Naponta frissülő tartalommal, ami gondolkodásra késztet

Ha nő az ingatlan ára, akkor miért csökken az értéke?

2017. június 09. - Szarvas Norbert

ingatlanar_csokkenes.jpg

 

Gyakran nézzük a dolgok abszolút értékét! Faékegyszerű logika mentén haladva nyer bizonyítást egy üzletről, hogy az sikeres vagy sem. Ha ma kevesebbért veszem, mint amennyiért majd eladom, akkor jó vételt csináltam, sikeres volt az üzlet. Tehát ha ma 10 millió forintért veszem meg az ingatlanom és 10 év múlva 14 millió forintért adom el, akkor hajlamosak vagyunk azt gondolni, hogy nyereséggel szállunk ki az üzletből.

De valóban jól gondolkodunk a haszonról?

kepernyofoto_2017-06-07_16_32_28.png

A táblázatban egy hagyományos befektetés bruttó hozamrátáját láthatjuk különböző időtávokban. Ez alapján, ha a 10 millió forintunkra évente 3%-os hozamot kapunk, akkor 10 év múlva van 13 439 163 forintunk. Jellemzően ezt pozitívumként értékeljük, hiszen több pénzünk lett, mint amennyink összegyűlt volna a párnaciha alatt. Ez valóban így van.

Viszont a bruttó nyereség nem ugyanazt jelenti, mint a valódi nyereségünk! Ezt egy tipikus ábrával szeretném szemléltetni:

117682899_2r1u9cl.jpg

Biztosan te is érzékelted, hogy a "kiló kenyér" enyre több pénzbe kerül. Tehát ugyanazért a pénzért egyre kevesebb kenyeret tudunk megvásárolni. Ha megnézzük a fehér kenyér árát 2005-ben (173 forint), majd összevetjük a 2015-ös árral (270 forint), akkor észrevehetünk egy 56%-os nominális drágulást, amit azért nem éreztünk meg ennyire, mivel közben a fizetésünk is emelkedett és minden más is drágult. 

Ezt a folyamatot nevezzük inflációnak, amikor romlik a pénz értéke.

Csak érdekességképpen a 10M forintos táblázatban látható évi 3%-os hozammal számolt 10 éves eredmény 34,39%-kal mutatott többet az induló befektetésnél. Tehát ugyanazon időtávot vizsgálva (10 év) az évi 3%-os hozam nem tudta ellensúlyozni a fehérkenyér árának emelkedését.

2005-ben a 10 000 000 forintból tudtunk vásárolni 57 803 kiló kenyeret.

2015-ben a 13 439 163 forintból tudtunk vásárolni 49 774 kiló kenyeret.

Hiába kamatozott a pénzünk évi 3%-kal, mégis sokkal kevesebb kenyeret tudtunk vásárolni, mert a kenyér inflációja magasabb volt a hozamunknál. 

Hogyan változtak az ingatlanárak?

ingatlanarak-valtozasa_otp21.jpg

Direkt egy 5 évvel ezelőtti ingatlanpiaci állást raktam be, mivel tökéletesen mutatja ez a táblázat a felemelkedés és a teljes összeomlás időszakát. Az összeomlás ebben az esetben azt jelentette, hogy az ingatlanpiaci átlagár stagnált illetve visszaesett a 10 évvel ezelötti értékekig. Ezen a ponton jegyezzük meg, hogy az infláció miatt az embereknek ezen a ponton 10M forint nem ugyanazt jelentette, mint 10 évvel ezelőtt. 

Tehát duplán érezték az ingatlanpiac árzuhanását, hiszen névlegesen egyre többet kerestek, miközben az ingatlanárak is visszaestek. A kettő együtt azt eredményezte, hogy rendkívül leértékelve lehetett ingatlanhoz jutni a válság ideje alatt.

Ez mind szép és jó, de hogyan alakult az infláció?

00314945.jpeg

 Az elmúlt három évben a pénzünk nem romlott, hanem erősödött. Ettől függetlenül a közgazdászok egyetértenek abban, hogy tartósan a 3% körüli inflációt célt kell teljesíteni egy egészséges piacgazdaság kialakításához. 

Ezen a ponton akkor kössük össze a lépéseket. Az első számítást megfordítva, ahhoz hogy éves 3%-os infláció mellett a 10 000 000 forintunkat jelenértéket tartsuk (azaz ugyanannyit érjen) 10 év múlva, szükségünk lesz 13 439 163 forintra. Tehát hiába lett névlegesen több, mint 3,4 millió forinttal pénz a számlánkon. Valójában a pénz romlását figyelembevéve pontosan annyit ér a pénzünk, mint 10 évvel ezelőtt a 10 000 000 forint.

Nem lehet azonban abszolút értékeket megadni, ugyanis nem minden szolgáltatás és termék ára emelkedik ugyanolyan mértékben, mint ahogyan a saját fizetésünk sem úgy emelkedik, mint a szomszéád fizetése. Sok-sok változót kell figyelembe venni.

Ma szeretnék venni egy házat. Biztosan annyit fog érni a jövőben?

Egyrészt igen, másrészt nem. Lehet számítani az ingatlanpiac "természetes" áremelkedésére (látthattunk, hogy alapvetően a válság idején bekövetkezett zuhanáskori árak sem lettek alacsonyabbak a 10 évvel ezelötti állapothoz képest), másrészt nem biztos, hogy az ingatlan árának természetes emelkedésével növekedni fog az ingatlanunk "értéke" is.

Nézzünk egy példát, ahol a család ma vásárol 20 millió forintért egy panel lakást és 10 év múlva biztosan el tudják adni 26 millió forintért. Ez számukra jó befektetés volt?

Sokfajta befektetés létezik. ebben a példában "számunkra" az a jó befektetés, aminek következtében a befektetésünk értéke az aktuális fogyasztói árindexhez képest is többet ér.

Jövőérték: 20 millió forintnak a jövőértéke évi 3%-os inflációt megcélozva 26 878 326 forint. Ez azt jelenti, hogyha ezt a lakást 10 év múlva 26 millió forintért adjuk el, akkor valójában vesztettünk az üzleten. Azonban nem 878 326 forint a tényleges bukta (mai értéken számolva), hanem  653 557 forint. 

Gyakran téves következtetés vonunk le ezekből a számsorokból. Sokan hihetik azt, hogy valójában nyertek 1-1 ingatlaneladáson, miközben veszítettek az üzleten. 

 

►►►►

Gyerekmegtakarításról szeretnél többet megtudni? Klikk

✰ ingyenesen letölthetsz egy hasznos pénzügyi eszközt:  Klikk

Segítsek neked vagy kérdésed van pénzügyekben? Akkor írj:

✰✰ szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy

✰✰ www.iflgroup.hu 

Itt találsz meg minket, ahol további "csak itt megjelenő" egyedi tartalmakat is olvashatsz

 

Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű, szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul, nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.  

 

Ez a cikk 2017. június 8. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A bejegyzés trackback címe:

http://iflgazdasag.blog.hu/api/trackback/id/tr8812574989

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben.

emzperx 2017.06.09. 16:06:31

Ez szép, de ugye az infláció - hacsak nem kenyeret meg tejet veszel tíz évre - minden más befektetést is leront, másrészt nem számoltál a lakás kiadásából származó folyamatos bevétellel. Ezekkel valszeg a lakás az egyik legjobb befektetés.
Persze hülye országokban divat ingatlanlufizni ez a legfőbb kockázat.

emzperx 2017.06.09. 16:13:12

IFL blogja után olvasom az alapblogot, erre:

alapblog.hu/warren-buffettnek-mindig-igaza-van/

Becsszóra, saját véleményem volt!
:DDD

laci_52 2017.06.10. 16:19:14

@emzperx: Jól beszélsz, a cikk nem is említi a bérbeadásból származó bevételt, ami frekventált helyen levő jó minőségű ingatlan esetében komoly összeg. Hozzátenném, hogy a bérbeadás haszna akkor is az enyém, ha én magam lakom a saját tulajdonú lakásomban, hiszen ebben az esetben az egyébként fizetendő lakásbérleti díj a zsebemben marad.

Az ingatlanok áraiban 2008 után valóban volt egy hullámvölgy - előtte évtizedekig folyamatos volt az áremelkedés -, de az utóbbi években újra nőnek az árak és ez a tendencia folytatódni fog.

Úgyhogy ingatlan vásárlása akár lakhatási, akár bérbeadási szándékkal ismét egyre jobb befektetés hosszú távon is.

nick papagiorgo 2017.06.10. 16:21:51

Ez így szép, de nem számoltunk az alternatív költségekkel.
Jelesül, hogy ha a lakást a saját részükre veszik (mert lakni akarnak valahol), akkor van egy albérleti költség, amit ezzel így megtakarítanak.
Ha pedig befektetési céllal veszik, akkor meg van egy (emzperx által is említett) bevétel, ami a lakás kiadásból származik.

Igazából az autót szokták megnevezni, mint "felesleges" befektetést, tehát az értéke romlik, adott esetben sérül is, havi/éves fenntartási költsége is van, és soha nem hozza vissza az értékét.De még ez sem feltétlenül igaz, mert ha az autót a vállalkozásunkban, vagy akár csak munkábajáráshoz használjuk, és így hasznot hoz, akkor még így is lehet, hogy a befektetés megtérül valahol.

Medgar 2017.06.10. 16:34:07

Érdekes elmélet csak orbitális butaság...
A 20 milliós lakás 10 éven keresztül termeli a családnak a bérleti díjat. Mindegy, hogy kiadják vagy csak nem kell albérletet fizetniük.

A bérleti díj havi min 150 000 évente 1,8 millió, a fenti 3%-os inflációval 10 év alatt 20 635 000 bevételt jelent nekik és feltételezzük ennek 30 %-át a karbantartásra költik akkor is lesz 14 500 000 Ft nyereségük....

desw 2017.06.10. 16:48:50

@laci_52:

"a cikk nem is említi a bérbeadásból származó bevételt, ami frekventált helyen levő jó minőségű ingatlan esetében komoly összeg."

Ahol komoly összeg a bérleti díj, ott komoly összeg a lakás/ház értéke is.

Egy 30-40 millás lakás megvétele esetén a bankhitel önerő simán lehet 4-6 millió is, amit azért be lehet fekteni úgy, hogy havi 100-150k bejöjjön belőle.

Szóval nem minden esetben jobb a saját lakással. Persze a pénzügyi analfabéta többségnek nyílván csak a saját a jó.

desw 2017.06.10. 16:54:48

@Medgar:

Meg is kell venned azt a 20 milliós lakást. Persze ha csak úgy az öledbe pottyan . . .

Aztán ha legálisan adod ki, akkor 29%-a el is ment annak a 150-nek.

glinolid 2017.06.10. 17:01:16

2008-ban vett lakásom jelenleg a vételi ár 180%-át éri. A hitelszerződés kötésekor az akkori érték 15%-át fizettem be önerőként. Havi törlesztésként 60%-át fizetem annak az összegnek, ami ennek a lakásnak bérleti díja a bérlakás piacon.

nick papagiorgo 2017.06.10. 17:02:01

@desw:
egy 20 milliós lakásnak simán megvan 100-150 a bérleti díja, bárhol van is.
A 30-40 milliósnak még több.
A legális kiadásból adódó adózással kapcsolatban persze igazad van.

desw 2017.06.10. 17:20:13

@nick papagiorgo:

"egy 20 milliós lakásnak simán megvan 100-150 a bérleti díja, bárhol van is. "

A törlesztője is kb annyi 20 éven keresztül, és igen nagy valószínűséggel kellett 20% önerő is , azaz 8 millió a beszállóhoz.

És azért 8 milliót be lehet fektetni úgy, hogy legyen belőle havi 100-150 legálisan.

Brix 2017.06.10. 17:20:29

Màr az is jó, ha az ember nem veszít vagyont, és ezt még mindig az ingatlanban lehet a legbiztosabban megtenni...Ha nincs olyan működő/fejlődő vàllalkozàs ami többet hoz...Hiàba van az ingatlan mesterségesen, állam àltal túlértékelve, nincs màs opció...Régebben tőzsdézni jobb volt, de màra nem maradt màs, csak az ingatlan...Nyilvàn túl van értékelve a magyar piac, a jelenlegi àrszinteken...Érdemes kivàrni...

Medgar 2017.06.10. 17:29:14

@desw: 150 /hó 4 millára 45%-os 6 millára 30 %-os hozamot jelent, ha tudsz ilyen legális befektetést osztd meg velem pls...

A 14 millió 150 ezer/hó és 30%-os költségnél jön ki, ami a legrosszabb forgatókönyv...

nick papagiorgo 2017.06.10. 17:41:34

@desw:
én befektetésről beszélek, tehát van 20 milliód, és akarsz valamit kezdeni.
Nem arról, hogy van "valamennyid", és hitelt veszel fel, hogy lakást vegyél belőle :)

8 millióra a havi 150 (garantált!) hozam meg valóban mesés lenne :) még 20-ra is szép.
És ne felejtsd el, hogy ez egy likvid befektetés, tehát bármikor eladhatod a lakást, ha megszorulsz.

Bicepsz Elek77 2017.06.10. 17:43:34

Hol adnak manapsag 3%-os kamatot?? Max. 0.3%-ot...
Amugy meg 1985 ben az atlagfizu 2500 huf volt, ma 150 000(netto). Akkor egy budapesti panellakas Zugloban(nezzuk meg a "Falfuro cimu filmet) lakas 500 000 huf volt, ma 15 millio. Szoval ha hitelre is vettek volna meg igy is megerte volna, mig ha bankba teszik kamatra lof..szt se erne a penzuk az inflacio miatt.

Bicepsz Elek77 2017.06.10. 17:46:39

@Bicepsz Elek77: Angliaban ugyanugy volt inflacio(es az USA-ban stb is); egy 1970 -es 1 font vasarloerteke egyenlo a 2010-es szaz(100) fonteval. Aki akkoor Londonban vett 20 000 fontert hazat egy jobb reszen, aze most 2+ milliot er.

desw 2017.06.10. 17:47:23

@Medgar:

"150 /hó 4 millára 45%-os 6 millára 30 %-os hozamot jelent, ha tudsz ilyen legális befektetést osztd meg velem pls..."

Nem bankbetétre/részvényre gondoltam. De ne csak ilyesmi hagyományos befektetésekben gondolkodj! Veszel termelőeszközt, szerszámot, tanfolyamra jársz, . . . és a végén többet kereshetsz majd.

Pl: egyik ismerősöm meló mellett autókkal kereskedik 100%-osan legálisan. Csak kb 2 milliót forgat és havi 150-200k-t könnyedén kihoz belőle.

Vagy akár IT téma, ahol én vagyok.
. . .

"A 14 millió 150 ezer/hó és 30%-os költségnél jön ki, ami a legrosszabb forgatókönyv."

A 150-ből eleve 95 marad, ha legálisan csinálod.

desw 2017.06.10. 17:52:16

@nick papagiorgo:

"én befektetésről beszélek, tehát van 20 milliód, és akarsz valamit kezdeni.
Nem arról, hogy van "valamennyid", és hitelt veszel fel, hogy lakást vegyél belőle :)"

Ja.

"8 millióra a havi 150 (garantált!) hozam meg valóban mesés lenne :) még 20-ra is szép."

Nem hagyományos befektetés. Korábban megírtam.

"És ne felejtsd el, hogy ez egy likvid befektetés, tehát bármikor eladhatod a lakást, ha megszorulsz. "

Aha, pl amikor bezuhantak a lakásárak pár éve, ugye?

Most lufit fújtak a hitelekkel, csak 1-2 év és zuhanás lesz megint. És akkor a bérleti díj sem nő majd.

desw 2017.06.10. 17:53:14

@desw:

"A 150-ből eleve 95 marad, ha legálisan csinálod. "

Ez helyesen 95k helyett ~110k

nick papagiorgo 2017.06.10. 18:04:43

@desw:
lakásárak: nézd, én a hosszútáv miatt nem kalkuláltam szezonalitással: se azzal hogy bezuhan a lakásár, se azzal, hogy felfújódik egy lufi, és akkor a lakásod 2-3 éven belül a dupláját éri. Ezek közül mindkettő előfordulhat.
Az tény, hogy a lakást bármikor eladhatod (más kérdés, hogy épp aktuálisan mennyiért). Tehát egy olyan (jellemzően hosszútávú) befektetési forma, amiből gyakorlatilag bármikor kiszállhatsz. Vagy mondhatod, hogy mondjuk kell a fele, eladod a 20 milliósat, veszel egy 10 milliósat, és azt adod ki.

Nem véletlenül szeretik ezt annyira olyan sokan, mert a lakás az megmarad , a bérleti díjak jönnek, és ezért neked nem kell tenni semmit (tehát nem kell árfolyamokat figyelgetni stb. mint mondjuk egy részvénynél, se egyéb külső dolgok miatt aggódnod). Ami történhet vele, hogy lelakják, vagy extrém esetben valami katasztrófában megsemmisül, dehát arra meg lehet biztosítást kötni, ugye.

desw 2017.06.10. 18:21:04

@nick papagiorgo:

Azt írtad, hogy a lakás likvid, mert bármikor eladhatod. Szerintem az ingatlan pont nem likvid, de ezen nem veszünk össze.

"Az tény, hogy a lakást bármikor eladhatod (más kérdés, hogy épp aktuálisan mennyiért). "

Ugye befektetésről van szó, tehát az eladási ár nem "más kérdés". Hiába adod ki 5 éven keresztül, ha a végén eladod és még a korábbi névleges vételárat sem kapod meg, reálértéken meg aztán végképp bukó.

Ha most veszel egy lakást 20 millió kp-re, akkor szerintem 150-ért nem adod ki, inkább 110-130 között. De tegyük fel, hogy igen, akkor a 150-ből marad 110 (adó + eho), ez évi 1.320.000, azaz évi 6,6%-os hozam. Ha évente csak egy hónapig nincs bérlőd, akkor már csak 6%-os hozam, és akkor még nincs benne az esetleges felújítás és egyébb költségek, pl ügyvédi/közjegyzői díj, stb . . .

Azért 20 millióból ennél sokkal többet ki lehet hozni, de azért írtam, hogy nem mindenkinek.

Sandor Akarki 2017.06.10. 20:00:37

"a bérbeadás haszna akkor is az enyém, ha én magam lakom a saját tulajdonú lakásomban, hiszen ebben az esetben az egyébként fizetendő"
Parasztvakítás kimaxolva. Alapvetés: 1 lakóingatlan szükséges. Haszna annyi, hogy nem döglesz meg az utcán. A "tőke" onnantól kezdődik, hogy egynél több van, azaz nem kell albérletet fizetni; addig csak minimális szükséges igénykielégítés - Magyarország hideg, 100 ember fagyott meg csak idén télen.

Sandor Akarki 2017.06.10. 20:03:50

@nick papagiorgo: "egy olyan (jellemzően hosszútávú) befektetési forma, amiből gyakorlatilag bármikor kiszállhatsz"
Pont nem. Pl. borsodi szénbányák mellett lakni régen drága dolog volt, bezárt a bánya, 1-2m forintért utánaddobnak egy közepes házat bárhol Ózd-Miskolc között. 70-es években budapesti lakást lehetett venni egy ottani házból.

Sandor Akarki 2017.06.10. 20:08:32

@desw: "egyik ismerősöm meló mellett autókkal kereskedik 100%-osan legálisan. Csak kb 2 milliót forgat és havi 150-200k-t könnyedén kihoz belőle"
Ja,. persze, javít, glettel, kozmetikáz, beletesz heti 10-20 óra munkát meg egy kis anyagot. Valszeg ha beletenne 20 millát akkor se sokkal keresne többet rajta, szimplán nem hangzik úgy, hogy nagyobb befektetéssel is működne - kivéve ha van időtágítója és neki egy hét az 1680 órából áll.

nick papagiorgo 2017.06.10. 20:50:46

@desw:
nem tudod öt évre előre felmérni az ingatlanpiaci árakat. Vegyünk egy (példánkban szereplő) 20 milliós ingatlant, ezt el lehet adni 15-ért is, ha a lakásárak leszállnak, meg 30-ért is, ha felszállnak. Az 5 év alatt kb 10 millió nyereség (plusz a közben felhalmozott bérleti díj) kb a létező legjobb befektetés - persze ehhez az kell, hogy 5 év múlva a lakásárak felfelé szálljanak, amit most senki sem tud megjósolni.

az évi 6,6 %-os hozammal kapcsolatban igazad van, de ezért nem kell dolgozni (csak az öldebe pottyan), míg a többi feltételezi, hogy Te is ott vagy, tehát munkabéred ugrik (a vállalkozásoddal foglalkozol, nem máshol dolgozol), továbbá egyéb kockázati tényezők, amik a lakásnál nincsenek.

@Sandor Akarki:
ne haragudj, nem a borsodi szénbányákra, meg a pl. Pripjatyban levő lakásárakra gondoltam :) (utóbbi értéke elég csekély mostanság). Az extremitásokról tanán feledkezzünk meg, én is tudok olyan példákat hozni, hogy XY háza most a felét éri vagy akár a dupláját, de a dolog nem erről szól, hanem általánosságokról.

nick papagiorgo 2017.06.10. 21:17:15

itt szeretném felhívni a figyelmet egy hibára, amit "amatőr közgazdászok" általában elkövetnek.

Ugye vegyük Dezsőt, akinek van 20 milliója, ezen vesz egy lakást, kiadja, ezen évi 6,6 %-os nyereséget (vagy nominiálisan 110 ezret, ahogy desw kifejtette) realizál.

Ez mondjuk egy szép nyugdíjkiegészítés. Ha feltételezzük, hogy Dezső egy nyugdíjas, ebből elélhet.

Viszont, ha feltételezzük, hogy Dezső NEM nyugdíjas, akkor feltételezzük, hogy dolgozik, és munkabért is kap. Ha Dezső ezt mondjuk saját vállalkozásába fekteti (mondjuk trafikot, kisboltot, bármi egyebet nyit), akkor fel kell tételeznünk azt is, hogy Dezső - tegyük fel- nyereséges, de azt a munkabért, amit amúgy kapna, elbukja. Tehát Dezső vállalkozásának nyereségességét nem csupán az albérletkiadással kell összehasonlítani, hanem az albérletkiadás + az elbukott munkabér költségeivel. És így a "szimpla" házkiadás nyeresége nem 6,6 %, hanem legalább a duplája, ha nem jóval több (mert Dezső emellett keres, míg ha csak saját cégével foglalkozik, akkor nem).

Remélem érthető, hogy mire gondolok.

desw 2017.06.10. 22:10:58

@nick papagiorgo:

"az évi 6,6 %-os hozammal kapcsolatban igazad van, de ezért nem kell dolgozni (csak az öldebe pottyan),"

Hány embernek van felesleges 20 milliója otthon?

"míg a többi feltételezi, hogy Te is ott vagy, tehát munkabéred ugrik (a vállalkozásoddal foglalkozol, nem máshol dolgozol),"

A kettőt együtt végzed.

"továbbá egyéb kockázati tényezők, amik a lakásnál nincsenek. "

Kifogsz egy tróger bérlőt, akit a hülye törvények miatt évekig nem dobhatsz ki és él a nyakadon milliónyi számlát és elmaradást felhalmozva.

"Ugye vegyük Dezsőt, akinek van 20 milliója, ezen vesz egy lakást, kiadja, ezen évi 6,6 %-os nyereséget (vagy nominiálisan 110 ezret, ahogy desw kifejtette) realizál."

Ebből a 6,6%-ból ugye az inflációt még levonjuk, (persze egyébb esetekben is), meg ameddig üresen áll a pecó, és a felújítási költségeket is. Aztán egy 20 milliót érő lakást nem nagyon tudsz kiadni 150-ért szerintem, főleg ha nem költesz a felújításra.

"Ha Dezső ezt mondjuk saját vállalkozásába fekteti (mondjuk trafikot, kisboltot, bármi egyebet nyit), akkor fel kell tételeznünk azt is, hogy Dezső - tegyük fel- nyereséges, de azt a munkabért, amit amúgy kapna, elbukja."

Dezső dolgozik havonta X órát valahol és pluszban még Y órát a 20 milliót forgatva. Barátom ezt csinálja, de csak 2 millióval.

A lakáskiadás sem nulla percet vesz igénybe. Megbízható bérlő ritka, és mehet a balhé, ha nem fizet, megy a régi bérlő, takarítás, festés, ügyvéd, hirdetés, . . .

De mindegy, nem veszünk ezen össze. Csak annyit akartam mondani, hogy nem minden esetben jó befektetés egy saját lakás, nem annyira nehéz a bérleti díjnál többet összeszedni tizen-huszon milliókból.

desw 2017.06.10. 22:16:25

@Sandor Akarki:

"Ja,. persze, javít, glettel, kozmetikáz, beletesz heti 10-20 óra munkát meg egy kis anyagot. Valszeg ha beletenne 20 millát akkor se sokkal keresne többet rajta"

:DDDD Ha 2 millióból plusz egy kis munkából kihoz havonta annyit, amennyit más a 20 milliós lakásból, akkor most ki a hülye?

" szimplán nem hangzik úgy, hogy nagyobb befektetéssel is működne - kivéve ha van időtágítója és neki egy hét az 1680 órából áll. "

Felvesz alkalmazottat, és akkor ő maga nem nagyon dolgozik, csak a pénze.

laci_52 2017.06.10. 23:23:27

@desw 2017.06.10. 16:48:50: Mondtam én azt, hogy hitelre kell venni a lakást? Dehogy! Csak arról beszéltem, hogy jó tőkebefektetés az ingatlan. Kinek? Akinek megvan hozzá a tőkéje! Magyarul készpénzért meg tudja venni és utána bérbeadja.

Az undorító parazita bankokat inkább ki kell hagyni a dologból.

laci_52 2017.06.10. 23:30:26

@glinolid: Magyarul: a lakás megvétele jó üzlet volt.

laci_52 2017.06.10. 23:35:23

@Sandor Akarki: Nem Borsodban kell lakást venni, hanem Budapest központjában. Az csak akkor bukó, ha atombomba hullik rá, de akkor már úgyis mindegy...

laci_52 2017.06.10. 23:44:47

@nick papagiorgo: "nem tudod öt évre előre felmérni az ingatlanpiaci árakat"

Valóban nem, de abban biztos lehetsz, hogy folyamatosan emelkedni fognak, csak az emelkedés mértéke kérdéses. Miután az infláció alacsony és még néhány évei az is marad, biztos lehetsz benne, hogy ingatlant venni jó befektetés hosszú távon.

Sandor Akarki 2017.06.11. 02:01:33

@desw: Így is lehet. :) Én mondjuk úgy nevezném, hogy vállalkozás.

Sandor Akarki 2017.06.11. 02:07:24

@laci_52: Hát, nem tudom. A kínaiak, oroszok, ukránok feltolták az árakat. A belvárosban lakni alapvetően szar: kosz, büdös bulihuligánok ezerszámra. Az a kérdés, hogy Mo. vagy az EU mikor fogja megregulázni a rövidtávú lakáskiadást NY mintájára, hogy inkább jusson annak aki itt él és dolgozik mint aki egy hétvégére jön lerészegedni.
Feldobnak még 5000 vendégágyni szállodát és simán bemattolják az airbnb-t. Az úgy -20% tuti lesz. Persze lehet, hogy nem és elsóznak még 50000 letelepedési kötvényt. Haver csaja kínai, úgy indított, hogy akkor venne 30 lakást... Itt meg mindenki 1-2 lakás befektetésén rugózik és milyen jó, hogy a saját lakásodért nem kell bérleti díjat fizetni. OMFG!

nem benfentes 2017.06.11. 02:45:50

Csak egy gondolat.. Érdemes megnézni a rendszerváltás árait,ma is jegyzet nyugati fizetőeszközökben,vagy átszámolni a valamikori pénznemekből euróra..Tragikus értékvesztés az eredmény!Főleg,ha megnézzük akkor mit ért egy magyar ingatlan és mt egy nyugati..és aztán a mai arányokat!

MaxVal BircaMan HJCD · http://www.bircahang.org 2017.06.11. 07:25:20

A hatalmasok egyik nagy fájdalma, hogy a kelet-európai meberek zöme saját lakásban úr, s nem bérszolga bérlakásban.

Ez az oka annak a histzinek, ami évek óta megy a lakástulajdon ellen. A cikkíró is ennek dőlt be.

Leopold20 2017.06.11. 08:50:27

Itt a hosszútávon lakásár növekedésben hívőknek nem ártana néha KSH demográfiai statisztikákat is olvasnia... A népesség csökkenés már régóta trendszerű és egyre jobban felpörög és a kivándorlásról már nem is beszélve...És, igen ez már Bp-re is igaz.
Mivel pedig a lakás használati tárgy és szépen lassan elkezd fogyni a használójuk száma, ezért a kereslet-kínálat görbe miatt az árak nem valószínű, hogy emelkedni fognak...
Valószínű inkább, hogy erre a szintre beállnak de a csökkenés sem kizárt...

desw 2017.06.11. 08:52:02

@Sandor Akarki:

"Így is lehet. :) Én mondjuk úgy nevezném, hogy vállalkozás. "

Igen, vállalkozásban nyomja legálisan a rendes alkalmazotti melója mellett.