Gyakran nézzük a dolgok abszolút értékét! Faékegyszerű logika mentén haladva nyer bizonyítást egy üzletről, hogy az sikeres vagy sem. Ha ma kevesebbért veszem, mint amennyiért majd eladom, akkor jó vételt csináltam, sikeres volt az üzlet. Tehát ha ma 10 millió forintért veszem meg az ingatlanom és 10 év múlva 14 millió forintért adom el, akkor hajlamosak vagyunk azt gondolni, hogy nyereséggel szállunk ki az üzletből.
De valóban jól gondolkodunk a haszonról?
A táblázatban egy hagyományos befektetés bruttó hozamrátáját láthatjuk különböző időtávokban. Ez alapján, ha a 10 millió forintunkra évente 3%-os hozamot kapunk, akkor 10 év múlva van 13 439 163 forintunk. Jellemzően ezt pozitívumként értékeljük, hiszen több pénzünk lett, mint amennyink összegyűlt volna a párnaciha alatt. Ez valóban így van.
Viszont a bruttó nyereség nem ugyanazt jelenti, mint a valódi nyereségünk! Ezt egy tipikus ábrával szeretném szemléltetni:
Biztosan te is érzékelted, hogy a "kiló kenyér" enyre több pénzbe kerül. Tehát ugyanazért a pénzért egyre kevesebb kenyeret tudunk megvásárolni. Ha megnézzük a fehér kenyér árát 2005-ben (173 forint), majd összevetjük a 2015-ös árral (270 forint), akkor észrevehetünk egy 56%-os nominális drágulást, amit azért nem éreztünk meg ennyire, mivel közben a fizetésünk is emelkedett és minden más is drágult.
Ezt a folyamatot nevezzük inflációnak, amikor romlik a pénz értéke.
Csak érdekességképpen a 10M forintos táblázatban látható évi 3%-os hozammal számolt 10 éves eredmény 34,39%-kal mutatott többet az induló befektetésnél. Tehát ugyanazon időtávot vizsgálva (10 év) az évi 3%-os hozam nem tudta ellensúlyozni a fehérkenyér árának emelkedését.
2005-ben a 10 000 000 forintból tudtunk vásárolni 57 803 kiló kenyeret.
2015-ben a 13 439 163 forintból tudtunk vásárolni 49 774 kiló kenyeret.
Hiába kamatozott a pénzünk évi 3%-kal, mégis sokkal kevesebb kenyeret tudtunk vásárolni, mert a kenyér inflációja magasabb volt a hozamunknál.
Hogyan változtak az ingatlanárak?
Direkt egy 5 évvel ezelőtti ingatlanpiaci állást raktam be, mivel tökéletesen mutatja ez a táblázat a felemelkedés és a teljes összeomlás időszakát. Az összeomlás ebben az esetben azt jelentette, hogy az ingatlanpiaci átlagár stagnált illetve visszaesett a 10 évvel ezelötti értékekig. Ezen a ponton jegyezzük meg, hogy az infláció miatt az embereknek ezen a ponton 10M forint nem ugyanazt jelentette, mint 10 évvel ezelőtt.
Tehát duplán érezték az ingatlanpiac árzuhanását, hiszen névlegesen egyre többet kerestek, miközben az ingatlanárak is visszaestek. A kettő együtt azt eredményezte, hogy rendkívül leértékelve lehetett ingatlanhoz jutni a válság ideje alatt.
Ez mind szép és jó, de hogyan alakult az infláció?
Az elmúlt három évben a pénzünk nem romlott, hanem erősödött. Ettől függetlenül a közgazdászok egyetértenek abban, hogy tartósan a 3% körüli inflációt célt kell teljesíteni egy egészséges piacgazdaság kialakításához.
Ezen a ponton akkor kössük össze a lépéseket. Az első számítást megfordítva, ahhoz hogy éves 3%-os infláció mellett a 10 000 000 forintunkat jelenértéket tartsuk (azaz ugyanannyit érjen) 10 év múlva, szükségünk lesz 13 439 163 forintra. Tehát hiába lett névlegesen több, mint 3,4 millió forinttal pénz a számlánkon. Valójában a pénz romlását figyelembevéve pontosan annyit ér a pénzünk, mint 10 évvel ezelőtt a 10 000 000 forint.
Nem lehet azonban abszolút értékeket megadni, ugyanis nem minden szolgáltatás és termék ára emelkedik ugyanolyan mértékben, mint ahogyan a saját fizetésünk sem úgy emelkedik, mint a szomszéád fizetése. Sok-sok változót kell figyelembe venni.
Ma szeretnék venni egy házat. Biztosan annyit fog érni a jövőben?
Egyrészt igen, másrészt nem. Lehet számítani az ingatlanpiac "természetes" áremelkedésére (látthattunk, hogy alapvetően a válság idején bekövetkezett zuhanáskori árak sem lettek alacsonyabbak a 10 évvel ezelötti állapothoz képest), másrészt nem biztos, hogy az ingatlan árának természetes emelkedésével növekedni fog az ingatlanunk "értéke" is.
Nézzünk egy példát, ahol a család ma vásárol 20 millió forintért egy panel lakást és 10 év múlva biztosan el tudják adni 26 millió forintért. Ez számukra jó befektetés volt?
Sokfajta befektetés létezik. ebben a példában "számunkra" az a jó befektetés, aminek következtében a befektetésünk értéke az aktuális fogyasztói árindexhez képest is többet ér.
Jövőérték: 20 millió forintnak a jövőértéke évi 3%-os inflációt megcélozva 26 878 326 forint. Ez azt jelenti, hogyha ezt a lakást 10 év múlva 26 millió forintért adjuk el, akkor valójában vesztettünk az üzleten. Azonban nem 878 326 forint a tényleges bukta (mai értéken számolva), hanem 653 557 forint.
Gyakran téves következtetés vonunk le ezekből a számsorokból. Sokan hihetik azt, hogy valójában nyertek 1-1 ingatlaneladáson, miközben veszítettek az üzleten.
►►►►
Gyerekmegtakarításról szeretnél többet megtudni? Klikk
✰ ingyenesen letölthetsz egy hasznos pénzügyi eszközt: Klikk
Segítsek neked vagy kérdésed van pénzügyekben? Akkor írj:
✰✰ szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy
✰✰ www.iflgroup.hu
Itt találsz meg minket, ahol további "csak itt megjelenő" egyedi tartalmakat is olvashatsz
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű, szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul, nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.
Ez a cikk 2017. június 8. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.