Naponta frissülő tartalommal, ami gondolkodásra késztet

5 ok, amiért nem éri meg ma lakást vásárolni

2017. augusztus 01. - Szarvas Norbert

lakasvasarlas_5_ok.jpg

Hatalmas szezonja van mostanában a lakásvásárlásnak. Mostmár egyértelműen csorda szellemben haladunk előre, és sokaknak azért bizsereg a pénztárcája, mert akaratlanul is ugyanannyira tartja saját magát, mint a szomszádot, aki költözik. Egy ilyen helyzetben, amikor látszólag minden adott a költözéshez, érdemes megállni és átgondolni, hogy miért nem éri meg lakást venni. Ne felejtsd el a tőzsde működését! Mindenhova bele lehet (kis túlzással) fektetni, kivéve, ahova a tömeg helyezi a pénzét. Ugyanis a tömeg felveri az árakat, felfújja a lufit, és kipukkad egy ponton...

#1. Emelkedni fog a CSOK?!

 

Jelen pillanatban a minisztérium felülvizsgálata folyik a témában és bizonyos hangok már azt mondják, hogy mindenféleképpen megemelik a CSOK összegét akár milliókkal is. Én azt gondolom, hogyha ez bekövetkezik, akkor a legjelentősebb emelkedés az 1 gyerek után fog bekövetkezni. Nem gondolom magam jóstehetségnek, de vízionálom a 600.000 forintos CSOK "milliós tartományba" emelkedését.

Várhatóan év végén bejelentik az új számokat, ha lesznek egyáltalán új számok. Viszont nem biztos, hogy megéri most nekifutni a CSOK-nak (minden a CSOK-ról: klikk), ha vízionáljuk mondjuk a nagyon közkedvelt 2 gyerek után járó új építéses CSOK 2,6-ról való megduplázódását! 

Tipp: év végén már ne vegyünk lakást lehetőség szerint. Még novemberben érdemes lehet előszerződést kötni fix árra és megvárni, amíg kiderülnek a CSOK számok. Ezzel biztosítjuk magunkat az áremelkedés ellen (amit a CSOK emelkedése okozhatna), és még nyerünk is rajta

 

#2. Még nem fejeződtek be a társasházi építkezések

 

Mondanom sem kell szerintem, hogy a piaci árakat mindig a kereslet és a kínálat viszonya határozza meg. Jelen pillanatban a legjobban a megfelelő új építésű, CSOK kompatibilis lakások hiánya  veri fel a használtlakás piac árait. Ugyanis létezik egy nagyon jól definiálható réteg, amelyik rendelkezik megfelelő anyagi hátszéllel és éppen költözne el (legtöbbször albérletből). 

Alapvetően új építésű lakásokat keresnek, amiből viszont hiány van. Cserébe hajlandóak megkötni a kompromisszumot, mivel elképesztően olcsón juthatnak forint alapú jelzáloghitelekhez, amivel még mindig jobban megéri használt lakást vásárolni (ugródeszkának), mint fizetni a brutálisan megszaladt albérletet, ami egy feneketlen zsebnek tűnik...

Tipp: Számold ki, hogy neked melyik éri meg jobban? Két évig fizetni havi 130.000 forint albérleti díjat vagy most túlárazva megvásárolni egy panelt 22.000.000 forintért, ami két év múlva leeshet akár 16.000.000 forintra? 

 

#3. Túl olcsó a jelzáloghitel

 

Nem árulok zsákbamacskát! Egyszerűen túl olcsó a forint jelzáloghitel, ami olyanok fantáziáját is megmozgatja, akik ezidáig nem gondolkoztak benne. Ráadásul máris alakul a következő hiteles lufi, hiszen nagyon sokan a végig fix kamatozás helyett az olcsóbbnak látszó változó kamatozású hiteleket pályázzák meg (ismerős? forint kontra chf), ami által több hitelt tudnak felvenni.

A piac pontosan beárazta ezt, hiszen pontosan tudja mindenki, hogy piaci átlagárban a vevőknek belefér plusz 1-2-3 millió forint, hiszen megkapják hitelbe (átlagról beszélünk most). Amikor drága volt a hitel, akkor emlékszel mi volt? Alapvetően nem lehet egyértelmű relációt húzni és ok-okozati összefüggést alkalmazni, mivel számos tényező közrejátszik ebben. Ettől függetlenül érdemes abba belegondolni, hogy a drágább hitel magasabb törlesztőt és kevesebb hitelösszeget jelent. A kevesebb hitelösszeg pedigaz ingatlanárak csökkenését jelenti, hiszen a kereslet nem fogja tudni kifizetni az áremelkedést. 

Számolgattam, hogy mivel jártam volna jobban? Ma, olcsó hitel mellett venni egy túlárazott lakást, vagy pedig 2011-ben akkori áron megvásárolni a lakást alacsonyabb áron és drágább hitellel? Érdekes kérdés, bár számomra meggyőző volt 1-1 példánál a 9-ről 22-re megemelkedett ingatlanár, ami magasabb különbség, mint az akkori és mostani jelzáloghitel közötti kamatfizetés adott időszakra vetítve...

#4. Mindenki elkezdte árulni a lakását

 

 Nekem van egy elméletem, miszerint pont most érkezett meg az első "öröklős" generáció, akiknek a nyakába szakadtak értékes belvárosi ingatlanok a szülőktől, nagyszülőktől. Tehát ezen a ponton már nem a lakhatás problémájának a megoldásáról van szó, hanem nyerészkedésről alapvetően kockázat nélkül. Legrosszab esetben megmarad a lakás és megy albérletbe.

A szerencsevadászok, látva a mostani árakat, fogják magukat és a piaci árat 10-20%-kal megnyomja meghírdetik a lakásukat minden mindegy alapon. Sajnos ennek a kritikus tömeg szabályai szerint komoly piactorzító hatása van. Gondolj bele abba, hogy vannak, akik azért akarnak eladni lakást, mert tovább költöznének. Nekik nagyon nem mindegy, és nincsen idejük. Mit csinálnak árazásnál? Megnézik az ingatlan.com-on a hasonló ingatlanokat. Ott azt látják, hogy

1. Ők 15M forintra gondoltak
2. Hasonló lakások 25M forintért "mennek"
3. Akkor meghírdetik 22M forintért, mert tuti elmegy

Ez a piac jelenlegi logikája. Visszacsatolnék az"öröklős generációra", mivel ők játékból verik fel a saját áraikat, de ezzel hivatkozási pontként szerepelnek a többiek számára. a vége az lesz, hogy minden ingatlan elképesztően túl van árazva és egy ponton brutális árzuhanásra lehet számítani.

Tipp: Ha el kell adnod a lakásodat, akkor próbáld meg, hátha... Ha venni akarsz, akkor pedig érdemes 20%-ot lealkudni, mivel tipikusan ekkor leszel a pénzednél...

#5. Jön az EU-s szabályozás

 

2021-tól megérkezik hozzánk is az EU-s energetikai (én csak "passzívház terrornak" hívom) feltételrendszer, ami azt jelenti, hogy brutálisan megdrágulnak az építkezések. De ez egyben azt is jelenti, hogy nagyon sok most "értékes" ház egyszerűen árzuhanásba kezd, mivel már nem felel meg a jövőben a kritériumoknak. Ez miért érdekes? Mert a rendelet tartalmaz olyasmit is, hogy bizonyos állami támogatások az energetikai besoroláshoz lesznek kötve. Ez mit jelent? Sok elkészült házra majd nem fognak tudni állami támogatást felvenni, ami szintén leveri az árakat.

 

►►►►

Gyerekmegtakarításról szeretnél többet megtudni? Klikk

✰ ingyenesen letölthetsz egy hasznos pénzügyi eszközt:  Klikk

Segítsek neked vagy kérdésed van pénzügyekben? Akkor írj:

✰✰ szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy

✰✰ www.iflgroup.hu 

Itt találsz meg minket, ahol további "csak itt megjelenő" egyedi tartalmakat is olvashatsz

 

Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű, szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul, nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.  

 

Ez a cikk 2017. augusztus.01. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A bejegyzés trackback címe:

http://iflgazdasag.blog.hu/api/trackback/id/tr2912707966

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben.

VT Man 2017.08.01. 14:02:17

"Visszacsatolnék az"öröklős generációra", mivel ők játékból verik fel a saját áraikat"

Haha. "Jatekbol".
Es az ingatlanost nem zavarja, hogy ingyen kell dolgozzon, hogy ingyen kell mutogassa a hazat, ami tul van arazva?

Vagy csak azok a jatekbol felvert aru hazak, amik tulajdonostol vannak?

Laurel 2017.08.01. 15:35:19

Más oka is van, hogy lesz még itt árcsökkenés. Egy országban ahol alig születnek gyerekek, ahová alig érkezik munkahelyteremtő beruházás, ahonnan százezrek vándorolnak ki és további százezrek tervezik ezt, hosszabb távon nincs alapja az ingatlan ár emelkedésnek. Érdemes megnézni a demográfiai adatokat, és a lakósságszámra vonatkozó előrejelzéseket.

emzperx 2017.08.01. 15:36:47

Ez a túlárazás dolog nekem is ott sántít, hogy az ingatlanközvetítő erre mit fog szólni? Egy irreálisan magas kínálati árral nem fog vevőt találni vagy csak sokára és nehezen, emiatt pedig fölöslegesen tesz bele energiát.

emzperx 2017.08.01. 15:39:41

@Laurel: Az érem másik oldala persze az, hogy aki él és mozog az meg menne nagyvárosba ami stabilan nyomja az árakat felfelé. A kistelepülések elsorvadása és a nagyvárosok zsúfoltsága is várható, jó kérdés hogy az ország rothadása vagy a migráció a gyorsabb?

Burgermeister 2017.08.01. 18:18:54

És mi a véleményed a garázsokról/teremgarázsokról?
Valamint a nyaralókról?
Hogy alakul várhatóan az áruk?

Szarvas Norbert 2017.08.01. 23:21:59

@Burgermeister:

én nagyon ellenzem a teremgarázsok intézményét, mint befektetés. Egyszerűen abszolút túlárazottnak érzem azt az 1-1,5 millió forintokat bizonyos helyeken. Persze nem mindegy, hogy ez a garázs a belvárosban van vagy mondjuk Budaörsön. Az előbbi helyen megéri, az utóbbi helyen nettó hülyeség, mert mindig van az utcán is parkoló. De van, aki pedig esküszik erre

a nyaralók veszélyes intézmények, amik a kádári rendszer hagyatéka. Egyszerűen nem éri meg nyaralót fenntartani, hiszen mennyit tudsz egy évben a nyaralóban tölteni? Hány hetet? Hónapokat? Minden hétvégét? Mennyi időt? A nyaraló egy pénznyelő, aminek az értéke egyenes arányosságban fog zuhanni, ahogyan egyre inkább elterjednek a kuponos nyaralások és az a mentalitás, hogy valóban oda mehetsz nyarani minden évben, ahova akarsz. Szerintem ezen a területen szemléletváltás zajlik, ami lenyomja a nyaralók árait, de lehet hogy tévedek

Burgermeister 2017.08.02. 18:12:53

@Szarvas Norbert: A belvárosban korábban 2-2,2 millio volt egy teremgarázs, ma már iknább 3-3,2 millio. Kiadni meg 15-20 ezer között van.
A nyaraló meg olyan hogy egy vizparti mindig értékálló lesz sztem.
De nem tudom, nincs erre vmi elemzés?

Burgermeister 2017.08.02. 18:13:42

És akkor mibe lehetne fektetni 15-20 millio forintot?

Szarvas Norbert 2017.08.02. 19:04:23

@Burgermeister: nagyon jó kérdés, nincsen tuti receptem:) én bef. alapokban tartom a pénzem, más pedig másra esküszik

Burgermeister 2017.08.03. 06:43:17

@Szarvas Norbert: és ezek az alapok mennyit hoznak? mennyire biztonságosak egy válsággal szemben?

looking4 2017.08.08. 17:23:12

Az ötös pont egy az egyben HÜLYESÉG! Pont fordítva lesz mint írták!

2021-től a brutál megdráguló ÚJ építkezések miatt a használt ára is megemelkedik! (ahogy most is)

Jó lenne már megtanulni, ha az új ára nő a használté is, ez ÖRÖK szabály...

Bicepsz Elek 2017.08.24. 10:51:46

@looking4:
EZ IGY IGAZ!!!
Mas: varosiasodas zajlik= a varosi ingatlanok ara no. Minel bejebb vannak annal inkabb!!
Uj lakasokat viszont nem eri majd meg epiteni csak ha luxusingatlanok=keves lesz=no a regi lakasok ara is!!!
Garazs: helyfuggo megeri-e. Budan ha 3 millioert vesszuk azt 30-40000/hoert ki lehet adni!!