A CSOK mindenkit érint valamilyen módon. Több bankos forrásból tudom, hogy az érdeklődés kezd enyhülni, mivel az emberek kezdenek rájönni, hogy nem minden arany ami fénylik, nem mindenki számára megszerezhető az "ingyenpénz". Ezzel nem is lenne probléma, hiszen egy deficites ország mégsem osztogathat mindenkinek támogatást. Viszont ezzel a CSOK 10+10-el felfújtak egy olyan lufit, ami később hatalmashat robbanhat. Gondolkoztam, számolgattam és végül egy nagyon ijesztő megállapításra jutottam, amit nem árt figyelembe venni! Mindenki eddig is azt javasoltam, hogy megfontoltam cselekedjen, ne részegüljön meg a támogatástól és lehetőleg az anyagi lehetőségeihez mérten költözzön (csak a támogatás miatt ne vegyünk fel több hitelt, ha nem tudjuk fizetni).
A 10M forint állami támogatás 3-4-5 éven belül könnyen átmehet horrorba azok számára, akik tovább költöznének.
A CSOK elméletben leköt mindenkit 10 évig, de ez alól van egy apró kiskapu, ami megengedi a tovább költözést indokolt esetben. Ilyenkor a CSOK-ot az eladási árból át kell utalni a kincstár számlájára, akiktől lehet kérvényezni az összeg elkülönítését másik ingatlan vásárlása vagy építése céljából. Tehát a CSOK "átörökíthető" bizonyos szabályok megfelelése esetén egy másik ingatlanra (ami szebb, jobb, drágább, okosabb, indokoltabb). De ez miért fog neked nagyon sokba kerülni?
Egy nagyon egyszerű példán keresztül szeretném neked bemutatni, amit találtam.
Az új CSOK 10M forintnak megfelelő újépítésű lakás vételára 2015-ben 25M forint volt. A CSOK és a kereslet növekedése miatt a kivitelező ezt az ingatlant már 35M forintért hajlandó neked értékesíteni. Te úgy vagy vele, hogy tökéletes még így is, hiszen eddig is volt 25M forintod (vagy önerő+hitel) és a különbözetet "ingyen" kapod meg a CSOK keretében. Kifizeted.
Nagyon sokan fognak így gondolkodni, amíg a kereslet és kínálat az újépítésű piacon nem fordul meg (pár év jelen állás szerint). Amint lecsengett a CSOK 10M támogatása és a kínálat elérte legalább a kereslet szintjét, az ingatlanárak elkezdenek meredeken szabadesni. De tegyük fel, hogy még ez sem következik be. Tehát az ingatlanod továbbra is tartja az értékét.
Egy valamit elfelejtesz. Amint megvásároltad, onnantól kezdve használt ingatlannak minősül, amire már nem lehet megigényelni a CSOK 10M forintot. Más se fogja tudni. Mivel a támogatást 100%-ban a kivitelező nyelte be, így neked ebből semmi hasznod nem származott (van egy új lakásod, de a lakás a CSOK nélkül is meglett volna, ha nincsen ez a támogatás, ami felverte az árakat). Használt lakásként ráadásul egyrészt a 35M vételár visszamegy 25M értékre, másrészt lehet számolni egy másik árzuhanással is, ami az új-használt közötti különbséget szimbolizálja. De tegyük fel, hogy még ez sem történik meg, és 25M forintért el tudod adni az ingatlant.
Ha eladod az ingatlant, akkor ki kell fizetned a 10M forintort a kincstár számára. Marad 15M forint (25-10M), ami szerencsés esetben a te pénzed, balszerencsés esetben ebből még a hiteledet is vissza kell fizetni. Amennyiben továbbköltözésnél megfelelsz az akkori szabályoknak és tovább tudod vinni a CSOK 10M forintot, akkor nincsen gond. Amennyiben viszont nem találsz megfelelő ingatlant és nincsen elég pénzed az építkezéshez (ne felejtsd el, hogy az építkezéseknél elvárt energetikai megfelelőség évről évre drágább és szigorúbb), akkor használt lakás után kell nézned. Erre már nem kapod vissza a 10M forintot, csak a különbözetet (pl.: 2,2M forintot). De az is lehet, hogy még ezt sem kapod meg valamilyen később életrehívott törvény miatt.
Na ilyen könnyen lehet -20M forintot kitermelni egy 10M támogatásnak indult programból!
Ki mennyit kapott?
| Ki? | - | + |
| Állam | - 10.000.000 | + 10.000.000 |
| Építési vállalkozó | - felmerülő költségek | + 35.000.0000 |
| Te | - 25.000.000 | + 10.000.000 |
Az Állam nem veszíthet, hiszen kifizet 10M forintot a CSOK-ra, de neked vissza kell fizetni, amennyiben költözöl vagy nem teljesíted a feltételeket.
Az építési vállalkozó megemeli az árat, így 25M forint helyett 35M forintot szed be. A plusz 10M forint az neki teljes nyereség, hiszen az építkezést a példa szerint már 2015-ben befejezte, és akkor 25M forintos vételár mellett is nyereségesen tudta kihozni a bulit.
Te továbbítottad a CSOK 10M forintot a saját 25M forintoddal. Az első perctől kezdve elbuktad a 10M forintot, hiszen már használt lakásnak számít az ingatlanod (nem kapja meg senki a 10M CSOK-ot), viszont neked a 10M-t ki kell fizetned az Államnak. Összességében a példa szerint 5 év múlva esedékes költözés esetén (mondjuk albérletbe) csináltál a 25M forint mai pénzedből 15M forintot úgy, hogy nincsen lakásod.
És mi van az ÁFA-val?
Most sokan érdeklődnek az ÁFA 5%-al kapcsolatban. Illetve az 5M forint visszaigényléssel kapcsolatban.
A következő a helyzet röviden:
Ha te építesz házat, akkor 27% ÁFA után kaphatod vissza a maximum 5M forintot. Ha vállalkozás az építtető (magyar építési vállalkozó beruház), akkor az ÁFA 5%, viszont a boltban az anyagokat 27% ÁFA mellett veszik meg. Ez mit jelent?
2015-ben a példa szerinti vételár ÁFA-val növelve:
25M+27% ÁFA = bruttó 31.750.000,-
Ha a vállalkozó tartaná a 25M forintot, akkor:
25M+5% ÁFA= bruttó 26.250.000 forint lenne a vételárad, miközben ő 27% ÁFA-t fizetett ki az anyagok után. Ezt a buktát senki nem fogja bevállalni, ezért törvényszerűen emelni fogja a nettó árat.
30.238.095+ 5% ÁFA = bruttó 31.750.000,-
És, ha ehhez hozzávesszük a kínálati oldalt, akkor nem nehéz kiszámolni, hogy még erre jöhet a +10M forint emelés. Tehát a fenti példa egyenesen alábecsülte a piaci folyamatokat.
Tegyük fel, hogy újépítésú lakást vásárolsz kivitelezőtől:
30.238.095+10.000.000+5% ÁFA= bruttó 42.249.999,-
Magyarul a 25M+ 27% ÁFA ingatlan (2015) idén 10.499.999 forinttal kerülhet neked többe, ha kizárólag az imént említett piaci folyamatokat veszem figyelembe és nem törődök egyéb feltételezésekkel.
:::
Kérdésed van? írj bártan: szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy klikk
