuk magunkat az áremelkedés ellen (amit a CSOK emelkedése okozhatna), és még nyerünk is rajta

#2. Még nem fejeződtek be a társasházi építkezések

Mondanom sem kell szerintem, hogy a piaci árakat mindig a kereslet és a kínálat viszonya határozza meg. Jelen pillanatban a legjobban a megfelelő új építésű, CSOK kompatibilis lakások hiánya  veri fel a használtlakás piac árait. Ugyanis létezik egy nagyon jól definiálható réteg, amelyik rendelkezik megfelelő anyagi hátszéllel és éppen költözne el (legtöbbször albérletből). 

Alapvetően új építésű lakásokat keresnek, amiből viszont hiány van. Cserébe hajlandóak megkötni a kompromisszumot, mivel elképesztően olcsón juthatnak forint alapú jelzáloghitelekhez, amivel még mindig jobban megéri használt lakást vásárolni (ugródeszkának), mint fizetni a brutálisan megszaladt albérletet, ami egy feneketlen zsebnek tűnik...

Tipp: Számold ki, hogy neked melyik éri meg jobban? Két évig fizetni havi 130.000 forint albérleti díjat vagy most túlárazva megvásárolni egy panelt 22.000.000 forintért, ami két év múlva leeshet akár 16.000.000 forintra? 

#3. Túl olcsó a jelzáloghitel

Nem árulok zsákbamacskát! Egyszerűen túl olcsó a forint jelzáloghitel, ami olyanok fantáziáját is megmozgatja, akik ezidáig nem gondolkoztak benne. Ráadásul máris alakul a következő hiteles lufi, hiszen nagyon sokan a végig fix kamatozás helyett az olcsóbbnak látszó változó kamatozású hiteleket pályázzák meg (ismerős? forint kontra chf), ami által több hitelt tudnak felvenni.

A piac pontosan beárazta ezt, hiszen pontosan tudja mindenki, hogy piaci átlagárban a vevőknek belefér plusz 1-2-3 millió forint, hiszen megkapják hitelbe (átlagról beszélünk most). Amikor drága volt a hitel, akkor emlékszel mi volt? Alapvetően nem lehet egyértelmű relációt húzni és ok-okozati összefüggést alkalmazni, mivel számos tényező közrejátszik ebben. Ettől függetlenül érdemes abba belegondolni, hogy a drágább hitel magasabb törlesztőt és kevesebb hitelösszeget jelent. A kevesebb hitelösszeg pedigaz ingatlanárak csökkenését jelenti, hiszen a kereslet nem fogja tudni kifizetni az áremelkedést. 

Számolgattam, hogy mivel jártam volna jobban? Ma, olcsó hitel mellett venni egy túlárazott lakást, vagy pedig 2011-ben akkori áron megvásárolni a lakást alacsonyabb áron és drágább hitellel? Érdekes kérdés, bár számomra meggyőző volt 1-1 példánál a 9-ről 22-re megemelkedett ingatlanár, ami magasabb különbség, mint az akkori és mostani jelzáloghitel közötti kamatfizetés adott időszakra vetítve...

#4. Mindenki elkezdte árulni a lakását

 Nekem van egy elméletem, miszerint pont most érkezett meg az első "öröklős" generáció, akiknek a nyakába szakadtak értékes belvárosi ingatlanok a szülőktől, nagyszülőktől. Tehát ezen a ponton már nem a lakhatás problémájának a megoldásáról van szó, hanem nyerészkedésről alapvetően kockázat nélkül. Legrosszab esetben megmarad a lakás és megy albérletbe.

A szerencsevadászok, látva a mostani árakat, fogják magukat és a piaci árat 10-20%-kal megnyomja meghírdetik a lakásukat minden mindegy alapon. Sajnos ennek a kritikus tömeg szabályai szerint komoly piactorzító hatása van. Gondolj bele abba, hogy vannak, akik azért akarnak eladni lakást, mert tovább költöznének. Nekik nagyon nem mindegy, és nincsen idejük. Mit csinálnak árazásnál? Megnézik az ingatlan.com-on a hasonló ingatlanokat. Ott azt látják, hogy

1. Ők 15M forintra gondoltak
2. Hasonló lakások 25M forintért "mennek"
3. Akkor meghírdetik 22M forintért, mert tuti elmegy

Ez a piac jelenlegi logikája. Visszacsatolnék az"öröklős generációra", mivel ők játékból verik fel a saját áraikat, de ezzel hivatkozási pontként szerepelnek a többiek számára. a vége az lesz, hogy minden ingatlan elképesztően túl van árazva és egy ponton brutális árzuhanásra lehet számítani.

Tipp: Ha el kell adnod a lakásodat, akkor próbáld meg, hátha... Ha venni akarsz, akkor pedig érdemes 20%-ot lealkudni, mivel tipikusan ekkor leszel a pénzednél...

#5. Jön az EU-s szabályozás

2021-tól megérkezik hozzánk is az EU-s energetikai (én csak "passzívház terrornak" hívom) feltételrendszer, ami azt jelenti, hogy brutálisan megdrágulnak az építkezések. De ez egyben azt is jelenti, hogy nagyon sok most "értékes" ház egyszerűen árzuhanásba kezd, mivel már nem felel meg a jövőben a kritériumoknak. Ez miért érdekes? Mert a rendelet tartalmaz olyasmit is, hogy bizonyos állami támogatások az energetikai besoroláshoz lesznek kötve. Ez mit jelent? Sok elkészült házra majd nem fognak tudni állami támogatást felvenni, ami szintén leveri az árakat.

►►►►

Gyerekmegtakarításról szeretnél többet megtudni? Klikk

✰ ingyenesen letölthetsz egy hasznos pénzügyi eszközt:  Klikk

Segítsek neked vagy kérdésed van pénzügyekben? Akkor írj:

✰✰ szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy

✰✰ www.iflgroup.hu 

Itt találsz meg minket, ahol további "csak itt megjelenő" egyedi tartalmakat is olvashatsz